中梁控股：“黑马”褪色或无可避免，债务压力过大难题待解

日前，中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁控股”，02772.HK）发布2021年5月的未经审核营运数据，2021年前5个月累计合约销售金额约人民币758亿元，完成年度销售目标的42%。从目前的形势来看，中梁控股完成年度目标无虞，但难以保持此前超高的规模增速。此外，在巨大的债务压力下，致使中梁控股不得不给予价格折扣和优惠，以加快资金回笼速度，这使得本来已经下降的盈利质量，短期内可能难以得到改善。

销售业绩难再大增

6月4日，中梁控股发布2021年5月的未经审核营运数据。公告披露，2021年1月至5月，中梁控股累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约人民币758亿元，合约销售面积约608.4万平方米。

在两个月前，中梁控股表示，根据当前市场环境，将2021年合约销售目标定为人民币1800亿元。据此估算，中梁控股在今年前5个月内，已经完成销售目标的42%。

其实，在此前数年里，中梁控股一直以“黑马”姿态出现世人面前。数据显示，2013年，中梁控股合约销售额仅仅突破百亿，2015年销售额168亿元，即便是2016年销售额也只有190亿元。但随后，中梁控股如同开挂般，业绩猛然加速，在2017年飙涨至649亿元，2018年便跨过千亿门槛，实现销售额1015亿元。

但如今，其销售规模增速已明显下降。公开数据显示，2019年、2020年，中梁控股的合约销售额分别为1525亿元、1688亿元，增速分别为50.2%、10.7%，冲刺规模的速度在2020年已经明显放缓。

其实，中梁控股可能已经接受了规模增长速度放缓的现实。根据中梁控股在今年年初确定的销售目标，如果压线完成任务，其增速将会进一步下探至个位数。在完成4年10倍增长神话之后，持续数年的“黑马”本色或将褪却。

盈利质量暗藏隐忧

为了保规模，中梁控股可能会在盈利质量上面做一些让步。

我们可以从中梁控股的定价策略上面看出端倪。根据中梁控股近期公告数据得知，2021年1月至5月合约销售均价约人民币12500元/平方米，这与2020年全年的水平相当。

而5月份的销售均价更是出现了下滑迹象。数据表明，2021年5月，中梁控股合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约人民币137亿元，合约销售面积约113.2万平方米。2021年5月合约销售均价约人民币12100元/平方米。

但实际上，在今年前5个月，楼市整体呈现供销两旺态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅的调查数据，2021年5月，全国100个城市新建住宅平均价格为16006元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。从涨跌城市个数看，80个城市环比上涨，17个城市环比下跌，3个城市与上月持平。同比来看，全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨4.08%，涨幅较上月扩大0.03个百分点。

在房价整体保持上涨态势的前提下，在最近半年时间里，中梁控股销售均价保持不变，意味着其定价策略较为保守。为了保证销售规模，只能采取折扣定价或促销定价等方式，以加快销售速度。此举能够增加销售量，但对盈利质量却形成了考验。

其实，中梁控股已经不得不面临盈利质量不断下降的尴尬局面。根据中梁控股近年来年报数据显示，2018年至2020年，中梁控股的营业收入分别为302.23亿元、566.55亿元、659.74亿元，增速分别为115.46%、87.46%、16.45%；扣非净利润分别为20.86亿元、37.80亿元、34.7亿元，增速分别为312.13%、103.37%、-8.2%，营收及扣非净利润增速均出现下降。此外，在市场毛利率水平整体下滑的背景下，中梁控股亦未能“免俗”，2020年毛利率也较2019年下降2.3个百分点至21%。

债务压力委实不轻

在今年上半年房价整体走高的大背景下，中梁控股并未随行就市，而主动选择降低姿态，加快销售速度，加速资金回笼的背后，除了保规模之外，还有更为深层次的原因，就是应付越来越大的债务压力。

伴随着销售规模的增长，中梁控股的债务规模也呈现快速攀升局面。数据表明，2018年至2020年，中梁控股的总负债金额分别为1613.20亿元、2036.48亿元、2406.51亿元，保持持续增长态势。2020年末资产负债率为88.86%，让人感到惊讶的是，远高于行业均值的资产负债率，居然是其近5年的最低水平。

此外，流动负债规模巨大，让中梁控股面临不小的短期偿债压力。据2020年年报，截至2020年末，中梁控股负债总额2406.51亿元，其中绝大部分为流动负债，达2096.36亿，剔除合约负债后仍有887.27亿。

而实际上，中梁控股还存在“明股实债”嫌疑，这使其实际债务负担更重。根据历年财报数据显示，2018年、2019你和2020年，中梁控股少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%和63.9%，但少数股东权益占比仅23.56%、38.7%和43.0%，两者之间的差值分别为38.24、19.5和20.9个百分点。

有券商研报曾指出，少数股东损益占比跟少数股东权益占比持续相差20个百分点或者更多时，难逃“明股实债”嫌疑。在“明股实债”模式下，须向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资者方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。这不仅会侵蚀公司利润，也会在偿还期临近时加重偿债压力。

如何减轻债务压力，中梁控股需要尽快找到答案！