当前位置:首页 >铂金 >

哪里去购买首批公募REITs？相比股票或债券，REITs收益怎么样？

来源：金融界网 2021-05-31 09:24:44

首批公募REITs今日开售：要不要买？怎么买？需要注意哪些风险？

5月31日，首批公募REITs的公开发售，因为REITs独特的产品形式，这类产品机构投资者参与更多，目前针对公众投资者发行的规模并不大，因此不少渠道人士认为会较快售罄，甚至可能会比例配售。从目前看，经过大比例战略配售及网下投资者认购之后，首批公募REITs面向公众投资者募集的份额均不多，例如浙江杭徽REITs的公众初始发售份额为19277376份，仅占扣除初始战略配售数量后发售份额的15.00%。其他公募REITs面向公众投资者发售的份额也多数占扣除初始战略配售数量后发售份额20%左右。根据认购价格计算，9只公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计大概在20亿元左右，拟募集金额最多的广州广河REITs面向公众投资者的销售金额也不到5个亿。若是公开发售火爆，不排除首批公募REITs出现末日比例配售的情形，而若是公众发售部分认购不足，可以回拨给网下投资者。另外，公募REITs场外认购的风险等级为R4，券商渠道将公募REITs的风险等级定为C3，投资者也要了解清楚自己的风险偏好，风险等级较低的投资者要谨慎购买。再有，公募REITs成立之后不再开放申购及赎回，而且这类产品封闭期比较长，只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。

首批公募REITs今日开售

相比股票或债券，REITs收益怎么样？

REITs属于权益性产品，不设业绩比较基准，无固定收益概念，基金份额收益全部来自于基金分红。比如平安基金基础设施项目广河高速（广州段）特许经营权将于2036年12月16日到期，基金净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减，基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，产品到期后无需偿还本金。从目前9只公募REITs的募集材料来看，不动产类REITs（含仓储类REITs、园区类REITs）2021年现金分红率在4.1%~4.74%之间，而特许经营权REITs相对较高，在6.19%~12.4%之间。（达到这一收益率是有很多条件的，请知悉。）

与股票或债券相比REITs优点可从两方面观察：第一，底层资产相对透明，通过财务报表来研究一个企业的债券和股票需要深入研究，由于REITs本身集中度高，其底层资产是一个实体项目而非企业，以高速公路和产业园区为例，在管理人合规尽职的前提下很难对其收入利润进行粉饰，通行费和园区租金虽然不像债券一样票息固定但是并不依赖于企业的主体资质，其信用风险相对可控；第二，和股票相比，REITs分红更高且可适当期待上行弹性，银行钢铁板块分红率虽高但是目前上市公司分红率整体偏低且依赖于企业自身意愿，REITs的分红由合同条款硬性约束所以确定性高，而且根据目前的资本化率计算已上市项目的分红率要高于大部分上市企业（而且这次的项目因为主体资质非常优异回报率略低，数据中心等高科技产业回报率和成长性更高）。和银行钢铁等传统高分红周期赛道相比，基础设施项目的行业中长期来看具备一定成长性，未来还可以期待IDC等新兴产业REITs上市。

什么样的投资人适合买REITs？

REITs适合两类投资者：第一类有大类资产配置观念，长期持有而非短期操作的投资者；第二类适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者。以第二个情形为例，适合以往持有银行理财信托计划债基以及银行等高派息个股的中低风险偏好投资者的产品替代。国内风险偏好较低的投资者投资的金融产品底层资产一般有以下几种：债券、银行或者钢铁等高分红个股。

哪里去购买REITs？需要像打新股一样申购吗？

根据产品说明来看，投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海或深圳人民币普通股票账户或封闭式基金账户（统称场内证券账户）；投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户（即场外基金账户）。可以去银行、券商、第三方机构等布局，也可以类似新股一样在场内认购。

REITs