远洋资本郑凡明:中国REITs未来可期

转自公众号远洋资本

原标题：资 · 讯 | 远洋资本郑凡明：中国REITS风起 前景广阔

远洋资本副总经理、基金业务中心总经理郑凡明

当前，不动产投资信托基金（REITs）在亚太地区越来越受到投资者和行业参与者欢迎，越来越多国家和地区开始上市本地的REITs，以测试市场对此类产品的反应。而在中国，公募REITs在《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布后正式起航，率先在基础设施领域发力，市场规模预计可达数万亿元。

面对高速发展的REITs市场，远洋资本积极拓展多元赛道，不仅作为投资者，成功投资了新加坡、香港等REITs产品，还潜心深耕物流地产、数据中心、商办物业等领域，致力于成为优质资产的提供方。

近日，远洋资本副总经理、基金业务中心总经理郑凡明应邀参加了亚太房地产协会(APREA)举办的“2021年亚太REITs和基础设施投资信托基金线上峰会”，在圆桌会议环节，以问答的形式，就中国REITs的行业最新政策变化、市场动向以及未来前景进行了分享和展望。

以下为圆桌现场问答实录：

APREA：中国已经宣布了一系列关于中国REITs的法律法规，对感兴趣的境内外投资者来说，这意味着什么呢？

郑凡明：4月份以来，中国的REITs已经呈现出了非常快速的发展趋势。无论是海外发行，还是未来在中国国内发行的REITs，其有机增长的前景都受到业内人士的一致看好。

不过，由于当前REITs相关的政策相对较新，更多补充政策也正在逐步出台，市场上能否成功发行规模几十个亿的REITs产品，仍需进一步观察。同时，部分基础设施项目当前的利润水平与投资者的期待回报也有一些差距。这是因为当前市场、政府对REITs投资有一些限制，而目前投资者们的期望回报则相对较高。

海外的投资者会因为监管机构限定的低杠杆率（40%）而存有一定的顾虑；而境内的投资者，则可以通过两个角度，来判断何为理想的目标资产。

从资产类别角度来看，由于政策限制，基础设施类REITs比较受欢迎，且投资回报率更高，其他如零售类、写字楼类REITs短期内推出还有较大难度。从估值角度来看，中国的REITs市场目前还没有一个统一的标准，未来还有很长的一段路要走。但是中国的REITs仍旧充满了吸引力，随着相关政策的陆续出台完善，估值未来可期。

APREA：在中国的REITs结构中，是不是有指引文件规定，比如说公募基金，必须要有一个独立的管理方？

郑凡明：中国的REITs结构与海外有所不同，采用了“公募基金+ABS”的产品结构，这是政府针对REITs出台的一项政策。

“公募基金+ABS”实际上是一个四层结构。从下往上看，先有项目公司，也就是底层资产，向上由特殊目的公司（SPV）去持有项目公司的权益，并且以该收益权为底层资产来发行资产支持证券，也就是ABS，最后顶部由公募基金去持有ABS。投资人是通过购买公募基金的份额来享有底层资产的收益权，以此完成资产收益从项目公司向投资人的传导。该产品结构的确立是因为政府希望中国的REITs尽快走向市场，它是当前突破REITs设立阻力最小的选项，是把中国的REITs推向市场的最好捷径。

这一政策同时也有一些令人担忧的地方：比如REITs的业主即原始投资人，他们希望同时作为资产管理人管理REITs，但是中国的REITs结构中，采用的是原始业主+共同基金管理人的形式；同时，在这一架构中，证券承销人相当于股票的保荐人，是政府监管部门非常重视的角色。在中国的REITs中，有业主（原始投资人）、共同基金管理人、承销方，在实际实施的过程中，多方之间的利益难以平衡，针对这一状况，目前业内的讨论和意见也比较多。

但是，中国政府是十分开放的，已经针对这些情况进行了许多调研。后续，不管是政策还是监管，我们都相信最终会有一个比较完美的解决方案。远洋资本作为原始业主以及公开市场投资者，也针对物流、数据中心等行业做了诸多讨论，当前虽有担心，但是对市场前景充满信心。

APREA：目前，中国政府已经出台了若干关于REITs的政策。那么，面向未来，对投资者来说，政策相关还有哪些特别值得留意的地方呢？

郑凡明：在中国，政策在刚出台的时候往往比较保守，比如，现在中国大陆对REITs层面的债务水平要求不可以超过40%，而香港则要求不超过50%。在新加坡，甚至达到70%也被允许。

伴随着市场的逐渐成熟，限制有可能逐步放宽，像我们提到的债务水平，在市场成熟之后，其限制将有可能扩大至50%或者60%。同时，随着市场的加速发展，税务总局也将有可能针对REITs出台一些税务方面的新政策或奖励措施。

在这里，我们以一些上海、北京的核心资产为例，这些资产质量和价值都很高，目标回报率在5%（税后）左右，投资这些资产已经非常具有吸引力。而随着市场成熟，这类核心资产的价值不断扩大，其流动性也会不断提高，对投资者的吸引力也会进一步加强。

因此，我们可以说，未来中国的这些核心资产价值会继续上升，中国市场的债务水平也有望提升，且杠杆成本将会有所下降。我们建议，投资者应密切关注中国的REITs市场，因为其体量庞大，且提速飞快，未来可期。

APREA：在已经出台的基础设施REITs的草案法规中，中国市场主要开放哪些资产类别？

郑凡明：根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，基础设施REITs将着重关注新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等领域，将开放的资产类别分别是：高速公路、物流、数据中心、环保类、工业园、铁路、地铁、长期租赁项目以及新兴产业等。

其中，IDC作为新基建时代重要基础设施，伴随基础设施REITs的试点落地，将迎来新的发展机遇期。多年来，远洋资本通过产业投资、园区开发、数据中心运营等方式，持续加码在IDC产业领域的布局，已在全国打造全方位的IDC网络，积累了丰富的投资经验、深厚的研究实力和成熟的运营能力。

APREA：关于中国REITs，有什么好的建议跟听众们分享吗？

郑凡明：中国的REITs是一个新事物。当前中国的REITs市场是否良好，可以从以下三点来评估：

? 监管方是否把保护投资者的利益放在第一位；

?资产的质量是否是安全的、有保障的；

? 市场的流动性是否稳定。

在相关监管机构的努力之下，我国REITs产品正式推出指日可待：以公募基金为载体，既解决了REITs的组织形式问题，又扩展了投资者群体，还通过上市交易为实现较好的流动性打下了坚实的基础。我们相信，未来，随着市场逐渐成熟，中国REITs市场前景将更加广阔。远洋资本将以长远的眼光，拥抱变化，挖掘价值，发挥基金管理人的优势，积极推进REITs业务研究探索。