九龙仓甩卖28年有线电视大楼 施罗德鹏里基金再入中国

九龙仓与香港有线电视的“爱恨情仇”终于要画上句号了。

4月26日，香港本地消息指，九龙仓旗下拥有的有线电视大楼一篮子物业获得施罗德鹏里基金26亿港元洽购。

消息人士透露，该交易已至尾声，预计短期内很快就会成交。以成交价26亿港元计，成为香港今年最大额工商铺买卖。

由九龙仓集团建设的有线电视大楼1993年落成，系全香港最高的工业/写字楼用途的建筑楼，创下当时香港工厦高度先河。

加上同年成立的香港有线电视，播放的电视频道达134条，曾为全港电视台之冠，其中体育台曾以独家转播国际赛事而在港独领风骚。

时过境迁，昔日的辉煌已成过眼云烟。从2017年有线电视亏损出售，到如今将电视大楼悉数抛售，意味着九龙仓与拥有廿八年历史的有线电视正式说再见了。

市场人士指，新买家施罗德鹏里基金近期在香港投资物业上表现积极，去年与基汇资本收购太古城中心写字楼创下了新的买卖纪录。本次收购有线电视大楼料因呎价较便宜及回报率高，或会长期持有。

有线电视大楼廿八年旧事

九龙仓与有线电视的故事正是从这栋大楼开始的。

作为香港有线电视台的总部大楼，曾经随着有线电视迅速发展，令九龙仓在传媒鼎盛时期乃至全香港风光无限。

香港有线电视台于1993年10月31日启播，开创香港多频道收费电视的先河。

到2001年6月，香港有线电视的收费频道已经拥有固定用户达五十三万户，固定收视人口五百多万，加上宾馆、酒楼、医院、学校、商场、车站等公众场所的流动收看用户，香港有线电视的收视群体已覆盖整个香港特别行政区，成为全港的五大传媒之首。

2017年3月10日，有线电视台因多年亏损且卖盘未果，被有线宽带通讯有限公司母公司九龙仓集团停止资助。

遭到23年“奶爸”的抛弃，有线电视的处境顿时雪上加霜。不少市场人士猜测，若再无资金注入，有线电线将于6月1日步亚视停播的后尘。

但正当停播风波在市场持续发酵时，有线电视以一纸公告宣布了其归属。

通过供股集资，由远东发展集团主席邱达昌、新世界发展董事会主席郑家纯等人持有的永升(亚洲)有限公司负责包销，将成为有线电视的第一大股东。

有线电视台被卖之后，总部大楼出售似乎是迟早的事。而在九龙仓的年报中，有线电视大楼早已被列入了非核心物业名单。

资料显示，有线电视大楼CABLE TV TOWER位于荃湾海盛路9号，座楼有41层，高197米。

该物业最早由会德丰发展并持有，在2017年九龙仓集团分家时，重新梳理各个平台的业务线，香港开发销售类的发展物业将继续由会德丰负责，六大投资物业则由九龙仓置业负责，而其余的投资物业、开发销售物业、现代货箱码头等有线宽频业务继续由九龙仓负责。

市场人士指，九龙仓目前持有香港有线电视大楼多层物业，涉及楼层包括地下、4-12、21、40楼全层，以及中高层多组单位，总共56万平方呎，部分连租约。

据观点地产新媒体了解，其中40楼全层在2020年被HYPEBEAST租下。于2020年1月3日，改公司全资附属Hypebeast Hong Kong Limited与租赁代理订立租赁协议，内容有关自2020年2月3日起租赁该物业，为期5年。

该公司根据租赁协议确认的使用权资产价值约为2810万港元，计算租赁协议项下应付总租金的现值时已应用平均3.625%的贴现率。租赁协议项下应付的总租金为3288.84万港元，以此计算，每年租金658万港元。

据悉，九龙仓持有有线电视大楼多年，早年已卖散个别楼层。按成交价26亿港元计，平均呎价约4591港元。以成交价计，成为香港今年最大额工商铺买卖。

新买家施罗德鹏里

市场人士指，施罗德鹏里基金洽购九龙仓有线电视大楼，是香港写字楼交易正在复苏的体现。

中原(工商铺)数据显示，第一季录得约238宗写字楼买卖成交，总金额约52.04亿港元；而上一季数字分别约323宗及341.8亿港元。

该行统计，中环区2月份甲厦空置率约7.41%，按月升0.24个百分点；而金钟最新甲厦空置率虽然比1月轻微回调，但仍处于9.61%高位。

中原(工商铺)写字楼董事陈雁楼表示，今季指标商厦买卖成交表现平稳，不过由于价格回落，投资价值优厚的指标商厦吸引实力买家注目，加上豪宅呎价不断创新高，或会令部份投资者转投其他物业类型，预计会有利写字楼发展。预测第二季写字楼成交宗数会有约30%增长，价格会平稳至升约10%。

值得一提的是，本次交易的新买家施罗德鹏里基金，也是值得观察的对象，其在过去半年时间，于香港及内地布局商业投资，可谓动作迅猛。

罗德鹏里基金，前身为鹏里资产成立于2000年，是一家独立运营的私有房地产投资及资产管理公司。

2020年7月，全球大型资产管理公司施罗德集团完成了对鹏里的收购后改名为施罗德鹏里。

自成立以来，鹏里代表全球的知名机构投资人在香港、新加坡和上海投资并管理了超过10亿美金的资产，其中一只基金于去年完成4.5亿美元的募集。

2020年11月，施罗德鹏里与基汇资产组成财团，以98.45亿元向太古购入太古城中心一座写字楼，成为去年最大手买卖。

太古城中心一座于1997年建成，为一座21层高的甲级写字楼，总建筑面积合共约630，000平方呎，平均每平方呎价约1.56万港元。

几乎是同一时间，施罗德鹏里集团与Chelsfield按50/50比例合资收购上海地标大宁国际商业广场，正式布局中国内地市场。

实际上，Chelsfield与施罗德鹏里在过去20余年都专注于增值策略，且高层团队保持着长期的合作关系，静徕坊项目是继香港和富购物中心项目完成后的第二个合资项目。

该项目四栋写字楼共计办公面积约3.8万平米，将于2021年第二季度完成升级改造。

在为静徕坊项目站台时，施罗德鹏里房地产投资总裁莫保罗表示，对中国经济未来5-10年的增长前景充满信心，除了上海，我们的业务将拓展到其他一线城市。

此外，施罗德鹏里还计划开拓中国内地的其他市场，也有兴趣与中国国内投资者进行合作，以发挥各自优势协同达成项目发展愿景。