宋都退地罗生门里的地产众生相:内卷、豪赌、塑料情

作者 | 何婧

出品 | 焦点财经

与我无关，不要无理取闹。

8月11日，祥生、宝龙接连撇清与“宋都退地”的关系。就在此前一天，宋都发布公告回应退地一事时，矛头直指这两家“当事企业”。

一场地产圈罗生门事件就此拉开了序幕。

上半年，22个重点城市陆续完成首批集中供地，在新的拿地规则下，多家房企选择抱团取暖，合作拿地成了土地市场的一道风景。

但以利相交，利趋而往，利尽则散，难免多生事端。

7 月 21 日晚间，宋都股份发布公告称，放弃全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司竞得的【 2021 】 8 号地块使用权，已缴纳的 5000 万元预约申请保证金不予返还。

这是杭州第一批集中供地后首例退地，一时间“宋都退地风波”闹得沸沸扬扬。

时隔20天，宋都基业投资股份有限公司发布了公告，就此事做出了回应。宋都股份在公告中解释称，“退地”行为和资金问题，主要是合作方祥生、宝龙的单方面违约行为所致。

宋都股份称，2021年5月7日，其全资子公司杭州绍辉竞得8号地块土地使用权，随即与祥生控股达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。5月12日，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。

但5月13日，祥生方面却突然电话通知，单方面表示不再参与此次合作。

同时，公告还透露，公司竞得12号地块后，浙江宝龙便主动接洽希望合作开发，双方已然签订了合作备忘录，约定股权比例各执50%，如违反约定应支付2000万违约金。然而宝龙以合同尚在审批等原因拖延签订正式合作协议，并最终在5月19日表明放弃合作。

两宗地块连遭“背叛”，宋都表示公司资金压力骤然放大，只得无奈退地。

在宋都的公告中，字里行间透露出”你来主动撩拨，却又转身离去“的愤懑。

于是宋都股份方已于7月26日向法院提交了《起诉状》，其中包括了诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。

祥生、宝龙：与我无关

紧接着8月11日，公告中的两位”被控诉”主角纷纷现身撇清关系。

祥生控股发布公告称，未与宋都及其附属公司签署任何协议或文件，8号地块也是由宋都股份及其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得。

祥生表示，宋都股份于昨日作出公告后，祥生控股集团的名誉现受影响，其将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。

祥生集团董事长陈国祥对媒体表示，“两家之间没什么纠纷，是他(宋都)自己无理取闹。我们从来没有答应过，也没有签过合同。他不拿地是他自己胡来，跟我们半毛钱关系也没有，我们没有答应过。即使答应了，我们也没有合同的，我们吃不消拿地。这个只能说明他们投资失误。”

同样，宝龙地产方面也第一时间作出了回应，浙江宝龙和宋都股份全资子公司杭州长慧此前意向合作的是临政储出【2021】12号地块（即天目医药港地块），该地块已于一个月前动工开发。宋都股份退出的杭政储出【2021】8号地块（即运河新城地块）与浙江宝龙并无任何关系。

宝龙地产方面表示，宋都股份于5月8日拿到杭州12号地块后与浙江宝龙签订合作备忘录。但后期（5月17日之后）在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。

一言以蔽之，两家公司态度一致：没签合同，与我无关。

宋都的一路豪赌

回溯宋都股份在5月的杭州土拍中，一共拍得5宗地块，耗资合计约45.84亿元，然而，数据显示，宋都股份最新一期的审计净利润仅有3.5亿。因此，即使祥生和宝龙没有单方面违约，高达32.48亿元的权益金额对宋都来说同样算得上是一次“豪赌”。

此外，不算退掉了的8号地块，宋都股份此次扩储也有近25万平方米。而宋都股份2020全年新增的土储也才约70万平方米。

回溯宋都此前的发展路径，其实不难发现，“退地隐患”或许早有因果。

公开数据显示，宋都股份的销售额排名从2018年一路爬升，从2018年的162名至2020年已位居126名。而宋都股份销售权益占比却在逐年走低，2018年至2020年分别为100%、63.74%和57.34%。

水能载舟，亦能覆舟。正是因为宋都激进发展策略，导致了在“三条红线”的调控之下，其他房企纷纷降低负债水平，而宋都股份的负债水平却逆流而上。

根据宋都股份2020年报显示，宋都股份一年内到期的非流动负债为22.53亿元，较2019年一年内到期的非流动负债5.78亿元上涨289.68%。

此外，据2021年一度季度报告，宋都股份的经营现金流仅有1.81亿元。现金流不佳导致融资困难，也就难以支撑后续地价款和开发投入，而“借船出海”的合作模式，更是无法掌握主动权。

反观运河新城这块地，总价17.8308亿元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。考虑到配建建筑以及自持面积，项目的实际地价直奔2.4万元/平。但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，精装修均价不高于29500元/平。

高成本与低售价的双重挤压，此项目的期销售利润率之低可以想见。如此种种，宋都放弃这桩“风险”生意也是必然选择。

土拍市场持续内卷

反观第一批集中供地的大部分城市，溢价水平不降反升，政策效果不及预期。于是为了进一步“稳地价、稳房价、稳预期”。杭州立即出台新政给土拍市场打了三道“补丁”。

一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是取消竞自持，竞拍达到封顶价竞无偿移交政策性租赁住房；三是试点竞品质现房，先竞品质后竞地价，需现房销售。

此举大幅提升了保证金门槛，此后动辄几个亿的保证金，退地是不可能退地的了。

此外，要求现房销售，实质是提高了对房企自有资金实力的要求，引导房企理性拿地。

集中供地的实施正加速行业洗牌，未来房企的分化或将将进一步加剧。彼之砒霜，我之蜜糖。市场虽诡谲多变，但在房住不炒的背景下，能肯定的是，市场必然会向着更良性健康的方向发展。