原报告 | 俊发七彩“第三方”长路

观点指数 物业上市浪潮依旧，市场的看好也提高了各梯队房企分拆物业独立上市意愿。

6月末，俊发集团旗下物业服务板块俊发七彩向港交所递交招股书。

招股书显示，俊发七彩有三大业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，其业务集中于云南一带，服务业态涵盖住宅及非住宅物业，如办公大楼、公园、学校及大规模商贸市场。

规模方面，截至2020年12月31日，俊发七彩在管总建筑面积约为2800万平方米，由独立第三方物业开发商所开发项目的在管总建筑面积约为290万平方米，占在管总建筑面积约10.5%。

于往绩记录期，俊发七彩大部分收益来自为俊发集团及关联公司开发的项目所提供的物业管理服务。2018年至2020年，关联方项目物业管理服务产生的收益分别占年度物业管理服务总收益的约94.0%、91.4%及92.4%。

从中可以看到，俊发七彩是一家高度依赖母公司的物业服务企业，这与当下资本市场对物企“独立”发展有所期许的现状有所背离，俊发七彩的独立路途尚远。

基底物管倒退，第三方拓展缓慢

从招股书上看，与目前市场上大部分物业服务企业类似，俊发七彩的业务线大致分为三个：物业管理、非业主增值服务、社区增值服务。

数据来源：企业照顾书、观点指数整理

具体来看，物业管理一直是俊发七彩的业绩筑底。不过2020年起，俊发七彩开始加大在业主及非业主增值服务方面的发展，物业管理服务营收占比有所降低。

2018年至2020年，物业管理收入在总营收中的占比为82%、80.1%、70.7%。同时，2020年俊发七彩近三年物业管理收入中的90%以上来自云南省，区域性显著。

数据来源：招股书、观点指数整理

物业管理业务的在管面积规模很大程度上决定了物业服企业的营收规模，招股书数据显示，2018年至2020年，俊发七彩在管面积分别为2276.1万平方米、2611万平方米、2803.5万平方米。

值得注意的是，或许是近期企业专注于多项经营战略，俊发七彩在管面积的增幅在逐年放缓，2019年和2020年新增在管面积仅334.9万平方米、192.5万平方米，对应的在管面积规模增速为14.7%以及7.37%。

同时，第三方在管面积亦存在“倒退”现象。招股书数据显示，2018至2020年第三方在管面积分别为257.5万平方米、324.5万平方米、294.1万平方米。对于物业企业来说，第三方在管面积的增长来源主要为收并购，而俊发七彩近三年中仅2019年有收并购动作，获得的在管面积达到65万平方米。

数据来源：招股书、观点指数整理

另一个值得关注的点是，作为一家深耕云南多年的区域性物业服务企业，2018年至2020年物业管理服务协议的重续率分别为100.0%、93.8%及73.1%。尽管招股书中解释是因为俊发七彩主动终止部分低盈利业务以及相关政府公园项目，但未来其业绩高速增长的可持续性，仍有待观察。

母公司帮扶，非业主增值服务增幅82.15%

从俊发七彩的收入结构可以发现，非业主增值服务是企业另一大收入来源。

数据来源：招股书、观点指数整理

通过财报发现，2020年俊发七彩非业主增值服务中交付前服务与交付后服务营收规模得到显著提高，其中交付后服务为2020年新开展的业务。据招股书介绍，该业务主要是协助物业开发商报告业主、住户提出的维修或保养要求。

鉴于该业务线发展对母公司的依附关系，推测开展该项业务是母公司为了帮助增厚其营收质量，以便冲击IPO。以结果来看，该部分业务战略意义远大于实际的服务意义，近两年俊发七彩的非业主增值服务营收增幅高达83.07%、82.15%。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

同时，社区增值服务亦录得大幅度增长。2019年社区增值服务营收4772.3万元，增速39.46%，而到了2020年，营收达到了1.14亿元，增幅138.8%。

拆开业务细看，社区增值服务的大幅度增长主要是社区资产管理以及社区购物服务，2020年上述两项业务的营收增幅分别达到1675%以及639%。

据招股书披露，社区资产管理业务范围包括对业主及开发商提供一手或二手物业相关的房地产经纪服务，以及销售于俊发七彩于2019年从俊发集团购买的停车位。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

从俊发七彩招股书附录可以发现，2019年以代价1.938亿元向俊发集团购入该批停车位。据仲量联行物业估值报告显示，该批停车位截至2021年3月31日市值价为2.95亿元。

纵观物业服务市场，母公司将部分停车场管理及车位销售业务转让或托管予旗下物业企业的动作屡见不鲜，比如恒大物业等均有类似的动作。

同时，俊发七彩的社区购物业务发展迅速，主要是由于基数较低且为业务发展初期，2019年与2020年营收增幅高达1949.73%、639.32%。

来源：招股书、观点指数整理

该业务通过社区内销售或俊发集团旗下俊客APP向客户提供广泛的产品及服务，加大客户的购买力渗透及需求探索。通过APP可以发现，业务范围涵盖缴费、房屋报修、电商、以及协助销售俊发集团项目楼盘等。

诚然，有母公司帮扶物企发展，为未来业绩兜底，着实更易收获资本热度。但当下物业服务市场更看重的是企业独立经营能力以及增长潜力。从这一点出发，俊发七彩还有一段路要走。

原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。