房贷利率下调、贷款额度放松？银保监会谈“保障刚需群体信贷需求”

近期，管理层频频发声“维稳”房地产市场。

10月21日，国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在强调“房住不炒”定位、明确“三稳”目标的前提下，对银保监会主要工作进行了五方面的阐述，重点包括积极落实房贷集中度政策、保障刚需群体信贷需求、配合各地做好房地产调控、严管房贷领域的违法违规行为、加大对租赁住房的金融支持。

在保障刚需信贷方面，银保监会强调，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

房贷利率年内首降

今年以来，由于楼市调控政策频出，地产行业降温明显，房企融资压力倍增。中国银行(行情601988,诊股)保险监督管理委员会首席检查官王朝弟披露，截至9月末房地产贷款增速已降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点。

随着融资受限及“偿债潮”的到来，今年已有多家房企陷入债务危机，其中不乏新力、花样年、当代置业等上市公司，昔日“百强”房企协信远创更是走上了破产重整的道路，债务违约的阴霾迅速笼罩整个行业。

在此背景下，管理层的多次表态又给地产行业吹来了“暖风”。

10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会上，邹澜司长认为部分金融机构误解银行不得新发放开发贷款，未来将保持房地产信贷平稳有序投放；10月20日金融街(行情000402,诊股)论坛，刘鹤表示“房地产合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”同日，中国人民银行副行长潘功胜指出，在金融管理部门的预期引导下，对于房地产市场，“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常……

“暖风”频吹，10月份，房贷利率也迎来年内首次下调。

贝壳研究院数据显示，10月份多达20城房贷利率出现下调，其中14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降，其中有9城首套、二套房贷利率均下调。整体来看，全国90城首套及二套房贷利率分别为5.73%、5.99%，均较上月下调1个基点。“这是年内首次环比下调，也代表着信贷环境有所改善。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

下调城市除了广州、深圳外，多为三四线城市。其中，洛阳、湖州、广州、中山、襄阳、达州、无锡、泰安等城市于10月首套房贷利率下调幅度均超过10个基点。值得一提的是，洛阳首套房贷利率较上月下调25个基点，为所有城市中下调幅度最大。

“维稳”并非“解绑”

银保监会的再次发声，也给政府近期的“维稳”动作新添一笔，不少业内人士认为或将是地产行业“回暖”的信号。

潘浩告诉《国际金融报》记者，“结合昨日刘鹤、潘功胜的表态，可以看出房地产积极信号正在释放，房企和购房者贷款及融资难度将降低，合理的资金需求将得以改善。”其指出，8月房地产收紧调控政策数量达到高峰后，随着市场回落房企在去杠杆和销售降速的双重压力下面临较大风险，近期的系列信号有助于房企经营回归平稳，并通过稳健经营逐步消除部分房企的高负债风险。

不过，释放积极信号，并非意味着“解绑”地产行业。

同策研究院研究总监宋红卫表示，“当前政策风向有利于房地产市场的稳定，并不能解读为调控的松动，只是解决房地产平稳发展中遇到的问题。”其认为，利率问题不是问题的核心，最关键的是信贷额度问题，当没有额度的时候，利率再低都是空谈。

宋红卫告诉记者，由于涉房贷款额度管控，造成房企重要的资金通道即销售回款也陷入困境，并且供应链上也开始挤兑开发商，造成项目停工，部分房企想“以价换量”，但是一纸“限跌令”把这条路也堵上了，在一定程度上讲，房地产行业已陷入困境。如果不调整信贷政策会有更多的房企出现资金链问题，任由事态扩大有可能会导致行业危机。

此外，宋红卫也提出了解决构想，“未来只有调整按揭贷款的额度，促进房企销售顺利回款，才是盘活当前房企困境的唯一出路。”因此可以根据实际城市住房需求，尤其是保障城镇化过程中合理的刚需购房者，不能因为额度紧张就停止刚需贷款。

事实上，目前已有部分地区在逐步放开银行贷款额度。

10月21日市场有消息传出，“青岛建行、工行贷款额度将全面放开，其他行也在陆续跟进恢复正常放款；且部分银行表示，目前的额度比之前要宽松一些。”此外，也有中介称，排队等款的时间有所缩短。

“房贷最艰难的时期或将过去。”中指研究院青岛分院研究主管郭晓锋评论道，目前青岛商业银行房贷方面出现变化，房贷放款速度也开始提升，合理住房个贷需求将得以满足，信贷审批时间缩短，房企的现金流压力也将得到一定程度的缓解。

住房金融高级分析师陈斌也对记者表示，近期政府的一系列表态和举措，归根到底主要还是为了“维稳”，一方面不会延续让房地产成为刺激经济发展的主要动力，但同时还要维持房地产行业的稳定发展。对于房贷利率的下降，其认为也是因势利导，此前百余次的调控过于严厉，现在适度的放缓，将有助于实现房地产业“软着陆”。