楼市调查 | 喜悦里首推售罄？ 万科广信资产包拆解与存量倚重

王石曾笑言，广信资产包是自己告别万科的一个大礼包。

2017年6月，告别“王石时代”的万科，在那场史诗级的拍卖中以551亿的成交价，一举独揽沉寂了20年的广信资产包。

此后三年间，项目本身并没有太多进展，更多是推进诉讼解决、资产交割、公司改制。直到去年6月份，广信资产包开发主体万溪引入了以信达、绿景为首的七家战略投资者。

至此，资产拆解行动似乎才正式拉开序幕。

2021年3月中旬，万溪在朋友圈投放的一张广告显示，万科喜悦里将在3月14日全线涨价3%。

据悉，万科喜悦里是由资产包中一宗白云三元里的地块开发而成，即是广信资产包里首个面市的项目。

首个资产包项目

率先推出市场的正是前身为“丹桂园”的项目地块。观点地产新媒体了解，该项目位于广州三元里和飞翔公园地铁站中间，处于越秀北和白云新城的交界地点。

项目隶属于三元里板块，紧挨着沙涌北社区，项目门前正对着就是三元里大道和机场快速；成熟商区的话，3公里范围内包括有凯德云尚、五号停机坪、万达广场等。

从宣传口径中，可以看到万科喜悦里主打的亮点在于区位，即宣称项目介于越秀与白云之间，既可以享受白云新城规划政策的美好，往西约200米又可以享受越秀中心城区的核心资源。

从一购房群交流信息来看，这也是吸引不少购房者的地方之一，且目前三元里仅保利阅云台一个新盘在售，处于缺货状态；但同时也有购房者顾虑项目旁的高架桥噪音影响，项目销售人员则安慰称，项目作了降噪处理，且老城区便利也正因为路网密集，汽车噪音无可避免。

另据项目销售人员告诉观点地产新媒体，产品也是该项目主打亮点，如低密度社区、容积率2.77、实用率85%左右，全部户型为朝南向。

据悉，之所以拥有较低的容积率，也是因为整个小区占地面积9408平方米，仅规划开发三栋18层住宅，一字排开，每栋2梯4户，户数仅在186户。

作为万科资产包首个面市项目，效果几何呢？

虽有一些口径宣称万科喜悦里于3月中旬过后才首次开售，但据了解，项目首开应是在2021年元旦当天。

一链家中介表示，万科喜悦里在1月1日当天已开售，项目首开均价为每平方米超4万元，其中85平方米的户型最低售价不到350万，计算下来约4.1万/平方米。但其表示并不知晓项目去化情况。

有业内人士也表示，1月份所谓的开售可能仅是开放小范围的诚意登记。

另据观点地产新媒体查阅获悉，事实上万科喜悦里于3月8日才正式获得编号1#2#3#栋的销售许可证，预售证号为穗房预（网）字第20210167号，合计获批房源共131套，主力户型为85-10平方米三至四房。

获得预售证之后，万科才于3月10日展开大阵仗的正式开盘，推售价格为4.5万元/平方米起。

随后可以看到，除了在朋友圈投放调价3%的广告，广州万科、万溪相关人员也发布关于喜悦即将全线涨价倒计时的海报。

之所以开盘即调价，上述链家中介人士则表示属于“正常现象”，项目后期在售肯定比前期卖得贵一些。

“房企营销都是五花八门。”也有房企营销人员则对观点地产新媒体表示，小范围调价居多是因为促进成交，涨价并不是重点，意在传达出货源紧俏的感觉。

据了解，这种调价行为往往发生在市场相对热销、有一定市场客户积累基础的情况下，通过极小幅度的调价使得前期购房者产生信心，同时引导欲购未购者带来刺激，产生导购欲念；而这种涨幅一般为每次3%到5%。

以3月14日作为分界线，在14日前，购房群里喜悦里销售人员表示项目最便宜的为低楼层户型，价格在4.5万元左右；14日之后则表示85方户型在4.8万到5万多左右的价格。若忽略具体户型、楼层粗略计算的话，或大概有6%左右的涨幅。

而从去化效果来看，据项目方表示，此次开盘推售的两栋18层小洋楼在开盘当天已全部售罄，总销售额近6亿。同时，此次开盘后，项目仅剩2栋的楼王单位还未推售，余货不足70套。

项目销售人员则在3月14日表示，项目2栋于当日今天加推，还有最后几十套便即将清盘。

不过有中介也表示，喜悦里这个项目前期推售的时候效果并不是很好。“区域其实一般，接不上白云新城规划的边，一个星期成交都没有两单。”

另据收集的反馈来看，产品的户型、密度方面确实对买家有一定吸引力，但周围环境较为杂乱是一些买家比较介意的地方，如提到附近有汽配厂、批发市场等较多，人流密集，货车穿行，居住环境一般。

广州万科倚重

除了首面市的喜悦里，下一步广信资产包里还有哪些项目得以拆解出来？

据万科2019年年度报告，广信资产包占地面积79.97万平方米，规划建筑面积达211万平方米。资产包的核心资产包含广州市区17个未开发完毕的土地，涉及花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、浣花路烂尾楼等。

简单梳理的话，其中有11个项目位于荔湾区，前案名分别为碧桃苑、玫瑰苑、百合苑、牡丹苑、玉兰苑；有3个项目位于白云区，为丹桂园、金兰花园、春兰花园；另有万福花园、中山三荣华南位于越秀，猎德商住楼位于天河。

除了上述提及的喜悦里原项目“丹桂园”，目前进展较快的还有位于荔湾区的“玉兰苑”。

值得注意的是，玉兰苑正是花地湾项目中的一块土地，而花地湾近千亩闲置未开发地块，正是广信资产包里面积最大、最核心的土地资源——坐拥地铁上盖，位于广州市政府规划建设的白鹅潭经济圈中心地带，同时是“广佛同城化”的必经之地。

该地块最先于1988年由广信房产以2.808亿元中标，楼面地价仅为218元/平方米；而据如今房企在周围地块拿地超4万的楼面价对比，花地湾地块在30年间地价升值近190倍。

回到项目层面看，玉兰苑如今正被万科开发为“万科金域曦府”项目。

此前现场公示的施工图显示，该项目将建成13栋楼房的超高层，同时配建有医院和幼儿园。据悉，项目目前处于诚意登记阶段，并将在于年内入市销售。

项目销售称，曦府价格预计会在5.5万到6万，目前已经在建设，预计2023年收楼。

另据广州万科方面表示，资产包中位于越秀区的荣华南地块也将在近期有新动作，将打造为不同以往的高端豪宅项目，预计明年面市。

若将观察视角拉至整个广州万科，如今其活跃在整个市场视线的四个项目中，不管是已入市喜悦里、金域悦府、城市之光，亦或是等待入市的金域曦府，都不是通过招拍挂所得的土地资源。

其中，除了上述提及的由权属复杂的广信资产包转换而来的两个项目，金域悦府、城市之光则是旧改项目中的融资部分，前者为白云区田心村旧改，后者为黄埔文冲村旧改项目。

这四个项目，构成了目前万科在广州主城区的核心货源。

不管是旧改或者收购，这些项目来源更多是一种存量资产，部分土地历史久远，涉及问题复杂，且因为未进行开发或属于管理被占用，这也使得万科在获得土地之后往往要进行一些土地清收、整备等工作，才能达到熟地状态。

这远比开发招拍挂直接获取困难，然而又是目前广州万科不得不去走的一条路。

据悉，近几年来广州万科通过招拍挂入袋的土地屈指可数，尤其是在2019年全年在土地招拍挂市场无一收获。但另一边，轰轰烈烈的广信资产包三年无果，旧改获取与开发周期较长，这也使得广州万科的销售地位有所下降。

从金沙洲板块的四季花城起步的广州万科，在羊城发展的十余年间通过住宅、商业、长租公 寓多个板块站稳根基，也创造了不少高光时刻如2012年广州万科销售业绩突破百亿规模，2016年与保利争夺一哥。

但在此后，万科在销售规模上并无实现太大突破，并于2018年开始跌出广州前三，此后两年间位列销售第四名。

业绩方面的吃力，也透射出目前万科在广州的存货现状。据悉，目前万科在广州的销售来源主要是黄埔万科幸福誉、增城万科城与万科金色里程等近郊项目，其他诸如白云万科森林等项目均所剩货量不多，接近清盘。

可以说，广州万科目前的发展倚重于广信资产包、旧村改造的存量业务开发。

这些业务压力与调整也反映到公司架构上。伴随着万科的“大江大海”计划，广州万科的总经理在短短两年间几经轮换，从唐激杨到薛峰，再到李升阳。

最新于3月初，这一职位再度变动，原青岛万科总经理曹江巍接过广万总经理一职。而李升阳，则任新成立的南方区域事业集团城市更新公司总经理。

这也就印证了去年万科南方区域媒体会上孙嘉所透露的架构调整：在不久的将来，集团批准后，南方区域会成立继广州万溪之后第二家专门的城市更新平台公司。

另据观点地产新媒体发现，于2020年11月，广东省三旧改造协会曾发文称，广州万溪已正式列入协会会员名录。

这不免令人猜想，未来广信资产包拆解完成之后，经验丰富的万溪是否会转变角色，承担更多的存量业务改造。股东大会上祝九胜曾表示，“如果我们能和合作方一起，把这个不良资产包解好，就能建立起不良资产的盘活能力，以此提升万科在大型复杂交易领域的能力。”