港股IPO | 估值超1800亿的万达商管递表 五年后再回港交所

财联社(上海，编辑 周新旸)讯，10月21日晚间，珠海万达商业管理公司在港交所提交招股书申请。中信证券、摩根大通及瑞信为其主承销。此前公司内部人士估计，上市流程顺利的话，万达商管正式完成上市估计要到年底或者明年初。

2021年8月13日，知名私募股权基金太盟投资集团（PAG）向万达商管投资19亿美元，前一个月万达商管还获得中信证券投资6.49亿元。

数据显示，大连万达商业、珠海万赢、银川万达分别持有万达商管69.99%、8.83%、0.01%股权。而大连万达商业持有珠海万赢、银川万达100%股权，大连万达商业合计持有公司78.83%股权。此外，其他投资者合计持有21.17%股权。

万达商管总股本72.47亿股，如果按今年7月公司一笔股权转让时的价格24.84元/股计算，公司估值超过1800亿元。

截至2021年6月30日，万达商管共管理380个万达广场，在管建筑面积达5420万平方米。 根据弗若斯特沙利文的数据，截至2020年12月31日，按在管建筑面积计算，公司排在全球排名第一，且在管建筑面积超过中国排名第二至第十名之和。

2021年上半年，万达商管收入106.36亿元，核心溢利20.65亿元。2020年全年分别为171.96亿元和11.76亿元。

万达商管与独立第三方在管商业广场的合同期限一般为20年。行业中的独立第三方商业广场的平均合同期间一般为三至十五年，长合约期项目有助于带来稳定的收益增长。

值得一提的是，数据显示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日的平均出租率 （不包括停车位）分别达到99.4%、99.3%、97.8%及97.7%。

但万达商管依然有运营出现亏损的商场。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六个月，运营商业物业管理项目中有21家、53家、65家及20家录得亏损，合计亏损额分别为人民币8700万元、2.33亿元、3.93亿元及6690万元。

其中，不可忽略的是COVID-19疫情爆发，已经并可能继续对公司业务运营及财务表现造成重大不利影响。 招股书称，中国爆发COVID-19疫情严重限制了受灾地区的经济活动水平，并对万达商管的业务及运营造成了重大干扰。

商业管理提供什么服务？

在零售商业物业开业前，其向业主提供的商业运营服务主要包括市场研究、市场定位及设计咨询服务、招商筹备服务及开业筹备服务。开业后，向业主或商户提供的商业运营服务包括运营管理服务，例如营销及推广服务、租户指导服务及消费者会员服务;

零售商业物业管理服务，例如安保服务、清洁及绿化服务、维修及保养服务及零售商业物业内的租赁运营服务。

除标准的商业运营服务外，商业运营服务提供商可于大型商业广场提供各种增值服务，拓宽其收入来源。 此类服务通常包括为商户提供的营销服务、线下广告位管理、停车位管理，包括收费充电桩以满足新能源汽车的充电服务需求、公共区域管理包括设立移动KTV歌房、盲盒售货机、品牌快闪店以及举办展览与活动。

另外还包括云商服务，即商业运营服务提供商向商户提供基于SaaS的定制服务（如运营管理、会员管理及市场营销推广）并进行日常运营管理。

在万达商管未来发展策略中，除了继续与万达集团合作，整合存量市场。还强调了继续加强与独立第三方业主合作，特别是地方政府所属企业、金融机构等独立第三方业主。

招股书称，他们已锁定超130个可提升密度或待进驻的行政区划，按优先等级制定了城市进驻战略地图，以进一步抓住增量市场的机遇。

折腾的上市之旅

万达商管的前身是万达商业，首次在港上市是在2014年12月23日，并成为当年港交所最大规模IPO。但因股价较为低迷、内地和香港市场的估值落差等原因，2016年3月，万达商业公告称要进行私有化退市，同年9月正式从港交所退市。

对于万达商业退市，万达集团董事长王健林当时曾表示，最核心原因是万达商业估值太低，对不起股东和投资人。

但在A股排队6年未有进展后，王健林放弃了A股上市，在今年3月撤回了A股上市申请并计划赴港上市。当时A股招股意向书显示，公司拟至多发行3亿A股，募资总额不超过120亿元。

早在2015年9月，万达商业就向中国证监会递交了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场（包含商场管理运营）、酒店（包含酒店管理运营）和文旅项目三类为主，房地产属性浓厚。此后受到房地产调控政策的影响，万达商业开始调整业务，转型轻资产。在经过调整之后，万达商业上市主体从三变一，变为以万达广场为主的商业部分，而且连公司名字也进行了改变。2019年底，万达商业集团完成了房地产业务剥离，成为纯粹的商业管理运营企业。