观点直击 | 九龙仓继续守成 吴天海称不急于新增项目（实录）

九龙仓集团今年上半年业绩发布会的主题是“从疫情中初现复苏”。

而该公司的表现也的确能与上述主题相匹配。8月10日，九龙仓公告披露，集团2021年上半年实现营收123.37亿港元，同比增长达1.22倍。同时，营业盈利亦可观地增加71%到43.01亿港元。

收入正在逐步改善，但集团主席吴天海并没有感到特别振奋。

他说今年上半年与去年上半年业绩之间的最大差别是，2020年初正是疫情初初爆发的时期，形势最为严峻。“尤其在内地，去年2、3月份是最严重的时段，后来才陆续受控。”因此今年的增幅才如此强劲。

吴天海提到公司今年的业务开展，事实上并没有外界想象中那么顺利。据了解，九龙仓集团目前在地产方面有三大细分业务，分别是以豪宅为主的香港物业发展、内地物业发展，以及内地的投资物业。

其中年初香港豪宅市场走出疫情阴霾，买家恢复热情。九龙仓获益不少，一下子就以34亿港元的价格沽售出5座洋房和1个分层单位。但豪宅毕竟不如普通住宅那么具有刚性需求，“自从1、2月份那一阵活跃后，接下来的几个月市场都静了下来。”

内地项目的销情则更不乐观，“年初的时候卖得不错，后来几个月又慢了下来。”吴天海认为这主要归因于内地目前调控的紧张程度。“不仅限价，亦很多时候因为价格不合，限制卖楼的批准。”

在内地市场因调控导致项目利润受挫，是以保守称著的九龙仓管理层近年来最常挂在嘴边的话题。九龙仓今年全年的销售目标为150亿元，出售110万平方米的物业。但截至半年才完成了57亿元。这数字甚至比2020年同时间要差。

同时，对应的销售面积也下降11%到21.44万平方米，完全落后计划。平均销售价格更只录得2.49万元/平方米，同比下跌达到25%。

吴天海表示，近几年可以见到“房住不炒”的大原则在逐步落实。“我们相信这个政策是会继续推行的”他说：“我们也开始见到内地有一些重要的城市，其楼价是开始回落的。”

“利润太过微弱了，甚至一不小心就会亏本。”因此在这个判断之下，自2018年斥资181亿在内地共购入12幅土地后，九龙仓集团2019至2020年两年从未在公开招拍挂市场出手。2021年至今亦是颗粒无收。

由于没有新购入土地，九龙仓集团在内地的土地储备从280万平方米，进一步下降到260万平方米。而领导层的策略是，如果内地的土地实在难以下手，那便在香港拿地好了。

九龙仓是香港经验丰富的山顶豪宅物业开发商，今年的豪宅行情还不错。于是九龙仓在去年12月和2月初则分别斥资120亿港元（占50%权益）和72.5亿港元，夺下山顶文辉道2-8号、9-11号两幅豪宅用地。其中今年2月份的拿地，其呎价超过5万港元，创下香港住宅地楼面呎价纪录。

另一方面，内地投资物业的表现则是最理想的。期内，由于奢侈品销售出众，这部分收入增加45%至26.77亿港元，营业盈利则为17.8亿港元，同比增加50%。

两座最重要的物业，长沙IFS及成都IFS表现俱佳。其中长沙IFS收入及营业盈利分别同比增长90%及122%，24.6万平方米的购物中心出租率达99%，写字楼出租率也有85%。而成都IFS收入同比上升45%，營業盈利则上升了54%，购物中心出租率96%，写字楼86%。

业务整体风险较低回报亦稳定，因此吴天海表示对目前的资产组合感到满意。他表示目前集团手上的资产已经足够，因此并不急于再增加资产。再者“我们香港另外也有一些土地储备。”这足以支撑九龙仓一段时期的发展所需。

吴天海提出，内地投资项目正源源不断回笼资金，这些资金未来中短期将用于投资风险较低的香港新项目。

以下为九龙仓集团有限公司2021年中期业绩发布会问答环节实录：

现场提问：内地业务对公司影响很大，未来会不会进一步增加储地？如何看内地的楼市政策？公司对香港楼市又持有什么看法？

吴天海：先讲内地楼市，中央的信息很清楚了是“房住不炒”，这几年可以见到其采取措施是在陆续落实这个大原则——房住不炒。我们也都开始见到内地有一些重要的城市其楼价是开始回落的，但是市价是未曾有很明显的调整。所以过去这2、3年，我们都是没有买新地的，因为觉得利润太过微了，甚至一不小心就会亏本，我们暂时是看淡内地的楼市，因此我刚刚也讲了，我们也减少了购地，有2、3年时间没有买新地了。

接下来相信中央对这个政策是会继续推行的，直至我们见到有一个新的方向或者会是宽松一点的，我相信我们在内地投地的机会或者能投到地的机会是不高的，就算我们去投，我相信我们也不会太过进取。

关于香港楼市，这始终是供求问题以及资金宽裕的问题，因为市场上有太多钱了，这些钱是没有地方去的，放在银行又没有利息，做其他投资风险可能比楼市更高，现时也是供不应求，很多人都希望“上车”或者“换楼”。我看只要土地供应是一直很紧的，如果银根继续宽松的话，那香港的楼价下跌的幅度，就算下跌我认为是非常有限的，我觉得因为是有基本上的支持的。

现场提问：管理层看淡内地楼市，会否调整于内地的发展策略？二是目前公司在内地市场的IFS项目基本都已经落地开业了，市场一直都十分关注公司在商业项目方面的拓展计划，目前有没有新消息可以透露？

吴天海：会不会做多一些商业的楼宇？我想这是可遇不可求，第一甚至是商业楼宇供应方面是多了很多的。

先说说写字楼，写字楼的供应目前来讲是过剩，甚至在上海那么大的城市，写字楼供应我们认为是过剩的，是需要一段时间去消化。在近期关于写字楼的需求是有一些新元素出现，例如最近严控技术科技的公司、教育公司等等，是会令到这个行业的一部分租户暂时不敢扩充，甚至是会暂时收缩、避避风头，因此目前写字楼的需求是弱的。

零售方面暂时是在集中在一边，主要是高档奢侈品那边的销程好点，中档就中规中矩了，但供应也是陆续出现了，因为有很多内地的行家觉得住宅市场的利润没有以前那么吸引人了，正如您的问题一样，就开始将资金流向非住宅市场，这很自然就导致供应多了，也因此导致在业主方面的竞争是大了的，首先暂时我们也不急于在里面增加新的计划。

现场提问：刚刚讲现在不会进取去投地，但知道现在内地房地产公司很多为了要避“三道红线”而要减债，卖物业，请问公司会不会趁此时间做一些并购或合营项目？

吴天海：内地方面的合营等，其实那么多年来我们一直都有做的，即同内地的同行进行合作，有时候是他们牵头，有时候是我们牵头，大家一起去做，但也要找到适合的项目，我相信这个时候暂时未觉得我们会有适当的项目，但会很踊跃的去争夺的。

现场提问：关于香港楼市，可以看到公司现在有60万的土地储备在山顶，能否讲讲是否比较看好香港未来的楼市是靠高端住宅推动呢？

吴天海：为什么今年年初我们在山地买了两幅地，有一点是因为我们觉得在内地买不到地了，但我们始终要找新的项目的。而山顶又有适当的项目，我们在山顶市场也有若干经验，所以在那买了两幅地。

其实关于山顶的地不易做的，刚刚主持人在介绍的时候也和大家讲了，关于Mount Nicholson大家都听说过是所谓的“亚洲楼王”，“亚洲楼王”这个称号不是我们自己给自己的，而是市场给的。我们楼的售价是不错的，但你看回回报是有小小，这怎么说呢？叫点你看我好、我看你好的，具体怎么解释呢？因为那幅地是2010年时投资的，到2016年我们才第一次卖楼，当时已经几乎是现楼的了，卖这些楼是很少有预售，这就变成资金回笼慢了很多，因此导致对资金的压力是大的。

甚至直到今天，在11年之后，我们仍然是67个单位里面有12个单位是未曾出，即有20%仍然是未曾套现，这些如此长期的投资不是一般发展商很喜欢做的投资，大家都知道香港的很多发展商都是喜欢周转速度很快的，即希望买到地不久就尽快去预售，收回资金好去进行第二单。

但我们做这种项目，可以讲“家家有本难念的经”，表面上是“亚洲楼王”，但回报未必比一些中价楼或者低端楼高的。但因为对那一块市场是有若干经验的，我们觉得在里面可以继续去经营的。

现场提问：请问公司未来的投资策略会在哪一个方向？

吴天海：首先可以这样讲，对于现在的资产组合，我们觉得是满意的，至于陆续有资金回笼，我们会怎么投呢？第一件事情我不急于再增加资产，因为手上的资产都已经足够了，香港另外也有一些土地储备，包括九龙货仓以及油塘有一块合营的地产项目，两个项目如果需要进展也是需要有资金的，我想在中期来讲可能香港的投资是会增加的，正如我刚刚讲的那两个项目，如果需要进行的话，自然就需要补地价以及持续发展等问题。如果内地项目资金回笼了，我们在未来中短期是会先拿回来香港投资新项目。