见证历史！首批公募REITs全部溢价交易，第二批在路上

首批公募REITs正式上市成为6月21日资本市场重点戏。

开盘就有产品涨20%、合计成交额均超18亿元、9只产品全部上涨……首批REITs的上市首日交出了一份亮眼的答卷。

从首日表现来看，这9只REITs涨跌幅存在较大差异，表现最强的涨幅超14%，而最低的涨幅也不足1%。不少业内人士也表示，公募REITs产品整体收益率相对稳定，一些产品若溢价太高，存在一定的炒作风险，投资者要理性参与。

首日9只产品全部上涨

作为新的一类公募基金品种，首批基础设施公募REITs产品从筹备、上报、发行、上市各个环节都备受关注。

在6月21日，是首批REITs产品上市首秀，吸引了全市场瞩目。基金君在9点30分截图显示，当时这些产品开盘均“红彤彤”，尤其是首钢绿能涨幅达到20%，而盐田REIT和蛇口产园的涨幅也达到10%。

（早上首批REITs开盘走势）

到中午11:00左右，9只公募REITs成交额突破12亿元。其中，中金普洛斯仓储物流REIT以2亿元成交额居首。而涨幅方面，博时招商蛇口产业园REIT以15.76%的涨幅领涨。

而从下午收盘来看，在成交额、涨跌幅等多方面，首批9只公募REITs中已出现了不同表现。

从涨跌幅来看，首批产品也全部上涨，其中蛇口产园涨幅最大，达到14.72%，而首钢绿能的涨幅也逼近9.95%，东吴苏州工业园区产业园REIT涨幅最小，仅为0.70%。

从成交额来看，这9只公募REITs总成交额达到18.6亿元，整体成交较为活跃，其中，中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元成交额居首，红土创新盐田港(行情000088,诊股)仓储物流REIT成交金额最小，为1.21亿。

因特殊的产品，公募REITs设置上市首日30%和非上市首日10%的涨跌幅比例限制，每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，完善二级市场流动性机制。

新华基金REITs投资团队表示，9只产品都没有达到首日30%的最大涨幅限制，东吴苏园项目盘中甚至出现了破发现象，说明以机构投资人为主的认购对象整体偏理性；从成交量上，招商蛇口产业园和普洛斯两单项目的成交量较大。

均处于溢价状态

新华基金REITs投资团队数据显示，照今日收盘市值计算，相对于上市前的资产评估价，这些产品均处于明显溢价状态。

（注：上市首日较估值溢价率=（上市首日收盘市值-基础设施资产净资产评估值）/基础设施资产净资产评估值*100%）

鉴于公募REITs未来相当长一段时间内均是封闭运作，也引发了市场对其长期折溢价走势的探讨。

“此次首批公募REITs认购非常踊跃，配售比例都很低，市场存在对这类产品追捧的热情，而且A股市场有“炒新”的传统，因此这类产品上市首日均出现溢价交易。”一位基金公司人士表示。

“后续REITs二级市场折溢价主要考虑两方面因素：一是REITs本身的价值，简单说可以参照一级发行时网下投资者定价背后对应的派息率，这是市场机构投资者给予的相对公允的定价，可以看做是二级市场定价的“锚”；二是市场情绪。首批公募REITs一级发行受到机构投资者和个人投资者的高度认可，认购情绪比较高涨，这种情绪可能会传导至二级市场。”上述人士表示。

在北京一位基金公司人士看来，公募REITs折溢价在不同市场下呈现不同特征，香港市场折价最为明显，新加坡REITs折价幅度次之，而日本和美国市场上市的REITs折价明显改善，很多REITs品种存在长期溢价。

“对比不同市场，首先，目前A股市场的整体估值高于香港市场，因此，国内REITs出现明显折价的概率或低于香港市场；其次，国内首批公募REITs项目的招募说明书均明确约定 REITS资产的后续计量采用成本法，基金净值无法体现公募REITs底层资产价值的变化，因此，公募REITs年度资产估值不会影响P/B中的分母。如果在资产升值的长周期中，产权类REITs的二级市场价格趋于上升，在国内REITs的P/B计算中，P趋于增加，B趋于稳定，最终P/B<；；1（即折价）的情况或较难出现。”<；； span="">；；

“公募REITs未来折溢价走势还取决于场内流通份额的供给情况，交投双方力量对比，一级市场定价等，若是一级市场给二级市场让利较多，可能溢价概率会相对大一些。总之，公募REITs在国内还是新鲜事物，未来走势仍待观察，不好轻易下结论。”上海一位基金公司人士分析。

积极提示风险

对于这类产品，市场各方也在提示风险，投资者需要理性交易。

平安基金则呼吁投资者理性看待二级市场价格的表现，注意盲目跟风炒作的风险。公募REITs核心投资价值，在于稳定的分红和风险相对可控。因上市首日有30%的涨跌幅限制，投资者一定要理性看待股价表现，不可盲目跟风炒作。

公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限，从底层资产运营角度分析，出现收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小，虽然强制分红，但仍为权益型产品，不保本。

博时基金也提醒投资者一定不要盲从。博时基金称，公募REITs的未来现金流较为稳定，因此用现金流折现法可以比较容易的计算出其内在价值，市场投资者比较容易对公募REITs的内在价值取得较为一致的预期。这点与股票不同，成长型股票的价值上涨一方面是基本面向好，另一方面是估值抬升，而背后逻辑都是对公司成长性的良好预期。

“公募REITs的基础资产基本面比较容易分析清楚，除非政策突然大幅度利好，不然很难出现现金流超预期增加的情况，因此不论是基本面还是估值都很难有炒作题材。故而盲从的结果一定是风险大于收益，请投资者务必理性投资，注意投资风险。”博时基金表示。

新华基金REITs投资团队表示，整体来看，公募REITs强调分红属性，且本次初始发行价格较评估值并没有出现较大折价，也就是并没有给二级市场预留上涨空间，因此短期内并不具备太高的投机属性，尤其高速公路收费收益权项目，债权属性更强，因此更不具备炒作和投机空间，呼吁投资者理性投资。

引进做市商扩大流动性

作为封闭式产品，市场对首批9只基础设施REITs的聚焦点在于流动性上。

其实在REIT披露文件就屡屡提到了流动性风险，如此类基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。

为了应对这一流动性问题，设置流动性服务商是首当其冲。据一家基金公司市场人士表示，目前无论是机构投资者还是个人投资者，对首批REITs的流动性都比较关心，据他了解不少管理人选择了四五家机构作为做市商，来保证一定的流动性。

从沪深交易所发布的《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》第三章第三十三条明确提出，基础设施基金交易可以引入流动性服务机制，流动性服务商可以为基础设施基金提供双边报价服务。

同时规定，每只产品选定不少于1家流动性服务商提供双边报价等服务，完善二级市场流动性机制。

近期也有不少REITs产品公告，已经选定好产品的流动性服务商。如红土创新就宣布了中金公司(行情601995,诊股)、中信证券(行情600030,诊股)等为红土创新盐田港仓储物流的流动性服务商。博时基金也宣布，选定中信证券、中金公司、招商证券(行情600999,诊股)、申万宏源(行情000166,诊股)为蛇口产园的流动性服务商。

此外，平安基金就选定了平安证券、中金公司、申万宏源、华泰证券(行情601688,诊股)、东方证券(行情600958,诊股)、中国银河(行情601881,诊股)证券、广发证券(行情000776,诊股)等7家公司，自 2021 年 6 月 21 日起为广州广河流动性服务商。

浙江杭徽也选择了申万宏源、中信证券、广发证券、中信建投(行情601066,诊股)、东方证券、中金公司等6家做市商。东吴苏园和首创水务的做市商达到5家，此外其余只产品的做市商为3-4家不等。

博时基金胡海滨表示，如果没有做市商的话二级市场流动性可能相对不足，此外视基础资产类型的不同，流动性还会出现一定的分化。从历史经验来看，新产品容易出现炒作情绪，叠加流动性相对不足，可能导致二级市场的价格波动偏大。

“做市商可以持续为市场提供双边报价，提升流动性，降低价格非理性波动，助力我国公募REITs市场的长期健康发展。”他强调。

行业积极备战REITs

首批REITs产品的成功获批、发行、上市等，也激活了整个行业对这一业务的积极性，各大基金公司都在积极布局，不少公司还出台激励政策来鼓励大家去寻找好项目。

“现在我们公司非常重视REITs业务，在积极寻找相关项目储备。”据一位基金公司人士表示，团队都在积极寻找新项目，同时开展对后续储备项目的研究及尽调。目前目标和储备项目主要是考了位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等重点区域的，对于一些仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的赛道。

而一家中型基金公司相关人士表示，前该公司REITs在做项目约十单，原始权益人均为国企背景，已上报属地发改委基础设施基金储备项目库。

而一家基金公司董事长也表示，公募REITs作为今年资本市场重要的创新品种，发行即受到投资者青睐，未来也有望成为居民增长财产性收入的投资新工具，未来空间巨大。未来该公司有意布局REITs项目，公司可以善用资源，如股东资源、董事资源等，利用优势，寻找项目，打造REITs特色产品。

虽然，第二批项目仍没有明确的时间表，但产品的推出是可以预见的。“首批试点项目的申报得到了市场的广泛响应，各省申报了大量优质项目，相信后续优质项目进度也有望跟上。”据上述基金公司人士表示。

此外，也有人士表示，去年在发改委里面有20多只项目参加答辩，后面应该还会有第二批产品出炉。“目前看首批试点情况较为稳定，可能对后续推进更有利”。