百亿物业并购案台前幕后

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

中秋节期间，碧桂园拟以100亿资金收购富力物业，该话题一度冲上热搜前三。

对于这场被称为“史上最大”的物业收购案，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江发朋友圈表示，价格公道！

此前关于碧桂园服务收购的传闻颇多。就在9月17日的博鳌房地产论坛上，李长江被记者追问最多的就是收并购问题。当时李长江回答，碧桂园服务喜欢大的好的，即规模大、优质规范不乱的项目，并称如果拍板合作，就确定项目值这些钱。

如今碧桂园服务出手拿下富力物业，靴子落地。与收购消息差不多同一时间公布，合作的另一方富力地产发布公告，李思廉及张力为公司的执行董事及大股东，将为富力地产连同其附属公司提供约80亿港元的股东资金。

李思廉、张力为集团紧急输血的资金，或许正是来源于这场“价格公道”的收购案。

富力物业股权腾挪

双子星老板慷慨解囊

刚过去不久的2021年中报业绩发布会上，富力地产管理层曾言“希望股东畀少少耐性”。如今看来，富力确实没让股东等太久。

得到80亿港元股东资金的财务支持后，富力地产在公告里称，按现有可供使用现金，预期将有足够资金应付于短期内到期的债务，之后考虑回购长年期票据。对此里昂证券在报告里指出，有助于缓解投资者对富力的流动性担忧及未来六个月股价压力。

降负债是今年富力的主旋律，为缓解债务压力，富力一直在去杠杆，加大力度去库存，并考虑出售潜在资产。不过此次物业收购案，却并非简单意义上的富力地产“卖子自救”，而是两大股东的“慷慨解囊”。早在2019年，富力物业已逐渐剥离出富力地产板块。

收购公告显示，碧桂园服务间接全资附属公司碧桂园物业香港与富力物业签订了股权转让协议，同意以不超过人民币100亿元的代价，收购富力物业控股子公司富良环球。收购事项完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接持有各目标公司100%股权。

富良环球成立于 2020 年 10 月 19 日，主要业务为投资控股，持有富力物业服务香港的100% 股权。富力物业服务香港主要业务为投资控股，持有广州富星 100% 的股权。

股权结构上看，富良环球与富力地产无股权关系，其股东是李思廉、张力和独立第三方升卓，持股比例分别为46.477%、46.477%、7.046%。由此来看，富力物业其实是富力地产大股东李思廉、张力的私人财产。

富力物业剥离出富力地产的过程，从2019年持续至2020年。2019年李思廉与张力各出资50%成立了广州复星，而后收购富力地产旗下多家物业公司。2020年，对富力物业最核心的天力物业出价3亿收购，对恒富物业和华信物业收购分别出价500万。而在卖卖卖中，富力地产获得了4.8亿的收益。

耗费3亿收购的物业，如今出售赚得百亿，中间存97亿的差价，李思廉、张力大赚一笔。不过，“双子星”老板又将这笔钱慷慨地回血到主业富力地产。

从排队IPO到火速甩卖

物企估值渐趋回调

事实上，此宗收购案受关注的点不止于此。富良环球上一次公开亮相，还是在2021年4月，彼时富力物业提交了IPO招股书，计划最早于今年第三季度在香港IPO，筹资不超过7亿美元。

时间仅过去5个月，仍处于上市排队状态的富力物业突然出售，退出了物企IPO的大潮，不免引起猜测。

根据克而瑞物管数据，截至9月初，共有52家物管公司成功登陆资本市场，市场预计年底上市物企将超70家。业内人士分析，物企正在进入分化期，市场逐渐饱和，也逐渐趋于理性。今年7月，融信服务和康桥悦生活上市首日遭遇破发，这也被视为一个信号，物业行业的股价和估值慢慢回调，不复前几年的风光。

在上市存在诸多不确定性的情况下，主业富力地产债务又承压，富力物业选择易主不失为解局之策。

近年来，物企行业“马太效应”加剧。头部企业加速收割市场，比如阳光城牵手万物云，“宇宙第一物企”碧桂园服务同样跑马圈地，年初用49亿收购蓝光嘉宝，现用百亿收购富力物业，意图稳固物管行业的龙头地位。

截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于国内26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米，其中住宅物业的在管建筑面积为5810万平方米，商业物业的在管建筑面积为1120万平方米。

收购富力物业，碧桂园服务称补充了其在一二线城市的布局，加强其在特定区域（主要集中在一线、新一线及二线城市）的优势，进一步扩大业务规模和覆盖范围。值得一提的是，碧桂园服务颇为看重富力物业商业物业管理能力，此前碧桂园服务已在商业物管有所布局。

“我很高兴，因为项目质量好，交易价格公道，服务团队优秀。最关键的是，我看好行业！”李长江在朋友圈如此说。

一句“价格公道”，刷新了物业行业收购的价格“天花板”，而其对物业市场将产生何种蝴蝶效应，仍拭目以待。