皇庭国际跨界疑云:姚振华老乡转型OR自救?

作者 | 筱纳

出品 | 焦点财经

不干地产了！我们要进军半导体产业。

8月10日，针对深交所的“灵魂发问”，皇庭国际给出这样的答案。

位于深圳CBD核心地段的皇庭广场，被视为深圳商业地标之一。不过近几年来，其拥有者深圳市皇庭国际企业股份有限公司(以下简称“皇庭国际”)频频陷入舆论漩涡。

上半年由于贷款逾期，皇庭广场被申请查封，皇庭国际引来深交所16问。下半年，债务危机未除，皇庭国际宣布进军半导体行业，账面仅剩3700余万情况下拟以4600万元间接参股半导体公司德兴市意发功率半导体有限公司，市场一片哗然，进而又引得深交所连发七问，质疑其转型是否是炒作、蹭热点。

皇庭国际回复深交所公告称，他们不是炒作蹭热点，自有资金不足支付交易需求，会通过出售资产等其他措施筹措资金，深圳皇庭广场赫然出现在资产列表中。

卖主业资产补贴新领域，皇庭国际这番回应后，令业界更为迷惑，到底上演得是哪一出？

转型半导体产业

适应大趋势，当下地产商纷纷走上转型之路，方向有与地产相关的，如文旅地产、康养地产等，也有与主业大相径庭的方向，如造车、酿酒、入股高科技产业等。

8月4日，以主营商业不动产运营管理的皇庭国际突然宣布跨界转型，进军半导体行业。

皇庭国际披露了《关于收购德兴市意发功率半导体有限公司股权的公告》，皇庭国际下属全资子公司深圳市皇庭基金管理有限公司与意发产投基金的部分合伙人德兴产融基金管理有限公司、杨仲签署《德兴意发半导体产业投资基金(有限合伙)份额转让协议》。转让方将其持有的全部份额(实缴出资额人民币4600 万元，占意发产投基金实缴总金额的20%)全部转让给皇庭基金。

意发产投基金持有意发功率的股权比例为 66.6667%，交易完成后，皇庭基金将成为意发产投基金的执行事务合伙人及管理人，并持有对意发产投基金的实缴出资份额人民币 4600万元。

意发功率成立于2018 年 10 月 22 日，产品应用于工控通信、工业感应加热、光伏发电、风力发电、充电桩和新能源车、家电等众多领域。虽然当前国内功率半导体市场需求巨大，但皇庭国际在债务缠身时，突然从商业地产迈入科技制造行业，还是令业内倍感惊讶。

32.5亿债务压顶

最受人质疑的是资金问题。2021 年一季报显示，皇庭国际货币资金期末余额仅 3,743 万元，已逾期未偿还债务金额为 32.57 亿，部分银行账户被冻结，如何出资4600万交易资金？

皇庭国际回复深交所表示，公司未偿还债务基本均有房产等实物资产抵押和股权质押，房产在一二线城市中心区，资产较优质，且抵押率较低，抵押物经营现金流稳定。目前皇庭国际主业商业不动产各项目运营良好，深圳皇庭广场和成都皇庭国际中心出租率及收缴率均超 95%。

皇庭国际自有资金不能满足本次交易支付需求，将通过推动房产出售及其他措施筹集资金。据了解，目前皇庭国际已与中介机构合作，推进出售部分上述房产的工作。

深圳皇庭广场作为皇庭国际持有的最值钱资产，在今年两次风波中均占有中心位置。根据年报显示，2020年皇庭广场租金收入2.69亿，市场估值约为77亿。位于深圳CBD黄金地段，皇庭广场在深圳商业地标中表现并不突出，如位于老城区罗湖的华润万象城，去年租金收入为11.87亿，估值达110.5亿元；万科旗下的深圳印力中心租金收入达3.34亿元。无论是租金还是市场估值，皇庭广场略显逊色。

当前“房住不炒”的大环境下，地产商逐渐转向长期自持，商业地产因为稳定的现金流，近年来越发被市场看好。然而皇庭国际却反其道而行，似乎“铁了心”要出售主业。

今年上半年债务风波时，皇庭国际曾回应媒体称，目前正在洽谈其它金融机构，寻求债务置换的解决方案，也存在转让广场的可能。此次回应深交所，不知即将出售的房产是否包含了皇庭广场。

皇庭国际否认三连：

没蹭热点、没炒作、没泄露内部消息

此次交易披露前，皇庭国际8月2日、8月3日连续两个交易日涨停，被深交所质疑，是否存在泄露有关内幕信息、违反公平信息披露的情形。

皇庭国际表示，已按照要求向深交所报备内幕信息知情人名单和交易进程备忘录。经自查及问询股东等相关方，不存在向特定对象泄露内幕信息情形。除前述皇庭产控和皇庭投资因债务纠纷执行法院裁定而被动减持股份的情形外，相关知情人在敏感期未交易公司股票。

连续涨停后，8月5日深交所发出问询函，皇庭国际股票开始回落，截至8月10日收盘，报收于3.50元/股。

针对蹭热点、炒作股价的质疑，皇庭国际解释称，收购意发功率半导体主要是为推动战略转型，探索新业务，是皇庭国际围绕“商管+科技”发展战略布局半导体行业的第一步。收购工作从2021年3月29日便已开始，否认存在蹭热点炒作股价的情形。

潮汕老板郑康豪自救？

出售主业，一心奔赴新领域，皇庭国际的未来方向不禁让人捏把冷汗。

皇庭国际掌舵人郑康豪是潮汕籍商人，与宝能姚振华一起，被人称为是神秘低调的潮汕商帮。不过近几年，两位著名潮汕商人“麻烦”连连。

郑康豪掌控的皇庭国际深陷债务泥淖，他本人也曾被两次“消失”协助调查，据媒体猜测，其与深圳两任高官落马新闻有关。

2017年，皇庭国际发出公告，郑康豪被有关机构带走协助调查，公司无法取得联系。2018年10月17日晚，郑康豪再次因个人原因被有关机构要求协助问询。紧接着10月18日中午，公司回应，郑康豪已返回，可正常处理工作。

时间到了2021年，郑康豪和皇庭国际的情况均未得到扭转。因涉及六宗案件未执行，郑康豪分别在4月、7月被采取限制高消费措施。

处于黄金地段，深圳皇庭广场的商业运营并不出色，也许跨度极大的转型是皇庭国际寄予厚望的“自救”手段，毕竟地产商跨界转型也有成功先例可循。

如奥园美谷从地产跨界转型医美，将与医美无关的资产全部剥离，全面转型医美业务，目前几番运作下，其成为A股市场上仅有的纯医美类上市公司。

与皇庭国际同样选择转型半导体产业的万业企业，不断剥离房地产业务，向集成电路转型，前景广受看好。

皇庭国际能否从商业地产成功转向半导体，转型之路值得长期关注。