4月物业服务发展报告·观点月度指数

观点指数 4月，年报季落下帷幕，上市物业服务企业中除鑫苑服务外基本披露完毕，整体营收规模、在管面积、业务类型方面均有所突破。

物业板块向好下，更多房地产开发企业分拆物业上市，本月新增东原仁知、海悦生活、中梁百悦、明宇商服四家物业服务企业递表，富力物业二次递表。同时，阳光城旗下物业平台阳光智博等亦在积极推进上市进程。

截至4月末，已递表的物业服务企业共计18家。

收并购市场仍持续火热，细分来看，发展中物业服务企业更倾向于收并购同类型物业服务企业，快速抢占市场份额，以便尽早形成规模效应。4月，佳源服务、卓越商企、第一服务控股等均斥资过亿元进行收并购。

业务方面，龙湖智慧服务与安馨康养集团签署合作协议，共同探索物业+康养模式；融创服务与YoKID优儿学堂托管集团合作，推进婴幼儿幼托社区服务。规模物业服务企业正积极跨业态寻求合作机会，挖掘、扩宽业务经营维度，开展新的业务曲线。

资本热情持续高涨，预计上市物企年底可达60家

据观点指数整理港股市场上的41支物业股发现，4月物业股平均股价涨幅2.84%，较上月平均涨幅5.44%略微收窄。

数据来源：Wind、观点指数整理

从涨跌情况上看，本月41只港股物业股中有22支实现上涨，多只商业物业股表现较为亮眼，卓越商企服务涨幅22.21%、星盛商业涨22.21%、宝龙商业涨18.44%。

值得注意的是，建发物业领涨一众物业股，自3月底建发物业公布2020年业绩以来，股价持续拉升上扬，累计涨幅高达50.32%，且不断刷新历史股价。据其财报显示，2020年度，建发物业纯利升55.6%至1.06亿元，在管面积达2560万平方米；来自经营活动的现金流入净额约为2.867亿元，较上年度增长约84.6%。

另一方面，有18支物业股股价下跌，其中第一服务控股领跌，跌幅16.27%，随后是恒大物业、浦江中国。

目前，物业板块整体的PE和估值都较高，超过了包括房地产行业在内其他大部分行业平均水。同时，从企业披露的年报数据可以看到，近几年物业服务公司仍处于飞速上升期，物业股整体在资本市场的走势持续乐观。

来源：公开资料、观点指数整理

据观点指数统计，截至2021年5月10日，目前已在港交所递表的物业服务企业高达19家，超过2020年全年上市物业企业数量。

按照港交所上市流程估算，到2021年底，上市的物业服务企业或达到近60家。

养老需求强劲，物业服务企业持续探索新模式

2021年初，住房和城乡建设部等十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，鼓励有条件的物业服务企业，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

此外，2020年12月，住房和城乡建设部等6部门联合印发意见，推动物业服务企业发展居家社区养老服务，鼓励物业服务企业开展社区养老服务内容。

基于此，物业服务企业积极响应，拓展新业态，持续探索"物业服务+生活服务"的模式。

数据来源：公开资料、观点指数整理

可以发现，近期物业服务企业与康养服务企业进行联动的颇多。如4月龙湖智慧服务与安馨康养集团签署合作协议，共同探索物业+康养模式；此前1月份，新大正新增了经营范围，当中就包括了养老服务；而2020年，奥园健康与麦迪健康居家养老服务项目签署战略合作。

随着第七次人口普查结果公布，我国人口10年来继续保持低速增长态势。其中60岁及以上人口为26402万人，占18.70%（其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%）。

数据来源：国家统计局、观点指数整理

65岁以上人群增多，意味着国内康养服务的需求正逐渐强劲。

从物业服务企业层面来看，政策鼓励开展养老服务，放宽了物业服务行业的经营边界，让物业服务企业有了更大的发展空间。

物业服务行业从事养老康养服务具有一定的天然优势，从服务层面来看，常规的保安、保洁等基本物业服务内容与康养服务有一定重合性，有利于协同成本管控。

C端层面而言，物业的日常工作与管辖小区紧密相连，也更容易获得小区居民的信任，便于"物业+养老"模式的落地，有利于居家社区养老的快速发展。

物企开发团餐市场蓝海，细分领域空间仍存

开资料显示，4月13日，广西自贸区碧鲜惠餐饮管理有限责任公司成立，该公司由碧桂园生活服务集团有限公司100%控股，经营范围包括餐饮管理；企业管理；外卖递送服务；农副产品销售；鲜肉零售批发；新鲜蔬菜/水果批发零售等。

不难看出，规模物业服务企业持续挖掘社区业主多层次居住生活需求，拓宽社区增值服务来源。碧桂园服务新公司的设立，或与其欲抢占社区团餐业务板块有一定关联。

团餐即客户消费不以店堂为主，客户团体通过协约同服务商签署合约，按照一定的服务标准和模式提供定量的餐饮产品和与之配套的上门服务。

由于各大型工业企业、商业机构、政府机构、院校等部门庞大的工作餐需求，促使团餐客户群体具有高粘性、高频次的消费特点，具备长期、长效的流量消费服务属性。目前，团餐行业仍在上升阶段，未来尚具备较大发展潜力。

数据来源：智研咨询、观点指数整理

据此前调研机构数据显示，2018年全国餐饮收入4.27万亿元，其中团餐市场规模达1.28万亿元。2019年，中国团餐产业发展势头依旧，占据超过30%的餐饮行业市场份额。预计2020年中国团餐市场份额和市场规模都将再创新高，市场规模接近1.7万亿元。

纵观物业服务企业营收数据，此前已有部分物业服务企业开展了这一业务，并在2020年取得一定成效。

数据来源：企业年报、观点指数整理

据新城悦业绩发布会上透露，团膳为2020年新城悦收购了城悦时代而开展的新业务，即团餐+物业服务为企业带来一定经济效益，开拓了收入渠道，未来希望将这项业务引入到非居业态之中，把城悦时代的能力复制到华东地区。

随着大型物业服务企业全国化布局，以及食品运输、仓储、烹制技术的发展，叠加消费者日益注重生活品质与健康化，物业行业贴近业主客户，以团餐业务协同物业管理，有利于合约面积的获取和延伸，未来预计会有更多的物业服务企业参与其中。

整体来看，当前主流上市物业服务企业社区增值服务主要聚焦在社区零售、美居、传媒及空间运营、房屋经纪方向，同时积极尝试类似团膳、康养服务、旅行社等新业态，物业服务企业在社区增值服务细分领域可挖掘的空间依然充足。