深响·财报? | 上坤地产:做厚财务“安全垫”

作者|绿蜡

出品|焦点财经

自“三道红线”监管措施落地以来，如何满足监管要求，成为房企的必答题。今年上半年，上坤地产适用政策变化，积极促进精细化管理，降低融资成本，做厚财务安全垫，降低企业风险性。

半年报显示，截至2021年6月末，上坤实现合约负债117.43亿，相比去年年底增长46.8%，应占合约销售额增长近3成达105.36亿元。合约负债、土储数量双增长，让上坤锁定未来长期业绩的同时，也为债务平衡做好了铺垫。

对于未来的战略发展，据上坤地产透露，未来将继续以稳健经营为主，提升自身产品力，继续精准投资，坚持区域深耕策略，通过多元方式充分挖掘投资机会；推进稳健安全的财务管控体系，优化财务融资结构，提升融资能力，降低融资成本。同时，伴随因城施策的深入，上坤地产将持续优化销售策略，积极供货推盘、提升周转效率，实现高质量增长。

阔斧降债

就三道红线来看，2021年上半年，上坤地产三道红线指标保持基本稳定，净资产负债率下降至约66.7%，非受限现金短债比上升至约1.3倍，唯一处于“红线”档的剔除预收款项后的资产负债比率为75.4%，略高于监管要求的70%。

对此，上坤地产给予的解释是，剔除预收账款后的资产负债率小幅上升的主要原因在于公司上半年拿地较多，属于阶段性的战略投入。公司力争在保证财务健康度的同时，合理最大化经营杠杆的使用，保证发展效率，同时，上坤地产称公司后续会继续审慎财务，力争三道红线全绿，不断提升财务健康度。

事实上，自上坤地产一直为融资降债做准备。

自2020年底上市以来，上坤地产共发行两笔美元债，一笔为1月发行的1.85亿规模；同时，上坤地产还积极探索绿色金融，于7月19日创新发行了首笔绿色美元债，发行总规模2.1亿美元。分析这两笔美元债的利率和期限，可以明显看出其美元债利率正在下降，且两笔美元债的还款时间错开，不存在挤兑风险，也进一步佐证其财务的安全稳健。

半年报显示，2021年上半年，上坤地产现金及银行结余约人民币73.1亿元，相比去年年底53.3亿元的数值提升了近4成，流动性和财务安全性进一步增加。

除了在手现金增加外，上坤地产财务安全性的提升还体现在其银行借款占比大幅度提升，从去年年底的近30%提升至42.9%。相应地，其负债结构得到了进一步得到了优化，在过去的半年，公司拓宽了金融机构尤其是银行的资源支持，全面建立与工行、中行、建行、交行一级分行合作。

此外，今年6月，上坤地产正式发布首份可持续发展与企业社会责任报告（以下简称“ESG报告”），上坤地产凭借在绿色建筑、责任公益、公司治理等方面的积累与突破，为企业的可持续发展构筑穿越周期的绿色竞争力，侧面反映了上坤地产的指标健康。

运营“加减法”

房地产行业告别高盈利时代，愈发考验房企的运营能力。房企组织架构调整的重头戏，在于区域的合并或拆分，但不管是加法还是减法，其目的都在于告别粗放管理，致力精细运营，通过更好地把握投资节奏，提升管理效率，用更为扁平化的方式赚足管理效益。

上坤地产一直践行“商住联动、双轮驱动”发展战略。加之，上半年不断完善大运营体系，上坤地产动态经营管理严控供货节点取得显著进步。8月9日，上坤地产发布通知称，根据公司发展需要，即日起上海区域与江苏区域合并为沪苏区域，原上海区域和江苏区域所有项目和人员整体并入沪苏区域。

区域组织“减法”重构及精细化运营的“加法”添加，进一步提升了上坤地产运营组织效率。从半年报的表现来看效果明显。

数据显示，上半年上坤地产总资产约422.65亿，较2020年末增长约38.5%；总土储约777.1万平方米，总货值约727.8亿。

其中，合约负债达117.43亿元，较2020年末增长46.8%，这意味着上坤未来业绩储备增长存在较大潜力。另外，上半年上坤地产应占权益合约销售额约105.36亿元，较2020年同期增长近3成（29.77%）；净利润2.62亿元，较2020年同期增长19.3%；净利率17.2%，较2020年同期增长6个百分点。

具体到楼盘来看，上半年上坤地产东阳云栖风华近200套房源首开即罄，多次加推也获市场一致热捧。宿州云栖园首开当天综合去化超9成，合肥云栖麓加推当天综合去化100%，杭州云栖宸园四开四罄去化100%。

随着云系产品首开即罄加推热销，上坤宜居产品力得到印证。

具体到毛利率来看，2021年上半年，上坤地产毛利率约为22.3%，较2020年末有所提升。伴随着行业平均毛利率水平的下降，公司三大核心经济圈布局的展开、项目数量的增加，上坤的毛利率正在逐步回归至行业理性水平。

对于一系列表示，市场也给予了良性的反馈。今年3月，上坤地产房企百强排名再获新高，荣获2021中国房地产百强TOP78、2021中国房地产开发企业综合发展TOP8；5月，上坤地产成功获纳MSCI中国小型股指数成份股，国际市场知名度进一步提升。

广纳储

如果“三道红线”框定了企业发展的安全边际，那土地储备则决定了房企发展的未来空间。上半年上坤地产广纳储，增厚企业发展“后备粮”。

今年上半年，上坤地产积极拓展三大核心经济圈的区域深耕战略。2021年上半年新增土地储备307.8万平方米，其中，48.5%位于长三角核心城市群内，城市布局合理健康，进一步扩大了区位布局优势。

数据显示，2021年上半年，上坤地产的规模延续上升势头，总土储增长49.3%至777.1万平方米，其中一二线占比约70%、长三角占比约60%，总货值727.8亿。

值得注意的是，今年新增土储中，上坤地产采用多元化拿地方式，其中，招拍挂模式占比约47%，收并购模式占比约25%，产业合作占比9%，政府平台合作占比19%。

对于拿地策略，上坤地产表示，随着供地政策的不断变化，未来将继续精准投资，紧密关注市场变化，坚持区域深耕策略，通过多元方式充分挖掘投资机会；同时推进稳健安全的财务管控体系，优化财务融资结构，持续提升融资能力，降低融资成本，构筑起可持续性竞争优势。