土地市场降温！广深第二轮集中供地收官，流拍增多，溢价率大幅下降
来源：中国证券报 2021-09-29 09:23:31
9月28日，深圳第二轮集中供地收官。此前一天，广州第二轮土拍刚刚落下帷幕。
至此，一线城市中广州、深圳第二轮集中供地均结束，全国已有十多个重点城市完成第二轮土地集中出让，市场降温明显。
市场降温明显
相比今年首轮火热的盛况，广州和深圳第二轮土地集中拍卖降温明显。
深圳此次计划出让22宗地块，总出让面积81.38万平方米，总起价约422亿元。最终结果显示，此次深圳成功出让21宗地块，1宗地块流拍，总成交额452.97亿元，最高溢价率近15%。
在首次集中土拍中，深圳虽然仅挂牌6宗地块，但吸引了20家开发商，挂牌总价为105.7亿元，最终成交价为138.44亿元。在开发商激烈竞争下，其中有三幅地块溢价率超过44%，平均溢价率30.9%。
与以往火热的拍卖现场相比，此次深圳第二轮土拍显得有点冷清。据悉，今天参与竞买的房企不足20家，参拍企业多为国企及央企，竞买席略显冷清。
下午场一开始，位于热点片区的宝安A208-0989宗地开始竞拍。与以往动辄十几家参与的“抢拍盛宴”不同，这次该地块仅有5家企业参与。
在主持人报完底价后，一度无人应价。在主持人重复询问3、4次后，才终于出现第一个出价买家。
但大家加价意愿不高，加价幅度由5000万元调减至1000万元，继而调至该地块最低加价幅度——500万元。最终，该地块由华润以21.82亿元+配建1.3万平米配建面积竞得。
前一天广州第二轮土拍，也释放出了明显的降温信号。
数据显示，广州此次共供地48宗，最终出让23宗，25宗流拍，总成交金额569.4亿元。相比之下，广州首轮集中土拍共成交906亿元，48宗地块共成交42宗，仅6宗流拍。
广州此轮土拍底价成交也成为主流，共有18宗地块以底价成交，仅有5宗地块溢价成交，平均溢价率不足1%，创下6年以来新低。仅有一宗地块溢价率达到15%。而在首轮土拍中，共有8宗地溢价率超过40%，平均溢价率达14.6%。
据统计，第二轮集中供地，广深两地共吸金1022.37亿元。
图片来源：广州中原地产
房企回归理性谨慎拿地
与首轮疯狂争夺相比，在广深此轮集中供地中，房企表现十分谨慎，拿地更为理性。
本轮土拍中，广州大多数地块只有少数几家房企参与报价，在成功出让的地块中，多数只有一两轮竞价便告结束，只有少数几幅地块引发争夺。一些被市场看好的热门商圈以及配套成熟的地块，也出现因为无人报价而流拍的情况。
深圳本轮土拍中，大多数地块均达到拍卖价上限，转入竞“全年期自持租赁住房面积”阶段，但热度也不及首轮土拍。
“这次土拍对资金来源审查非常严格，对房企的资金实力和合规性有很高要求。”一位房企人士在深圳土拍现场告诉中国证券报记者。
业内人士表示，针对首轮土拍出现的问题，广深两地大幅调整优化第二轮土拍规则。在限“马甲”拿地、限最高地价、限溢价15%以下、限房价等诸多规则限制下，房企拿地异常谨慎。
下半年以来，房企销售下行，回款变慢，现金流紧张，也是房企更为理性的原因。根据中指研究院数据，8月房地产企业融资总额为1172.8亿元，同比下降50.3%，环比下降42.4%，单月融资规模同比连续6个月下降。
中指研究院报告指出，市场调整压力增加，叠加房地产金融审慎管理等因素，房企资金端持续承压，部分房企补货意愿有所减弱，市场观望情绪上升，拿地回归理性。
稳地价效果逐步显现
截至目前，厦门、长春、福州、青岛、成都、沈阳、苏州、重庆、南京、广州、深圳等十多个重点城市第二轮集中供地已经结束。全国第二批集中供地已完成大半，土地市场降温明显，稳地价效果显著。
热点城市第二轮土拍底价成交成为主流，溢价率普遍大幅下降，不少地块流拍，热度较首轮土拍明显降温。
以首轮土拍溢价率最高的重庆市为例，近日重庆第二轮土拍整体溢价率仅为0.02%，较首轮下降近43个百分点，最终成交的28宗地块中仅有一幅地块溢价成交，有9幅地块提前终止出让，5宗流拍。
中指研究院报告指出，从近期完成出让的城市来看，重点城市土地市场整体热度较首批出现明显降温，多数城市成交楼面价较首批下跌，土拍规则优化下稳地价效果明显。
