依赖母公司外拓能力不足？海悦生活IPO尚存未决纠纷

近年来，海悦生活营收利润表现尚可，但作为独立发展的企业，其对母公司仍存在依赖。此外，该公司目前尚存可能影响其声誉的未决纠纷

《投资时报》研究员 李璐

随着生活水平提升，我国居民对高质量物业服务的需求与日俱增，也由此成就了一批发展迅速的物业管理公司。在此背景下，物管资本市场持续升温，多家物业管理公司通过资本市场拓宽其融资渠道。

根据中指院信息显示，截至2020年末，共有38家物业管理公司在联交所上市。海悦生活控股有限公司（下称海悦生活）便是一家于近期加入物管IPO大军的综合性物业管理服务供应商。该公司有超21年的物业管理服务经验，所提供的物业管理业务包括住宅物业以及工业园、购物中心及办公大楼等非住宅物业。除物业管理服务外，其亦提供非业主（主要为物业开发商）增值服务以及社区增值服务。

《投资时报》研究员注意到，在海悦生活此次IPO之前，其母公司海伦堡中国集团（下称海伦堡）曾两度冲刺资本市场未果。于是两年后，在物管上市潮驱动下，海伦堡创始人黄炽恒转而将上市主体改为与海伦堡共同成长的物管板块，并于2019年3月19日在开曼群岛注册成立豁免有限公司——海悦生活，使其成为此次上市主体。

据招股书披露的募资用途，本次IPO该公司募集资金拟用于收购住宅和非住宅物业管理公司、开发增值服务、建设及升级智能管理平台、升级在管社区的硬件基础设施及补充营运资金等方面。

《投资时报》研究员翻阅招股书发现，在物管行业处于高增长的情况下，海悦生活近年来营收及利润表现可圈可点。但在此背后，与大多数同业公司类似，其对母公司依赖较为严重，收入结构变化反映出的可持续增长稳定性存疑也不可忽略。此外，该公司目前尚存可能影响其声誉的未决纠纷。

增长可持续性几何？

据招股书数据显示，2018年至2020年（下称报告期），海悦生活签约建筑面积由约0.3亿平方米增加至约0.42亿平方米，复合年增长率约达19.3%。在管建筑面积亦同步增长，由约0.18亿平方米增加至约0.24亿平方米，复合年增长率约达17.5%。

随着管理面积增长，其收益有所提升。报告期内，该公司收益由4.17亿元增长至6.76亿元，复合年增长率为27.3%。利润复合年增长率更是高达45.4%，由0.46亿元增长至0.98亿元。

据招股书介绍，海悦生活将主要发展精力集中于经济发达地区中人口密度高的城市，其大部分业务集中在有政策红利的粤港澳大湾区（下称大湾区）。报告期内，该公司在大湾区管理总建筑面积分别约为0.1亿平方米、0.12亿平方米以及0.13亿平方米，占在管物业总建筑面积的比例约为59.2%、56.5%及55%。而其来自大湾区物业管理服务的收益分别占总收益约62.6%、57.1%及55.9%。

虽然根植于大湾区的海悦生活可以借发展之东风，但由于业务分布过于集中，若大湾区发展趋势发生变化，将会对海悦生活的业务、财务状况及经营业绩产生重大影响。

此外，《投资时报》研究员研阅其收入构成后发现，海悦生活毛利增长的可持续性或存在问题。

与一般物管公司主要依赖于物业管理不同，海悦生活主营业务中的“非业主增值服务”和“社区增值服务”是其盈利增长点。其中，非业主增值服务是指协助物业开发商进行销售及营销活动；社区增值服务是指为其在管物业的业主及住户提供增值服务，从而增强住户的生活体验。

招股书披露数据显示，上述两个板块业务毛利率远高于物业管理服务的毛利率。然而，报告期内该公司来自于社区增值服务的收入占比出现下滑趋势，分别为8.4%、6.6%和6.8%。若照此趋势持续下去，同时物业管理服务板块毛利率增长水平又不及预期，可能导致海悦生活毛利水平无法保持当前增长态势。

海悦生活在招股书中还提到，由于其盈利能力部分取决于能否控制成本及经营开支，后续公司可能会继续投入大量资源发展增值服务，而这些服务需要大量资金、人员及技术支持，这或对其短期盈利能力及现金流量造成负面影响。另外，物业管理市场激烈的竞争也是海悦生活面临的一大挑战。

海悦生活按各业务线划分的毛利率情况

数据来源：公司招股说明书

业务外拓能力有待提高

《投资时报》研究员查阅海悦生活招股书注意到，其在招股书中列示的按最终付款客户类别划分的总收益明细显示，其收入绝大部分来自于独立第三方，报告期内占比分别达81%、76%和71.1%。

但从签约项目开发商归属来看，2018年至2019年该公司签约的物业项目开发商均为母公司海伦堡或其联营、合营企业，2020年开始才签约了第一个由独立第三方开发的项目，且尚未处于在管状态。也就是说，报告期内其在管物业项目均由海伦堡及其联营、合营企业开发。

事实上，在正式踏上上市申请路之前，海悦生活便开始通过并购方式增加自身市场开拓能力。其在2019年4月收购广州海商、2020年2月收购广州增航97%股权、2020年3月收购Sean Everest、2020年9月收购中山中颐物业管理30%股权。

然而，这种通过密集收购增强造血能力的做法尚存一定风险。海悦生活在招股书中坦言，其无法保证能够寻找到合适的收购机会，即使获得合适的机会，亦可能无法按照有利条款或可接受的条款及时完成收购，更甚者可能根本无法完成收购。若该公司无法确定合适的收购目标或完成收购，或将会对其竞争力及增长前景构成重大不利影响。

此外，由于海悦生活目前仍依赖母公司海伦堡，而其对海伦堡的管理策略并无控制权，同时也无法控制影响海伦堡业务运营及财务状况的宏观经济及其他因素。若海伦堡的业务、财务状况或其开发、交付及维护物业的能力出现任何不利变动，均会对海悦生活获得新物业管理服务的能力产生重大不利影响。

海悦生活按物业开发商类型划分的项目情况

数据来源：公司招股说明书

尚存未决纠纷

《投资时报》研究员翻阅招股书发现，海悦生活尚有一起未决诉讼。

2021年1月27日，该公司在管住宅物业的一名业主（原告人）提起诉讼，称物业开发商、另一名业主及海悦生活，需对一起意外事故承担法律责任。

据海悦生活招股书显示，意外发生地为一个花园，原告人称花园内采光井的玻璃顶存在缺陷，给相关物业的住户造成危险；物业开发商严重疏忽，未立即维修采光井的玻璃顶，亦未采取减轻危险的措施，如张贴警示通告或维修花园的受损围墙；海悦生活作为物业管理服务供应商严重疏忽，未采取减轻危险的措施，避免意外发生；被告业主严重疏忽，未能维护及维修采光井的玻璃顶。原告人要求有关物业开发商、被告业主及海悦生活就意外事件赔偿损失120万元。

截至招股书发布日，该案尚未审理完毕，虽然海悦生活经咨询诉讼律师意见认为，判定海悦生活胜诉的可能性较大。但因该事故后果严重，若最终判定结果对海悦生活不利，不仅影响其业绩指标，更重要的是会对其声誉产生不利影响，从而影响今后业务的开展。

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