4月上海房地产市场报告 | 多盘入市 积分制频触发

观点指数 一季度，上海对新建住宅与二手住宅进行一系列调控，成效明显。

国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格指数》显示，4月上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.9%，二手住宅涨幅较上月涨幅收窄0.2%，新建住宅销售价格运行平稳，二手住宅热度降低。

月内，在稳定楼市之外，上海着眼于公租房，通过增加租赁住房供给来缓解住房压力。

新增保障性租赁住房，纾解住房难题

4月9号，住建部召开保障性租赁住房座谈会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6城市参加。

会议强调：积极利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。

上海随后在22号发布《上海市房屋管理局2020年工作总结和2021年工作计划》，明确坚持"房住不炒"定位，加快建立主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

此外，大力发展租赁住房，2021年形成供应租赁住房约5.3万套，其中公共租赁房0.8万套，支持建设职工宿舍4万张床位，其中公租房拆套使用提供1万张床位，积极推进集体建设用地建租赁房试点。

首批集中供地52宗，多楼盘集中入市

集中供地政策出台之后，上海住宅用地成交连续两月挂零。

4月仅成交3宗商服用地，分布于浦东新区、杨浦、青浦三区，竞得人分别为上海芯道周城市建设有限公司、上海城投、上海德青物流有限公司，总出让面积10.15万平方米，计容建面25.37万平方米，平均楼面价5105元/平方米，总成交价12.95亿元。

4月30日，上海市土地交易事务中心发布《上海市第一批住宅用地集中出让信息预告》，预告公布了14个区域共52宗地块的情况，地块总出让面积为250.85公顷。

其中，松江区计划出让地块7宗，数量最多。全市涉宅地共27宗，面积153.2公顷，占比61.07%，青浦区涉宅地宗数最多，达5宗，只有徐汇、金山两区无涉宅用地出让。

另据观点指数监测，第一批集中公示入市的33个项目中有28个项目在4月开盘，供应套数8487套，供应明显增加。

市场数据显示，12个盘日光，8个楼盘触发积分制，包括新城千禧公园、泗水和鸣、招商虹桥公馆、宝业活力天地、浦开仁恒金桥世纪、大华公园荟、金地西郊风华、融信·海纳印象等，其中，浦开仁恒金桥世纪入围分数最高，达75.6分，融信·海纳印象入围分数最低，为40.9分。

上海的积分购房新政提出，若认购客户数量大于房源数1.3倍，就会触发积分制。

在入市的28个项目中，万达钻石湾供应套数最多，达724套，第一批次人才认购人数为968人，达到了1.33的认筹比。

值得注意的是，万达钻石湾采取人才优先+积分摇号并行的认购方法。若第一批次人才达1.3的认筹比，则只对第一批次认购人员进行摇号，开盘首日即售罄。

恒盛集团的尚海湾豪庭均价最高，达125000元/平方米，销售套数为141套。尚海湾豪庭位于徐汇区，是中心城区近期为数不多入市的楼盘。

万科、大华两新盘亮眼，大华面临拿货压力

4月，新入市楼盘表现出色。

万科2个入市新盘为四季都会·月城西和万科莱茵半岛，其中，四季都会·月城西位于宝山区安亭新镇，销售套数382套，销售均价46800元/平方米，主要户型为89-105平方米的三室两厅刚需房。

万科莱茵半岛位于嘉定区，销售套数182套，销售均价42000元/平方米，主要户型为114-154平方米的洋房和叠墅，容积率1.1，是临湖低密项目。

大华集团两入市新盘为大华锦绣四季和大华公园荟，其中，大华锦绣四季位于宝山区，销售均价47065元/平方米，主要户型为99-135平方米的三室两厅户型，该项目地块为土地出让金为42.78亿元，楼面价2.1万元/平方米。

大华公园荟同样位于宝山区，销售均价46498元/平方米，主要户型为82-99平方米的2房、3房公寓及137平方米的3房城市墅居。

宝山区是大华集团的大本营，于2018年摘得4宗涉宅地，2019年摘得7宗涉宅地，均为底价成交，但2020年大华并未在宝山拿地，大华锦绣四季项目地块为2019年8月27日拍得，大华公园荟项目地块为2019年10月14日拍得。

目前大华集团在宝山货值充裕，但由于2020年的缺位，将来或有一段时间将处于无货值可售状态。

2021年上海第一批集中供地，宝山将出让6宗地块，其中3宗为涉宅地。涉宅地供应较少，其他房企或将入局，这增加了大华在宝山的拿地压力。

后市展望

4月26日，上海房地产交易中心公布第二批集中入市项目名单，47个商品住房项目，共13969套房源，预计将在接下来一两个月陆续入市，供应充足。

在积分制认购和备案价的政策下，新房认购让位刚需，预计接下来房市将延续走势，量价平稳运行，若房市火热程度超预期，则不排除迎来进一步调控的可能。