楼市吓出一身汗！人口挤水分的地区、城市，你要小心了

第七次人口普查的数据，今天（5月11日）上午正式发布。

我在“刘晓博说楼市”的公众号上，第一时间做了解读。本文想进一步分析，人口普查显示的新趋势，将给楼市带来了哪些新变局。

变局一：人口红利、城镇化红利将越来越稀缺。

无论是人口增长的红利，还是城镇化的红利，都在减少。虽然再吃5年左右没有大问题，再往后就很难讲了。

自1998年房改在全国推进、中国房地产市场正式诞生至今，楼市经历了两个阶段。

第一个阶段，2015年之前，楼市基本上齐涨齐跌，大中小城市都有红利可以分享。第二个阶段，是2015年至今，楼市呈现了结构性上涨态势。

第一个阶段之所以会“齐涨齐跌”，是因为当时中国的生育率还不算低，城镇化率还不算高。

但到了2020年，中国新生儿数量已经下降到了1200万人。大家可以看下面这张图，虽然最近几年落实了“全面二孩”政策，但生育欲望在下降。

至于中国的常住人口城镇化率，也攀升到了2020年11月的63.89%。这意味着，居住在城镇的人口达到了9.02亿，居住在农村的只剩下5.1亿人了。

过去10年，中国平均每年常住人口城镇化率增加1.42个百分点。如果按照这个速度，只用4.2年时间，中国的常住人口城镇化率就可以突破70%。

70%到75%，是现阶段城镇化率的一个“大顶”。

这意味着房地产的白银时代，还有4.2年，最多7.8年。

知道为什么各城市都在拼命抢人口了吧。没有了人口增量，想推动经济增长，难度将非常大。

人口红利、城镇化红利的见顶和衰减，意味着地方政府在财政上高度依赖房地产的时代，想不结束都不可能了。

尤其是人口增长缓慢、流失的中小城市，随着财力的衰竭，基础设施的更新将不断滞后，最终倒逼人口流出，形成“恶性循环”。这种情况在欧洲、日本、美国都已经非常明显了。

所以，抓紧时间处理人口流失地区的房产，转换到人口增量大的城市、高级别的城市、是未来5年投资的关键。

如果你不能有效利用未来5年时间，重新配置自己的不动产投资，将来会比较悲催。看看鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河等城市的房价，就明白了。

变局二：人口分布“马太效应”越来越强

人是喜欢扎堆的，中国人尤其如此。

你让国人住到郊区、人口密度低的地方，一周都凑不齐一桌麻将、一桌酒局，他们会痛不欲生。

而新型城镇化，和互联网新业态（比如网约车、外卖、快递），又顺应了人性的这个弱点。更强化了中国人扎堆居住的生活方式。

发达地区，城市正变得无限大，因为有了都市圈。未来的大湾区、长三角，都是城市的海洋，一个接一个，没有边际、没有界限。如果你现在开车从珠海出发，穿过中山、佛山、广州，来到东莞、深圳，建筑物基本上连成一片，你很难意识到城市边界。

我在专栏里曾分析过，广东特别是珠三角人口是被低估的，全广东估计生活了1.4到1.5亿人口，而大湾区一带肯定超过了1亿人。

这次人口普查也显示，过去10年广东增长了2170万人。更有意思的是，如果拿普查得到的广东人口数据跟2019年公布的常住人口数据相比，竟然在1年之间增长了1080万人。

这1080万人是过去一年增长的吗？要知道，2020年广东小学生招生人数是大幅下降的，显示2020年有相当一批人口流出了广东。

这1080万是之前遗漏的、没有统计的，这次被“释放”了出来。而按照我的推算，广东可能还少统计了1500万人左右。

上图显示，浙江在过去10年也增长了超过1000万人，江苏增长了609万人，山东河南分别增长了超过500万人。

而从“六普”到“七普”的10年里，中国一共增长了7200万左右的人口。这意味着，每增长7个人里，就有2个增长在广东，1个增长在浙江。这种集中度，恐怕在未来10年还会加剧。

所以我们看到，浙江的房价全面上涨，有些县级市（比如义乌）的房价已经可以比肩二线城市。

至于广东，由于人口分布高度不均衡，再加上小产权房体量大，所以没有出现全面上涨，但在深圳、东莞等城市，房价也出现了超高的态势。

未来，这种态势可能会强化，而不是削弱。

变局三：家庭越来越小，10年新增近1亿个家庭。

从1990年那次普查以来，中国的户均家庭人数逐步变少，而全国的家庭数量大幅上升。

1990年的时候，全国（不含港澳台，下同）有2.77亿个家庭，平均每个家庭的人口为3.96人。

2000年全国家庭增加到了3.48亿个，平均每个家庭的人口为3.44人。

2010年全国家庭增加到了4.02亿个，平均每个家庭的人口为3.10人。

2020年全国家庭增加到了4.94亿个，平均每个家庭的人口为2.62人。

不算不知道，一算吓一跳。过去10年，中国新增了0.92亿个家庭。而家庭的规模，从3.1人减少到了2.62人。

家庭变小，意味着生活条件在提高，住房条件改善了，很多三代同堂之家拆分为2个家庭。

年轻人越来越重视个人生活的品质、隐私和自由度，整个社会对住房的需求在上升。展望未来，这种趋势还会持续。

但房价过快上涨，显然跟年轻人对住房的较高要求形成了一对儿矛盾。所以，在人口持续流入的城市，建设更多的中小户型住宅，更能满足需求。而这种刚需型的住宅，如果再配上好的配套，其资产流动性、升值能力都会非常好。

相反，盲目追求大户型，未来投资效率未必高，变现能力也未必强。

变局四：人口挤水分的地区、城市，你要小心了。

上图是31个省市区2020年普查数据，跟2019年官方公布的常住人口数据的对比。

中国的人口统计是这样的：逢10年份进行普查，普查数据比较可靠。逢5的年份搞比较正规的抽样调查，数据质量也比较高。普通的年份，数据质量不高，一些城市为了面子就会兑水。

人口流失的省市，往往会掩饰这种流失；人口增长太快的省份，可能掩饰增长太快，低估人口数量（早些年视人口为负担）。

可以看出，这次人口普查里被挤水分最多的省份是黑龙江，1年之间人口减少了566万。其次是吉林、湖南、安徽、山西，被挤水分也都超过了200万。

直辖市里，被挤水分最多的是天津，达到了175万人。

北京、上海是纾解人口压力的城市，控制人口增长的。这次普查调高了39万和59万人口。

人口被挤水分超过100万的省份，还有湖北、江西、甘肃、云南、内蒙、河北。

人口被大幅调增的，是广东。其次是浙江、江苏、河南、贵州、福建、山东、重庆、陕西等。

挤水分，当然对楼市是利空。人口调增，对楼市当然构成利好。

接下来，各省还会公布每个城市的数据，到那时我们还会有进一步的分析。看看还有哪些城市虚增了人口。