罗宝瑜与观点面对面：未来的可持续发展之路

编者按：一个博鳌，一个行业。

走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。

来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？

值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。

观点地产网 “严格来说我爸爸应该是一代，他是独立创业的。如果爸爸是一代，我就是二代。”这位瑞安年轻的80后女掌门人罗宝瑜如是说。

近十年，愈来愈多港资地产企业年轻二代三代于商业舞台上崭露头角，他们有着更多想法，冀为浓厚家族企业的镁光灯下，带领着企业在城市的可持续发展道路上做得更加成功、更加有价值。

1971年，罗宝瑜的父亲罗康瑞创办了瑞安建筑公司，自此瑞安集团得以创立，其后进军上海；改革开放之初，上海在城市改造过程中，有很多老房子被拆掉了，1996年，当卢湾区政府提出“太平桥旧区重建计划”，要求保护中共“一大会址”周围两个街区，邀请罗康瑞参与这个项目的保护工作，罗康瑞答应了。这个旧城区改造的创新项目获得了巨大成功，“上海新天地”已成为今时今日上海的重要地标，世界二十大文化地标之一。

5月31日上午，观点地产新媒体到了瑞安于香港的办公室，与罗宝瑜有了一次面对面交流的机会。

眼前的罗宝瑜身材纤细，时尚而优雅，并散发着独特气质，加上一身素色的打扮，轮廓出众上镜。

“不好意思，我很怕拍照，所以我比较不习惯。”业内公认非常低调的优秀女性罗宝瑜优雅而不做作，在拍了数张个人照后，访问便正式开始。瑞房在内地也一直是一家很低调的企业，以它独特的开发理念引领行业，拥有颇具品质的产品，其在中国重要区域开发的“天地”系列产品享誉盛名，不过整体团队相对却显得低调。

低调的背后，是非常独特的规划。过去，瑞安就是一直强调城市在发展过程中应该传承和保护城市的历史文脉和传统，向世界展示城市自己的文化和特色，今年是瑞安集团50周年，也是新天地的20周年，罗宝瑜指，集团结合城市的发展愿景，正在探索如何让城市的发展更可持续，找到瑞安基业长青的道路。

“我们的规模不算最大，但有做精品产品的能力，我们可以更好的配合政府，提供一些真正的城市解决方案。”

学习是关键

罗宝瑜修读建筑学，在加入集团之前，曾于纽约市数间建筑及设计公司任职，于2018年获委任为瑞安房地产执行董事。

身兼上海市政协委员的罗宝瑜，去年初积极谏言政府：打造以大新天地为核心的世界级复合功能都心区，助力上海发展成为卓越的全球城市，在聚集高能级商业的基础上，实现文化包容与持续创新的可持续城市社区，全面提升区域经济活动的核心竞争力。

“中国作为强大经济体，需要有一个全球化的城市，亦需要一个全球金融中心，上海可以扮演这个角色；而于上海十四五规划中，亦首次开放人口限制，即：针对人才引进落户。”罗宝瑜认为，这对未来城市的发展是非常关键的。

谈到上海未来的发展，罗宝瑜亦相当兴奋：“上海的定位就是全球卓越大都市，因此未来要吸引的不止是全国的人才，而是吸引全球最好的人才过来，在这边生活、工作，并引入更好的产业。”

所以，瑞房20年前就提出了在城市中心打造集“生活、工作、休闲和学习”为一体的综合性社区理念，新天地项目成为了中国城市更新的经典之作。我们也希望能不断提供顺应城市发展趋势推动城市建设的好作品，打造绿色健康的生活方式，可以让上海吸引更好的人才进来，这样才可以助力上海成为卓越的全球城市。

事实上，过去新天地的开发模式就已表明，城市改造存在着一种可能：文化、历史和商业可以很好地融合。

以新天地太平桥项目为例，在1997年做规划的时候，就是把住宅、公共空间、商业、生活的配套都聚集在一起，是以一个可持续发展的理念，以人为本的设计规划打造出来的。

因为疫情，这些生活方式、工作的方式也有很大的改变，未来在可持续发展上面，提供一个不但绿色而且健康的工作场景、生活场景，人们追求的已经不只是有一个工作场所那么简单。

“我觉得未来的办公、居住、商业都会越来越融合，这些边界已经越来越模糊了，包括咖啡厅也可以办公，在公园也可以上网。”罗宝瑜相信，必须要不断地创新，自我迭代，伴随着城市的成长，提供一些城市及人民需要的公共空间或者解决方案。

“在新的商业格局上，我们做了一些新的尝试，不是所有都成功了，但是在这条路上学习了很多”。

虽说是企业掌门人，又是母亲，但整个访问过程中，罗宝瑜话题一直都离不开“学习”这个关键词。

“有太多要学习的空间了，要自我提升。”她说，原本在5月时就计划要去上海，安排了与很多刚毕业的学生见面。

“他们带我去看他们喜欢的地方，看他们关注的平台或者品牌到底是什么，现在消费的习惯怎么样。我觉得这个可以引导我们未来投资决策和产品设计，所以必须要学习。”可惜，最后还是因为疫情取消了。

“中国的消费体系非常独特，相比全球其它国家更年轻化，现在年轻人的消费力非常强，中国高端消费者比起全球其它国家高端消费的年龄段年轻好多。”罗宝瑜表示，他们也做过很多年轻人的调研，发现他们更想找到代表自己更个性化的一些消费场所，所以，打造结合当地城市资源和中国文化元素的文化社交目的地可能是未来新天地的一个方向。

“现在中国市场发展得非常快，客户的要求也在变化，所以我们必须继续努力才跟得上。”罗宝瑜进一步指出，要领先于市场，也需要继续尝试、继续创新。

她相信，可持续发展对未来国家和公司的发展都非常关键，而瑞安亦一直非常强调可持续发展，“打造一个绿色、健康的社区，一直是我们的责任。IWBI将全球首个WELL 健康社区银级认证颁给了上海新天地。”

未来的道路

罗宝瑜毕业于麻省韦尔斯利学院建筑学，从她打造上海总部的理念，相信已可了解到她对每个细节的执着及知微见着。

据罗宝瑜介绍，瑞房上海的总部刚好一年前装修完，并取得了Well的铂金级认证，项目旨在为员工提供绿色和健康的办公环境，整个氛围也是围绕鼓励员工有更多交流、沟通的机会，项目为员工提供了更灵活的办公空间和办公设备，给员工一个舒适休闲和健康安全的地方，将公司文化元素较好地融入到了总部改造项目的每一个细节中。

“现在我们拿走了以前的一些高层的房间、隔断，包括我自己也没有办公室，跟大家坐在一起。我们要营造并保持更透明、更平等的沟通方式，打造一个平等、开放、高效和协作的办公环境。”

瑞安房地产在国内发展多年，注重对当地年轻人的培养，通过我们的“管理培训生”以及“优才计划”，培养出了很多非常优秀的业务领军人。

“人是我们最重要的资产，人才是企业发展的最大资源。”。罗宝瑜指，公司每年的管培生招聘都是由她和管理团队一起面试。“要有同样价值观、同样理念的团队，才能长期运作下去，因为我们所有的投资都是非常长线的。”

现在瑞安很多高管都是由管培生出来的，即从管培生MT再做到MC，再做到高层管理。“我们的建筑业务今年在香港有50年了，瑞建有一个副主席，公司成立第一年就进来了。”罗宝瑜略带自豪地说：“我们每年年会有一个小的仪式，就是授予员工服务20年、30年、40年的金牌。”

罗宝瑜指出，公司现在推出的可持续发展5C的战略规划中，其中一个C就是对员工的关怀。她相信，在员工的个人发展路径上，不仅是关注员工自身的职业发展，更要注重其个人的综合素质的培养，才会帮助员工成为一个对社会有贡献的人，可以回馈社会。

瑞安虽然是一家港资企业，早在三十多年前就已到内地发展，是最早进入内地的开发商，2004年将总部设立在上海，“我希望我们能秉承瑞安多年来深入了解城市的历史文化和自然资源，配合政府促进城市的发展。疫情前我每周都会去上海总部，之前也在上海住了好几年。”罗宝瑜认为，房地产是一个对本地化要求较高的行业，不能遥控做出脱离于当地市场的的决策。

正因为是整体规划综合社区的开发和运营，过去瑞安房地产的周转率慢，负债较高，罗宝瑜对此也有自己的认识。

“我们商业资产的比例占一大半，达到了55%，与同行相比，虽然我们的周转率不高，但是我们打造的都是城市的地标和可持续发展的城市社区。”罗宝瑜指，公司自我检讨了一段时间，她觉得瑞房也必须要找到一个更好的平衡，把周转率提到一个更合理的水平，对股东的回报也要适当提升。

近年采取了轻资产战略，公司财务状况稳健，使瑞安能进一步发挥公司品牌和商业运营的优势，与合作伙伴强强联手，寻找未来更多的投资机会。瑞房去年与高富诺集团成立了一家合营公司，双方各持有50%权益，收购了位于江苏南京秦淮区汉中路的南京国际金融中心。

罗宝瑜指，现在全球都看好中国市场，未来还会有很多新的潜在投资机会，但最关键的是现在一线城市竞争非常激烈，所以怎么找到最好的开发项目是最重要的。

目前，瑞房于上海、武汉、佛山、重庆等重点城市发展大型的综合型城市核心社区，罗宝瑜指，未来仍看好上海以及长三角强二线城市包括武汉和大湾区。

罗宝瑜分享说：瑞房一旦进入一个城市，都希望深耕这个城市。瑞安深耕上海30多年，在商业的组合来看，瑞房已经成为上海最大的私营商业物业业主之一。她表示，瑞安继续看好上海作为国际大都市的发展前景，未来将继续配合上海市政府，助力上海成为卓越的全球城市。“大新天地”方案已经写入了上海市政府的“十四五规划”。

不过罗宝瑜坦言，目前内地商业地产短期内是有过剩的。长期来看，要赢在精细化管理和产品内容。其实所有事情就是要以客为本，贴近目标客群的需求，提供需要的场景、环境或者服务。

罗宝瑜亦承认，短期内上海在办公方面租金的压力是有的，因为疫情过后很多公司特别是国际公司进不来，或者有收缩的压力，但是她长期还是非常看好上海作为国际金融中心的定位。

“无论如何今年一定会回去上海。”罗宝瑜慨叹疫情期间没办法回去上海，并形容2020年是最长的一年。

“工作之外的时间就是给了孩子，当了妈妈以后，也是不断地学习，不断地自我提升，做好他们的榜样。”罗宝瑜微笑着说：“爸爸对我的要求，是追求瑞安精神，就是尽善创新、诚信谦勤，这种价值观也是可以传承的。”