大悦城控股释放“合”效应 | 深响·财报?

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

距离大悦城控股重组更名，已过去两年半时间，说长不长，说短也不短。但一些画面回想起来，依旧很清晰。

特别是2019年那场品牌焕新大会，铺满了圈内人的朋友圈。因为在现场，所以感触也有些不同，场面很隆重，“大悦中国 赋美生活”的品牌标语很醒目，中粮集团董事长吕军亲自站台，与时任大悦城控股领导、政府高层和业界大佬一起揭牌。

那是一个值得被大悦城控股铭记的日子，因为那是自原中粮地产与大悦城地产重组更名后，大悦城控股的首次对外亮相。此后，它成为中粮集团旗下唯一地产业务平台。

如今再回顾，发生了很多变化，穿越过2020疫情之年，在双轮双核战略驱动下渐行渐稳。

时至今日，大悦城控股上半年业绩依然稳健增长，实现营收142.48亿元，同比增长16.92%；净利润11.61亿元，同比增长20.43%；归母近利润也增长至6.15亿元。大悦城控股已经趋向成熟，发展越来越稳健。

“持有+销售”双轮驱动，“产品+服务”双核赋能，是大悦城控股的发展模式，两年多的上下贯彻，其经营策略和路线已经深入各条业务线，以原中粮地产为主的住宅业务和以大悦城地产为主的商业板块，重组之后的合效应也开始释放。

当然，一个大背景是国内疫情的有效控制，因为以大悦城、大悦春风里和祥云小镇等为主的商业地产，在大悦城控股的整个业务板块中占比不小。

从2021上半年业绩看，其以住宅地产、商业地产和轻资产输出管理的三位一体业态均有不错的表现。所以，在8月31日的2021年中期业绩会上，总经理曹荣根，副总经理姚长林，总会计师吴立鹏等一众高管显得很自信。

多业态共振，商业版图扩张

“今年的销售目标没有变。”对于三年前定的销售型业务签约破千亿，管理层信心十足。截至7月末，其已实现签约金额约490亿元，而目前拥有土储可售货值2465 亿元，下半年可释放资源1107亿元，正常铺排实现目标属大概率。

特别是管理体制被优化革新和激活后，更显底气。

业绩会上，姚长林表示，大悦城控股已经建立市场化的考核激励机制，这样做的目的，主要是让“能力决定位置、贡献决定薪酬、人员市场化流动”成为常态，以体制活力推动高质量发展，他解释道。

在既定的战略和组织激活下，大悦城控股的各业态业绩均实现了不错的增长，销售额同比增长20.32%至359.59亿元；可持续性收入33.6亿元，同比增长31%；特别是轻资产管理输出收入达1.3亿元，较上年度大增约73%，已然成为大悦城控股的业绩新增长点。

截至6月底，大悦城控股在手项目43个，已开业15个商业体（轻资产开业3家），在建12个商业体。其中，持有12个已开业购物中心平均出租率高达 94%，写字楼与产业地产整体出租率均为 90%。

“下半年会有5个商业体开业，包括长沙北辰三角洲大悦城，武汉大悦城、重庆大悦城、苏州大悦春风里、北京丰台春风大悦里。” 曹荣根透露。随后，他又补充道，未来3年拟在核心一、二线城市继续布局约20余个大悦城及其他持有型项目；轻资产方面，到2024年底管理规模不低于20家。

大悦城控股，正在加速扩大自己的商业版图。

“社区商业会是未来的一个商业蓝海，我们会抢先进入，包括通过城市更新等方式。” 管理层透露，大悦城主要有三条商业线，一个是大悦城，一个是大悦春风里，还有一个是“X”，我们会通过X进入一些新的商业机会点，当中就包括社区商业。

保证利润，多元化拿地

在全行业利润下滑的趋势下，大悦城控股也没有幸免，上半年毛利额43.03亿元，综合毛利率30.2%，同比有所降低。吴立鹏解释道，其实不仅仅是大悦城控股，整个地产行业都面临这种情况，2017年和2018年高价地正进入结转期，利润也在相应下降。

但是放在全行业看，大悦城控股的毛利水平仍处在行业第一梯队水平，从目前已披露半年报的房企看，毛利率超过30%的房企屈指可数，包括华润置地、保利地产、华侨城、佳兆业、合景泰富、时代中国和宝龙地产等少数企业。

管理层透露，未来大悦城控股将通过4种方式保证毛利水平：第一，通过对行业趋势的精准研判，拿一些高利润土地；第二，加快一些资产的周转；第三，推进轻资产的拓展；第四，加强内部资产的经营。

“行业毛利率下降是趋势，但是我们内部会把拿地的毛利率控制在一定水平，我们愿意获得一些优质的土地，不会降低我们拿地的标准。”姚长林补充道。

其实，从其上半年的行动可以感知到，大悦城控股已经在行动，无论是轻资产管理输出的收入大增，还是管理体制的激活，都是很好的说明。

特别是在土地获取上，上半年抓住脉冲式供地有利时机，重点布局长三角核心、次核心板块及成渝等高潜力城市，获取多块优质土地。具体来看，报告期内获取项目 10 个，新增土地面积 90 万平方米，土地款总额 215 亿元。其中，销售类住宅占84%，销售类商办占9%，持有型占比7%。

这些新增土储楼面均价为 10666 元/平方米，平均溢价率仅为14%。新增土储53%位于长三角城市群，26%位于成渝经济圈，15%位于京津冀城市群，多数地块土地成本低于周边项目，保证了大悦城控股未来的利润空间。

“下半年我们会落地前期跟进的合作项目，降低溢价率，平滑整年楼面价。”对于未来的拿地模式，曹荣根也有谈及，面向“新赛道”，将积极探索产城融合模式、城市更新业务，通过收并购、合作等多元化渠道，拓展拿地模式。

“预计近期可转二级的一级开发积城市更新项目占地约82万方，计容建面300万方。”他进一步表示，公司目前可售货值充裕，总可售货值达2465亿元，可售面积1164万平米，下半年预计可释放资源1107亿元。

扩宽融资渠道 财务优化确保“跑得远”

上半年，大悦城控股的债务结构也进一步优化。截至6月底，有息负债735.7亿元，平均融资成本5.06%，较2020年末下降0.04个百分点。

从“三道红线”标准来看，目前处在“黄档”水平，扣除预收账款后的资产负债率71.10%，现金短债比1.44，净负债率95.19%。扣除预收账款后资产负债率即将达标。

截至6月底，大悦城控股在手银行授信额度1.372亿元，可用额度522.5亿元，直接融资额度50.1亿元，融资额度充裕。特别是上半年通过多元化创新，在传统公司债和银行贷款渠道之外，扩展了CMBS以及ABS等融资渠道。

例如，上半年发行沈阳大悦城CMBS 18亿元，发行利率3.8%；发行供应链ABS第一期和第二期，以及购房尾款ABS，合计39亿元。

如今，大悦城控股还在进一步扩宽融资渠道，比如尝试发布产业园资本化步伐。5月底，国内首批9只公募基础设施投资基金（REITS）启动面向公众投资者发行，被投资者追捧，全部实现超募，特别是同行招商蛇口产园公募REITs的成功，也让大悦城控股看到机会。

据焦点财经了解，宝龙于8月27日拟设立公募REITs并在港交所上市，底层资产主要是由旗下8家购物中心组成；而新城控股也在筹划设立公募REITs于新加坡交易所上市，计划募资2亿至3亿美金，是以其位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产。

大悦城控股与宝龙和新城控股很相似，旗下商业地产占比不低。如果境外渠道打通，大悦城控股的融资渠道将再一步拓宽。

目前，大悦城控股旗下大悦城地产已经与 GIC、中国人寿、高和资本等专业机构分别成立了大悦城核心基金、大悦城并购改造基金以及区域型并购改造基金，积极开展房地产金融领域的探索，并结合管理输出等方式加快“轻重并举”的布局。

所以，无论是从各条业务线、债务结构，还是土地获取能力和融资视角看，重组整合完成后的大悦城控股，合效应正在逐步凸显。