一口气推634亿宅地！“卖地大城”杭州要给房企泼冷水，竞品质、现房销售齐上阵
来源：时代财经 2021-07-31 10:22:29
斩获首批集中供地出让金榜首的杭州，第二轮供计划地业已出炉。
7月30日，杭州市规划和自然资源局发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。这次集中供地共出让31宗土地，总出让面积191.55万平方米，总出让建筑面积466.02万平方米，总起拍价633.78亿元，将于9月7日、8日正式上线竞拍。
在首轮集中供地22城中，杭州是竞拍最为火热城市的之一。1178.53亿元的总出让金位居全国榜首，在出让的57宗涉宅土地里，有40余宗竞拍至封顶价并转入竞报自持比例，部分地块自持比例高达40%，平均自持比例达16%。近20个板块创下地价新高，市场热度持续高涨。
5月14日，在滨江集团(行情002244,诊股)2020年度业绩网上说明会上，当投资者询问滨江集团在杭州拍下的几宗土地净利润能有多少时，滨江集团董事长戚金兴一句“努力做到1%-2%的净利润水平”更是引起轩然大波。一时之间，全行业都在探讨低利润难题。
随后，杭州更是诞生了集中供地政策出台以来的首个退地项目。7月20日晚间，宋都股份(行情600077,诊股)公告称，将放弃于今年5月竞得的杭州运河新城土地使用权。因退地，宋都股份将损失5000万的保证金，占其2020年归母净利润3.52亿元的14.2%。
这一系列事件，不仅让集中供地这一模式遭受质疑，更让市场对杭州楼市长期“高烧不退”的现象热议不止。为进一步实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，促进房地产市场健康稳定发展，杭州政府在第二轮集中供地中，对竞价规则进行了巨大的调整。
此前在杭州，5000万元的托底保证金就可以帮助房企提前锁定参拍资格，属于房企参与资金门槛最低的热点城市之一。但在新的竞拍规则里，这一规则出现了变化。如今，房企需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞拍。
这将是一项巨大的改变。此次出让的31宗土地之中，仅有铁路北人才租赁地块、临安太湖源镇这两宗地块保证金低于5000万元。最贵的余杭杭腾未来社区地块，需要缴纳高达27.9亿元的保证金。而次高的运河新城地块，保证金也高达11.2亿元。保证金合计高达136.06亿元，平均每宗地保证金需4.39亿元。
增加了保证金额度，一方面给房企增加了准入门槛。与此同时，也代表着房企退地的成本要高出一大截，变成了房企的“不能承受之重”。
此外，本次集中出让还调整了溢价率上限和封顶后竞拍规则：普通地块溢价20%封顶，竞品质地块溢价10%封顶；出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。并细化商服用地要求，对住宅用地中规划允许配建的不超过10%的公建部分，提出集中建设公益性配套公建、沿街布置配套商业等要求。
然而，最受关注的变化是此次集中出让首次在十城区推出10宗“竞品质”试点地块。杭州采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式拍地。同时，本次试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续并通过政府组织的履约监管核验后方可销售。
竞品质的方式并非杭州首创。在首轮集中供地时，北京就曾推出竞高标准商品住宅建设方案的规则设计。在房企报价触及地价最高上限后，土拍将进入竞品质阶段，投报方案包括绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑等内容，评委会根据各项评分确定竞得人。此外，成都、西安等地也都有土地出让“定品质”的要求。
但与北京将竞品质放在最后一阶段的做法不同，杭州的规则将“竞品质”阶段前置。在杭州，房企需先报名提交建设方案进行评比，再根据“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表，作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设、验收标准。
业内观点认为，先竞地价再竞品质的方式，容易导致高地价。政府限价下微薄的利润空间将最终使得竞品质只能马马虎虎收场，购房者吃亏；但顺序一换，此类矛盾将得到一定改善，利于房屋品质的提升。
中原地产首席分析师张大伟告诉时代财经，开发商战略性拿地，放弃追求利润，拿到地后降配、减配已经成为第一轮土地市场的共性。整体看，杭州的几宗地块开启现房销售竞争品质，是北京第一轮土拍政策的升级版。预计从第二轮土地供应开始，更多的城市将开始要求品质，只有给予开发商合理利润，才能保证未来房源供应的品质。
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