深响·财报?|三管齐下 中南建设软着陆调“配速”

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

从行业的战略判断及企业的运营思维，往往能窥得企业未来发展的前景。

8月27日下午，在中南建设（000961.SZ）2021年半年度业绩会现场，中南建设董事、总经理陈昱含给出判断：房地产仍然是一个好行业，调控的目标不是让行业成为末日，或者进行硬着陆，而是在平稳健康发展过程中软着陆。未来的存量竞争将主要取决于两点：一是经营稳健和安全，二是运营效率、产品品质和管理精度的内功。

上半年，中南建设营业收入384.8亿元，同比增长29.6%。总资产3729.9亿元，同比增长15.5%；归属于上市公司股东净利润17.5亿元，三年复合增长率17.5%；经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，归属于上市公司股东净利润17.5亿元。将半年报的多项指标进行排列、重构，能够发现问题。

当房企增速放缓，行业利润被摊薄成为市场共性，地产行业处在一个行业过剩和落后产能的出清再平衡过程。

她认为，随着行业规模增量逐步见顶，地产行业从百米冲刺赛跑变成一场马拉松，更讲究配速与自我节奏，需要审慎经营，防止“三高”。

当日，一同出席业绩会的还有中南建设董事长陈锦石，中南建设董事、副总经理、财务总监辛琦、中南建设董事会秘书梁洁，而会上频繁被提到的“经营审慎”、“恒心恒力”正在成为中南新的发展“标签”。

增肌

毫无疑问，调控正在倒逼行业从野蛮粗放的发展向精细化发展去靠拢，这对经营管理上和管理提质提出了更高的要求。

陈昱含认为，目前的房企面对高血压（流动性）、高血糖（去杠杆及规模）、高血脂（盈利能力）的“三高”风险问题。很显然，增肌、降糖、活血才能让企业得到良性的发展。

在业绩会上，据管理层透露，未来中南置地和中南建筑将紧密配合，发挥生产链条上的优势，将中南建筑和中南置地形成多样化取地合作的空间，捕捉城市未来发展空间优势。

中南的特点是双主业，这是其优势。与此同时，行业面对的现状是，增收不增利、政策调控持续、人口红利减少、碳达峰和碳中和要求、上游原材料价格上涨等多重因素，目前行业利润率长期仍不容乐观。

陈昱含选择的方式是，增肌练内功，通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比，精细运营确保效率和全周期利润实现，通过长期产品创新和供应链建设优化成本。

仅从上半年的表现，投资方面，上半年中南建设共计获取土地41宗，总建筑面积700万平方米，与去年基本持平。在地价上，从去年同期的4412元/每平米降低至4100元/每平米，这与其审慎的投资态度及轮动下沉的投资布局有关。

在城市投资布局上，中南建设坚持深耕聚焦战略，不断完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市布局。其中，报告期内，长三角区域贡献销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%。

上半年中南建设也加大了纳储的能力。半年报显示，期内新增项目41个，新增规划建筑面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%，新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降约7.1%，新增资源40%位于长三角核心城市群。

“一方面坚持土储紧平衡战略，拿地销售比不高，这在地价和房价都受限的情况下意义重大；一方面，中南坚持主流市场、主流客户、主流产品，集系和悦系两大主力产品线都是面向刚需人群的，我们的目标是为普通人造自住型的好房子。”

截至2021年6月末，中南建设已经进入内地116个城市，共有505个项目，总土地储备建面4740万平方米，同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%。

此外，建筑业务与房地产业务齐头并进，增强了公司业务平衡和周期穿越能力，加快转型升级。期内，中南建设新承接（中标）项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%。其中3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。

针对未来发展策略，陈昱含称审慎经营，坚持双主业，实现联动空间、卓越服务。“对我们来说，当下审慎经营是放在第一位。在平衡的前提下，我们会抓住机遇，理性投资，通过轮动的布局和合理的下沉规避掉热点的方式，以确保获地比，坚持卓越运营及卓越建设及卓越服务。

首先是卓越运营。产品研发、生产提效和供应链建设是三大努力方向。在产品研发方面，中南建设将坚持标准化及刚需自住型产品。在生产提效方面，中南置地正与中南建筑紧密配合，探索提升生产效率的创新生产方式。在供应链层面，中南建设会按照少而精、精而稳、稳而优的逻辑，与合作伙伴共谋共赢。

其次是卓越建设。中南建设会加快探索第二增长曲线，其中很重要的一环就是整合中南置地和建筑的各自业务优势，在代建和EPC领域加快探索和拓展，同时在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力，让生意模式变得更轻更有价值。此外，要加快数字化、信息化、平台化、模块化和柔性化的生产体系打造，以更高的效率和更稳定的品质形成卓越建设能力。

第三是卓越服务。中南建设会持续推动中南服务在基础服务、增值服务和城市服务方面的能力提升，增强品牌粘性，用优质的综合服务能力为中南建设创造更多参与城市基建、城市运营业务的可能性。

降糖

一方面，通过轮动的布局增加产品铺排，另一方面，减缓企业发展增速，降低负债规避“三高”，让企业更有流通性及发展性。

陈昱含称，中南建设将防止经营风险，尽快实现“三道红线”全绿。 所谓经营风险，可以用“三高”来比喻，也就是高血压、高血糖和高血脂：控血压的重要性远高于血糖和血脂，在当前大环境下，作为资金密集型的房企，确保流动性是第一要务。

从上半年来看，中南建设降脂效果明显，截至2021年6月末，中南建设有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。其中，短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分点。

就有息债务结构调来看，中南建设董事会秘书梁洁表示，经过上半年调整，中南建设长短期结构更加均衡。其中，有息负债中银行贷款占比约53%，非银行金融机构贷款占比约30%，债券占比约17%；有息负债中一年内到期的各类负债209.0亿元，同比下降10.6%，在有息负债中占比27.23%，较2020年末下降2.02个百分点；现金余额269.7亿元，同比下降17.9%，是一年内到期的各类有息负债1.29倍。

坚持不依赖有息负债的发展模式，面对2021年房地产行业偿债压力加大，中南正在利用平衡的债务结构扩大安全边界。

数据显示，上半年中南建设的现金余额269.7亿元，同比下降17.9%，是一年内到期的各类有息负债1.29倍。受限资金54.2亿元，占现金的比值20.11%。扣除受限资金之后的现金短债比1.03，符合国家重点房地产企业资金监测和融资管理规则基本要求。

针对三道红线方面的管控，管理层则明确表态，三项指标将继续优化，坚定去杠杆，向三线全绿努力。在总负债规模下降的同时，债务结构同步改善，短债占比在进一步下降。同时，我们维持了较好的经营性净现金流水平，经营安全稳步提升。合约销售规模上，上半年共实现1090亿，保持稳定增长。

活血

除了提升盈利“增肌”、降低负债“降糖”减脂之外，中南建设也在进行现金流的“活血”。

针对信托类负债再获取以及政策对私募股权的限制的影响，辛琦在业绩上回应称，“信托端口很多融资是基于项目层面的，新获取的土地或者原有土地上相应的抵押品比较充足的情况，合规的情况是可以做的。由于这两年合规管控进一步严格，整体的规模在压降，但还是会根据项目的质素来决定，项目满足融资条件，问题都不大。”

针对少数股东权益的增加，他表示，更多的是并表范围的扩大和并表公司注册资本的增加。虽然一再说要加大权益投资力度，头部的信托公司专门成立了直接主动管理相关的职能或者部门，但是实际执行的力度并不是太大。

就上半年中南建设的“活血”程度来看，现金流方面，截至2021年6月末，中南建设经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。

其中，现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加10.0%。截至报告期末，公司共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。

除了外部“输血”，中南也强调内部“造血”。

梁洁指出，中南的未来战略将坚持，地产业务方面，将坚持大众主流住宅产品定位，提高运营周转效率，提升产品质量，努力实现合同销售合理增长，确保预售资源竣工和收入确认；在建筑业务方面，加快转型升级，提升经营质量，抓住市场机遇；增加资产实力，优化资产负债表，提升信用评级。

半年报显示，上半年中南建设销售商品、提供劳务收到的现金流入526.6亿元，同比增加30.6%；其他与经营活动有关的现金流入216.3亿元，同比减少16.7%；经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.5%，持续保持正值。