深圳出“辣招”整治学区房炒作，恐慌情绪已蔓延，30万/平的神话在破灭

继“双减”政策后，政府部门开始对此前无比火爆的学区房“动手”了。

7月30日晚间，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（以下简称《条例》）在市人大常委会网站公开征求意见。《条例》共五章七十三条，包括总则、民生建设、社会治理、促进和保障以及附则。

在民生建设一章中，公共教育被放在第一节的显著位置。《条例》提出，确保一般公共预算教育支出逐年只增不减，确保按在校生人数平均的一般公共预算教育支出逐年只增不减；市、区教育部门应当优化义务教育积分入学政策，综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素，确保公平合理。

其中，最受关注的一句话仍是：深圳将推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

这一点被市场普遍认为是釜底抽薪的大招，此前有消息传出，深圳有学区房卖出32.27万/平的单价。而一旦这两项制度执行推进，教育资源有望逐渐均等化，师资和生源也将会逐步摊平，学区房将迎来退烧。

“直接炸锅。”南山片区一房产中介如此对时代财经形容政策带来的影响。一直以来，其所在的蛇口片区，多为带有较优质学位的老破小。一旦推行大学区政策，这些失去学区“庇佑”的老破小不再可能维持如今的价格，业主开始忧心忡忡。

但在恐慌的市场情绪之外，行业内的态度更为稳定。有业内人士指出，目前的征求意见稿仅仅只是方向指引，具体如何落实还未可知。

深圳学区房真的会凉凉吗？

事实上，从2015年起，深圳就曾在各区条件成熟的地区探索试行大学区招生制度。大学区的设置原则是，各区根据“相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口”的要求，结合实际情况，以社区、街道等为片区来设置。

但学区房的炒作热度并未因此缓解。一名熟悉深圳教育领域的人士向时代财经表示，此前深圳大学区的试点，各区政策和解释不一，市局也没有统一的说法。但整体而言，仍是先保证就近上学，并不像北京电脑随机派位那样的一刀切。

据了解，深圳比较通用的做法是在试点范围内划出多所公办学校，强弱校搭配共同面向同一片区招生。家长可自愿在学区内为孩子报读2-3所学校，按志愿次序和积分高低依次录取。而积分政策依然会对原地段的住户有所倾斜。

以最先试点大学区招生制度的龙华区为例。根据龙华区制定的2021年义务教育积分入学办法，学生将按照单校片区和大学区、深户和非深户、买房和租房细化为A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2八小类，按照学位类型依次录取。

因此，在每一个大学区中，都将优先录取附近单校片区，再录取大学区的学生。如A类，将优先录取单校片区A1类，再录取大学区A2类。在此基础上，如深圳高级中学（集团）北校区这类名校，在录取新生的顺序上，依然会优先录取深高北原学区的A1类新生，也就是深高北原单校片区内买了房、龙华籍的新生。

如果继续类似大学区招生政策，对于学区房的打击短期将不会有市场设想的那般严重，其影响将是更为长期的。

多地打击学区房

深圳并非首个对学区房“动手”的城市。

据不完全统计，2021年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等十三城出手，重拳整治学区房乱象。

今年4月，中央高层会议首次提及“学区房”，明确要求防止以学区房名义炒作房价。在此之后，打击学区房炒作成为各地监管部门的重要工作之一，教育资源紧张的一线城市尤其如此。上海、北京在今年纷纷通过“教改”的方式，以教育均等化为方向，试图打破学区房机制。

7月初，北京西城区“史上最狠”学区房政策正式落地。2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。这意味着，家长们多花几百万甚至上千万元购置的顶尖学区房，最后依然与其他人共享同样的机会，孩子还是可能无缘名校、牛小。

当房产与学位不在死死绑定，北京西城顶尖学区房迅速冰封。相比去年5月，西城区二手房市场空前火爆的场面，如今的西城学区房已经开始大幅跳水。据媒体报道，有德胜学区内的学区房在短期直接降价超100万元待售，中介机构陷入“门可罗雀”的窘境。

再往前，3月16日，上海市教委曾发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。根据这一中考改革新规，重点中学自主招生比例大幅下降，50%-65%的生源名额将分配到各区和各普通初中，更多学区房外的学生有望升入上海的各大优质高中。上海联洋、碧云、梅园、七宝等地的学区房交易也因此迅速冰封。

而如今，深圳已经成为其中的第十四城，未来极有可能将有更多的城市跟进。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，学位房与非学位房价格的差距，体现的是教育均等化的程度，教育越不均等，学位房的价格就越高。多方面来看，这一轮国家对学位房、教育不平等的打击是史无前例的。

“国家是动了真格，下了决心一定要把教育不平等的问题解决掉。未来凡是学位房价格较高、教育供需不平衡，不能均等化的城市，都有可能实施跨区摇号、多校划片、大学区等教育均等化政策。”