杨现领：二手房成交量下滑，还将持续多久？
来源：中新经纬 2021-09-18 19:22:22
中新经纬9月18日电 题：《杨现领：二手房成交量下滑，还将持续多久？》
作者 杨现领（空？白研究院创始人）
当前市场，在二手房参考价、放贷额度收缩、放贷周期延长等一系列因素叠加影响下，一线城市、大部分二线城市、甚至部分三四线城市的二手房成交量都出现大幅度下降。
我认为，当下及未来一段时间，市场下行周期仍将延续，3-6个月之内，市场出现明显反弹的概率不大。
房企债务风险对中介公司是负面冲击
目前，市场下行趋势没有明显见底的信号。银行针对住房的放贷周期仍在变长，由于银行信贷更偏向新房，针对二手房的放贷额度受到了一定挤压。
目前市场主流的购房群体是换房和改善型客户，随着这部分客群逐步消化，新增入市客户量会减少，购房需求将出现衰减。更重要的是，一二手房之间存在联动效应，如果刚需、刚改需求不能顺利入市，部分要“卖首套换二套”的改善型业主的换房需求就无法实现，一二手房联动交易链被中断，就可能引发整体购房需求的连环收缩。
现在，我们看到一些房企的债务风险在持续释放，这对中介渠道的回款周期和坏账率都将是一个负面冲击，各种叠加的风险不仅会严重延长中介渠道佣金的回款周期，同时也会刺激企业坏账率的提升。
历史上，中介公司只有二手房业务时，现金流会保持得很好，基本没有所谓的“回款周期”问题。因此，大多数中介公司只要坚守经营本质，不搞大规模扩张、不炒房，基本不会出现“生死问题”。但最近几年，叠加新房渠道业务之后，企业现金流管理的挑战明显加大。上行市场还好，一旦遭遇市场下行，企业面临的压力便会快速放大。
市场下行期，要夯实二手房交易根基
在这种情况下，我认为保持现金流为正是企业稳固的一个重要底线。现金流管理是决定企业生死的核心，一方面企业要减少不必要的固定开支，另一方面企业应加快回款和收佣管理，同时要在租赁业务上寻找更多突破。
尽管新房的渠道费率在未来几个月会有所提高，房企对渠道的依赖度在变大，但在房企债务风险明显增大情况下，中介公司更要坚守二手房业务根基不动摇，不仅仅是其自带的充裕现金流，更因为二手房业务才是中介公司赢得未来的真正关键所在。
此外，市场下行期，保持市场占有率、费率、关键人才的稳定是关乎企业健康稳定发展的几大关键因素。
企业经营管理的核心首先是要保证市场占有率不能降，这是最低要求。交易量下行，经纪人的有效产能就会明显收缩，竞争变得更加激烈。此时，正是公司管理者、团队文化与组织能力发挥真正价值的时候。
同时，全行业有责任感的公司都应全面停止费率竞争，主动增加对业主的专享服务，争取更强的收佣能力。过去几年，行业的最大问题就是低费率抢客、高提成抢人。我认为，此事不休，行业进步无望。
再者，企业要努力留存真正能为自身创造价值的人才。因为人才是企业的核心资产，是面向未来的重要筹码。
回顾过去20年的中介行业发展史，是什么因素决定着一家公司的生死存亡？答案显然不是外部市场环境。真正优秀的公司都是在市场下行中构建出了更扎实的竞争壁垒，而企业长期的使命感，以及永不满足的客户价值创造，才是穿越行业周期的最好武器。（中新经纬APP）
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