观点直击 | 新力毛利难题、财务踱步 张园林称能算过账就做（实录）

3月31日，新力控股（集团）有限公司举行线上业绩发布会，董事长、行政总裁兼执行董事张园林，常务副总裁刘翔，执行董事兼运营管理中心副总经理涂菁，首席财务官许进业，香港办公室副总经理、资本市场及企业传讯总经理赵慧出席现场。

站在张园林身旁的变成了在公司任职超过7年的涂菁，主要负责集团整体管理及高级管理层绩效评核，另一位则是刚刚从祥生履新而来的刘翔。

在失去了联席董事长陈凯和副总裁佘润廷两位高管后，极少面对公众发声的老板张园林更多接过了手中的话筒。

2020年，新力实现总收益280.69亿元，同比增长4.0%；毛利68.6亿元，同比减少约14.2%；年内溢利20.39亿元，同比增长约1.2%；母公司拥有人应占利润为19.6亿元，同比增长约0.1%。

期内，新力全口径销售额1137.4亿元，同比增长24.4%，权益合约销售金额504.2亿元，同比增长11.8%，权益销售均价上升至15006元/平米，顺利完成年初1100亿的全年目标。

值得注意的是，新力销售权益比例约为44%，相比2019年时的49%反而有所下降，管理层在业绩会上也提到：“从诞生之初，合作一直是新力骨子里的基因。”

起家于江西的新力已经逐步完成了全国化布局，减少了对个别地区的依赖，所处四个大区的销售贡献都相对均衡。

其中，江西省权益合约销售额占约30.8%，大湾区占约23.9%，长江三角区占约28.7%，华中华西核心城市及其他高增长潜力地区占约16.6%。

毛利难题

纵观大多数房企2020年报表的毛利率变化，下降似乎已经成为了一个不可避免的趋势，随着2017-2018年大批高价地结转收入，以及土地红利时代结束，房企们似乎都陷入了毛利率下降的局面。

新力同样如此，期内毛利率下降至24.4%，减少5.2个百分点，而净利润率同样有所下降，至7.3%。

许进业解释，新力2020年毛利有所下降，离不开整体行业趋势的影响，以及土地成本有所上涨的原因。

另一方面，过去收并购项目结转比较多，所以利润率比较高一些。而新力今年确认收入账户的项目中，招拍挂、收并购的比率达到了平衡，所以在24%左右。

更有趣的一点在于，新力2020年收益结构中，来自物业销售的收益约为274.14亿，占比降至97.7%，来自项目咨询服务的收益从1.69亿大幅提升至6.43亿，占比提升至2.2%。

项目咨询服务主要源于合作项目收取的部分费用，这部分属于高毛利收入，并随着公司合作项目的增加而有所增长。

看起来，热衷于合作的新力或许会进一步依赖于通过代建和品牌输出项目，从而拉高公司整体的利润水平。

许进业表示：“未来，新力预期毛利率应该会在24%-25%区间。”其中，最重要的方法就是通过合理的多元化拿地，平衡公司的盈利能力。

财务踱步

销售回款对如今的房企来说，是一条十分重要的现金流生命线，尤其是在三条红线出台后，房企在融资方面更多是借新还旧。

“三条红线”方面，新力为黄档房企，踩中一条红线。截至去年末，净负债率43.6%，同比下降3.4%，现金短债比1.2倍，两项符合监管要求。剔除预收款项后资产负债率73.2%，同比有所下降，但比监管要求的70%仍有3个百分点差距。

许进业表示，有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档要求，主要还是提高公司管控能力，提前项目预售时间，加强结转速度，同时达到利润和增加资本总额，这样能逐步减低比率。

年报显示，新力借款总额为296.62亿元，其中一年内需要还清的银行贷款及各个票据总额为140.95亿元，临期债务约占总债务的47.5%。

期内，新力财务成本约为5.65亿元，同比增加23.8%，主要是由于贷款及借款利息、合约收益产生的利息开支和利息资本化增加。

2020年是新力上市后完整的一年，最重要的便是通过资本市场打开更多融资渠道，降低整体融资成本，改善债务结构。

不过，在2020年，新力虽然通过换债模式增加了低成本融资，调整了债务模型，但整体融资偿还加权平均债务成本约为9.1%，只比2019年减少了10个bp，并没有太大改善。

年内，新力发行了3笔美元债，票面利率从年初11.75%下降到年中10.5%，再下降到了年末9.5%。同时，在2021年年初发行了票面利率8.5%的美元债，已经较去年同期下降了325个bp。

2020年6月份，新力寻求了三家国际评级公司的背书，惠誉授予长期外币发行人默认评级为“B+”，与花样年、合生创展类似；标普授予长期发行人信用评级“B”、穆迪授予“B2”企业家族评级。

拿地策略

2020年，新力通过招拍挂、收并购、产业勾地取得35幅地块，总规划建筑面积580万平方米，其中应占权益的规划建筑面积350万平方米。年内收购土地的合计应占权益代价约为157.36亿元，平均土地成本约每平方米人民币4527元。

刘翔表示，新力会持续保持目前积极、灵活、多元的拿地策略，比如公开招拍挂市场占50%，收并购占30%，同时产业类购地项目，包括一二级联动的城市更新项目比重会占到20%。

城市更新方面，新力在2019年上市前夕拿下的增城新塘西北部旧改也已经转化了部分土储入市销售，被命名为新力·海石洲悦。

作为新力在大湾区的旗舰楼盘，增城项目是继南昌新力“洲悦”之后第二个豪宅作品，首个一线城市高端别墅大盘，力图通过这个项目进一步扩大在大湾区的品牌影响力。

截至年末，新力总应占权益土地储备1520万平方米，分布于39个城市，其中以惠州为首的大湾区占总土地储备32.6%，以南昌为首的大本营江西占30.7%，长三角和中西部各个城市占比则比较平均，并没有超过10%的城市。

张园林表示：“新力在投资方面应该是多元化的，并购也好，产业合作也好，包括城市更新、三旧改造，我们没有说一定要给自己限制一些约束条件。我认为收购无非是算账，如果对我们的利润和产出都是正向的，我认为就可以做。”

未来，新力将坚持深耕现有的四大区域，包括江西大本营、长三角、大湾区、中西部核心城市，形成四个城市大集群齐头并进的局面。

2021年，新力同样没有直接公布具体销售目标，刘翔仅表示：“新力2021年权益供货850亿元，只要达到65%去化就可以轻松实现目标。”

由此计算，新力2021年权益销售目标大约550亿元，相较去年增长不足10%，全口径销售目标以10%增长速度计算，大约在1250亿。

投资拿地方面，新力坚持以收定投的策略，利用项目回款现金流的40%进行投资买地，整体回款率约85%。

以下为新力控股2020年度业绩发布会的现场问答实录：

现场提问：管理层对22城集中供地怎么看？在拿地资金铺排和布局城市上有什么计划和变化？

张园林：集中供地是对的，对于大的房地产企业没有什么大问题，对于中小企业我认为也是一个机会，因为集中供地，地比较多，获取可能性会更大一些。

资金安排方面，我们还是加强销售回款，提高运营能力，提高自己的现金流，对拿地方向给予战略考虑，力争突破。

现场提问：去年不少房企拿地成本高了一点，新力是否也如此？

刘翔：截止到去年12月31日，新力总权益土储面积1520万平米，从分布地域来看，是四大区域齐头并进的局面，即从过去江西独大到现在江西、长三角、大湾区、中西部四大区域集群齐头并进的局面。

土地价格方面，目前整个集团综合拿地成本是4529元，相较15000元左右的平均售价，地货关系在同规模企业中应该是比较优秀的层级。

下一步我们会持续保持目前积极、灵活、多元的拿地策略，比如公开招拍挂市场占到50%的份额，收并购占到30%的份额，产业类勾地包括一二级联动的城市更新项目比重占到20%。核心优势是希望在公开市场积极保持关注度和热度，通过公开市场项目高周转经营实现信息流的顺滑。

同时关注勾地项目和收并购项目，这种项目周期会比公开招拍挂项目长一点，但利润相对丰厚。

通过长短结合，实现拿地端的多元以及集团在未来两三年甚至三五年之内的利润贡献和保障，实现均匀搭配，这是目前拿地现状和未来拿地的想法。

现场提问：公司怎么看待“三条红线”？新力在持续降杠杆和融资方面如何安排？

许进业：政府一直以来对房产的整体思路，是坚持“房住不炒”和稳定杠杆的方向，“三条红线”政策也是为了整个行业的未来长远健康发展，所以我们是支持的。同时，我们也一定会满足三条红线的要求。

关于怎么降杠杆，“三条红线”的各项指标我们都有挺好的改善，有两条已经是绿档，踩中一条剔除预收账款之后的负债率。

这方面也有改善，我们有一个布局安排，争取未来一年到一年半时间内达到绿档70%的要求。主要是继续提高公司管控能力，项目提高预售时间，加快结转时间，一步一步提前确认收入，预期一年到一年半时间达到要求我们是有信心的。

现场提问：新冠疫情对于新力控股业绩是否有影响？

赵慧：2020年是不同寻常的一年，伴随着新冠突发以及贸易摩擦的格局演变，对中国宏观经济以及各行各业生产和日常生活产生了广泛影响，房地产也成为其中一个受影响的行业。

但疫情也催生了新的机遇，线上卖房变得异常火爆，公司积极采取应对措施，开启了云售楼模式，全力加强去化能力。同时，公司也通过致力于互联网+房地产来进一步提升管理水平和发展模式。

2020年疫情爆发至今，中国各地已经实施了一系列预防和防控措施，疫情也得到了较大缓解，恢复了生活常态。目前来说，集团并没有受到疫情对于财务状况和经营业绩的影响，除了湖北以外，疫情对公司的合约销售影响不大，也开展了线上和线下销售措施。

作为全国性大型开发商，新力拥有着比较充裕的土储，坚持一二线城市为主，强三线为辅，四大区域布局的发展。另外，我们物业公司也在疫情中受到了业主和政府的一致好评。

现场提问：新力未来5年的城市布局方向？

张园林：坚持深耕政策，深耕江西大本营、长三角、大湾区、中西部核心城市。

除江西大本营外，其他几个区域是未来经济增长非常强劲的区域，对人口的吸附能力也非常强，房地产需求一直很强劲，所以我们坚信把这四大区域深耕做好，未来5年甚至更长时间，都会有好的发展。

现场提问：管理层对2021年市场如何判断？销售目标和可售货值情况怎样？

刘翔：应该是整体平稳，逐渐向好。

当然，我们也看到这几年中国房地产市场发生了一些本质变化，从原来传统政策楼市，包括土地红利楼市，开始向管理要效益，向经营要效益，向品牌要效益的回归行业本原的核心改变，这是我们对于整个局势和未来走向的初步判断。

对于新力而言，恰恰应该是机会更多。因为新力从诞生之日起就把“认认真真做产品，认认真真做服务”作为企业核心竞争优势去打磨，所以当行业回归本原时，只要市场平稳，我们一定可以跑赢大势、跑赢对手。

对于今年销售形势来看，原来传统江西大本营是一家独大的，现在已经形成了四个城市大集群齐头并进的局面。特别是明年销售供货中，大湾区和长三角城市集群权益供货可以占到整个集团52-53%份额。

这两个城市集群是中国经济活力最高、人口导入最强的区域，而且在这些区域，我们前几年的项目逐渐落地、兑现客户承诺以后，品牌影响力也在逐渐提升，可以说“天时地利人和”，对我们都是非常有利的。

在传统大本营区域江西，新力连续多年是江西省和南昌市的销售龙头，而且南昌整体市场也在逐渐平稳向好的局面。我们相信，市场好我们能跑得更好。

综上所述，我对2021年大势预判整体向好，对于城市布局是均匀分布，选择性的城市有非常大的战略先机。对于明年战略预判销售的达成，管理层非常有信心，目前权益供货是850亿，只要达到65%去化就可以轻松实现目标。

过程中还有很多困难，我们认为只要是心向一处使，市场一定会给我们这样的企业更多机会和眷顾，我们对2021年的目标和未来充满信心。

现场提问：新力去年项目去化情况、回款情况如何？2021年计划拿地资金如何以及释放和回款预计如何？

许进业：2020年去化率是60%多的水平，和今年预计的65%差不多，回款率有85%左右。

一方面，去化率和回款率会差不多水平；另一方面，投资还是坚守一个原则，需要有产生的现金流来拿地，去年用了销售回款40%用来投资拿地，2021年预计也是差不多这个水平。

现场提问：新力在上市前是拿了增城一个大的旧改，现在已经转化出来项目销售了。公司未来是否会继续用这种方式拿地？优先会选择哪种收并购目标？

张园林：新力在拿地方面应该是多元化的，并购也好，产业合作也好，包括城市更新、三旧改造，我们没有给自己限定一些约束条件。

我认为收购无非是算账，如果对利润贡献和产出都是正向的，这个事情我认为就可以做。

现场提问：公司2020年毛利和毛利率都有所下降，可否详细解释一下是什么原因？预期2021年毛利率增长空间有多大？

许进业：2020年毛利有所下降，离不开行业大趋势中土地成本上涨的原因，这是一方面。

另一方面，我们今年确认收入项目中，招拍挂、收并购的比例达到了平衡。过去收并购比较多，所以利润率高一些，2020年达到平衡，所以在24%左右。

未来，我们预期毛利率应该会在24%-25%区间。我们现在拿地渠道方法越来越多，招拍挂占50%，包括收并购、一二级联动、产业购地等等占比50%。平衡下来，毛利率能够维持在目前水平。