深度|第二批集中供地设15%溢价率“红线” 土拍市场有望迎价格拐点

财联社（北京，记者 李洁）讯，随着多个热点城市进一步调整土地出让规则，土拍市场有望迎来实质性降温。

日前，北京、武汉、深圳、成都、南京、杭州、广州、合肥、东莞等热点城市，先后发布了第二批集中供地公告或预告。多城公布的细则，对土地市场竞拍条件进行了调整，内容涉及建立竞买准入标准、调低溢价率上限、严格落实购地资金审查机制等。

据记者了解，自然资源部在8月曾召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率；在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性合理报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人。

“出台集中供地政策是为了稳定土地市场，从而稳定房价，但部分城市首批集中供地热度较高，违背了政策初衷，因此第二批集中供地在规则上进行了修订。”一位房地产行业分析师告诉记者。

正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮在业绩会上表示，一些城市首批集中供地通过提高起拍价、竞配建或竞自持，直接或间接提高了土地价格。“相关部门也看到了并未达到最初预期，所以第二批集中供地中提出溢价涨幅不超过15%，不通过其他形式推高土地价格。我们预判第二批集中供地会有一个合理的利润空间留给房企，这对房地产业的健康稳定发展会更有好处。”

为房企预留一定利润空间

据中指院数据，目前22个重点集中供地城市中，仅有3个完成第二批集中供地出让活动，另有14个城市变更了第二批集中供地计划。其中广州、苏州、深圳、天津、青岛、福州、 济南、重庆、合肥、南京、成都、沈阳已完成二次公告，将集中在9月、10月开始第二次集中供地。

“第二轮集中供地的延期，主要是与自然资源部8月10日内部会议，对集中供地做出4个方面调整的指导有关。”中指院土地高级分析师张晓飞表示，调整内容包括建立购地资金来源审查制度、加强购地和融资的监管、溢价率上限15%，以及不得通过竞配建等变相抬高地价等。

在调整内容中，被认为对开发商影响较大的，是地块溢价率不得超过15%。目前多个城市在第二批集中供地规则中，已经落实该项指导。

深圳变更后的第二批集中供地规则显示，在保持挂牌起始价不变基础上，溢价率上限统一由45%调整为15%。达到溢价率上限后，南山、龙华2宗全年期自持租赁住房用地直接将采用摇号方式确定竞得人，其余采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人。

杭州调整土地竞买规则后，溢价率普遍下调5%：一般地块溢价率上限由20%调整为15%；“竞品质”试点地块溢价率上限由10%调整为5%，地块达到上限价格后，需公开摇号。

广州也在严控溢价率，地块溢价上限由45%下调至15%，并取消“竞配建”出让方式，多数地块采取“限地价+竞自持+摇号”的方式出让。

此外，武汉本次重启地价“熔断”机制，对住宅类用地设定出让最高价，严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限；合肥第二批供地土拍规则调整方案后，溢价上限由30%下调至15%；南京地块最高溢价率也由之前的30%下调至15%，并规定竞得土地后6个月内商品住宅不得上市。

尽管北京首批供地在七月时已得到住建部肯定，但此次也积极响应自然资源部会议精神。北京第二轮集中供地整体溢价率上限区间收窄，整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%。

“今年部分城市首批集中供地溢价率高企，导致地价居高不下，在很大程度上压缩了房企利润空间。本轮集中供地土拍规则的调整，由‘控地价’向‘控实际地价’转变，这意味着地价走势有望在新一轮竞拍机制下保持平稳。地价得以稳定背景下，购房群体预期也会有所降低，进而传导至楼市，进一步降低市场热度，从而有利于稳定房价走势。”中指院分析师指出。

多位行业专家认为，此次地块溢价率的调整，将为房企预留一定的利润空间。

祥生控股副总裁兼首席财务官谈铭恒在近日的业绩会上称，第二轮集中供地的变化提升了整个行业安全性，对于行业及公司来讲是一个好事，可以让房企以合理的成本获取土地，有利于提升项目利润率。

多地强化“房地联动”机制

从各城第二轮集中供地调整的内容来看，除对出让地块设置15%溢价率红线，对其他土拍规则也进行了不同程度的优化调整。

其中，北京第二轮集中供地调低整体起拍楼面价。据贝壳研究院报告，与首批次集中供地相比，北京第二批集中供地起始楼面价有所回落，从30025元/平方米降至27527元/平方米，下降幅度8.32%。

深圳第二批集中供地也对不同区域出让地块的起始楼面价，进行了程度不等的降价调整。中指院报告显示，深圳西部区域降幅明显高于东部，具体来看，降价最多的是前海地块，起始楼面价最高降价达7000元/平方米；其次则是龙华地块，降幅最大的达6800元/平方米；光明地块最高降幅4500元/平方米；松岗、沙井则下降约2000元/平方米；龙岗几幅块地平均下降2000元-3000元/平方米；坪山和深汕降幅则最少，在1000元/平方米左右。

多位专家表示，对起始楼面价进行调整，有助于进一步平抑土地价格。“从集中供地政策的推出，再到第二批集中供地规则的调整，均预示着政府稳地价、稳房价的决心。”前述房地产分析师指出。

除地价方面的变化，部分城市在第二批集中供地规则中，还强调了“房地联动”机制。

武汉在8月31日发布的第二批次住宅用地“两集中”出让公告中称，将开展房地联动，明确住宅用地的房屋销售备案价标准，以其上市当月所在区域板块新建商品住宅合同网签成交均价作为参考。

深圳在第二批集中供地中也强化了“房地联动”，并进一步下调住房销售限价。深圳规定，普通商品住房销售限价在原限价基础上，下调3%-9.2%不等；安居型商品房销售限价在原限价基础上，下调2.8%-9.1%不等。

“自此深圳房价逻辑有了本质变化。‘面粉贵过面包’以及‘面粉涨价带动面包’涨价的现象或将改变。”中指研究院深圳分院研究总监童晓玲表示。

广州市规划和自然资源局表示，第二批供地将落实8月18日发布的《住房发展“十四五”规划》，着力稳地价稳房价稳预期，实行“一区一策”，对首批集中供地市场较热的黄埔和南沙区的两宗地块增加“限房价”要求，建立房地联动机制，明确对外销售首套房购买者比例不低于50%。

此外，南京第二次集中供地也将实行全新的出让模式，包括实行“限房价、定品质、竞地价”。

“强化房地联动，控制住房销售限价，能有效引导楼市预期，稳定当地房价。”上述房地产分析师认为。

值得关注的是，第二次集中供地“禁马甲”的城市数量，较第一次有明显提升。杭州、南京、深圳还推出了土地限购政策，限制同一家企业最多参拍的地块数量；其中，房企在杭州最多参与5宗，深圳最多参与3宗，南京最多参与不超过总数的30%。

“对竞买人资格进行约束，并严禁一家房企多个马甲竞拍，该措施加大了中小房企拿地的机会，将有力遏制一家或多家大型实力企业获取大量地块的情况。”上述中指院分析师表示。

亿翰智库首席研究员张化东认为，有些城市的集中供地规定可以说相当细致，可操作性很强。不过，此次规则的变化未必是最终版本，如果未能达到预期，在第三批或以后的供地中，还可能会进行调整。