规模、负债如何两全？ 大唐地产销售追逐下暂弃一条红线

2020年末登陆港交所的大唐地产，交出了上市后第一份年报。

3月16日下午披露的年报显示，2020年，大唐地产确认销售收入约为105.88亿元，同比增长30.6%，录得净利润9.5亿元，同比增长51.4%；拥有人应占净利润为7.15亿元。

绝大部分的闽系房企，都难以避免快速发展所面临的“高负债”难题。去年末，大唐地产顺利过会，也被认为得益于负债指标的改善。

在2017年，大唐地产的净负债率曾高达1087.9%，采取措施降负债后，其3年内净负债率从1087.9%下降至119.2%，下降幅度超过900个点。

得到上市后的资本金补给，大唐地产最新的负债指标有了更进一步的优化和改善。年报显示，2020年末，大唐地产净负债率约为58.7%，剔除预收账款的资产负债率约为77.7%，现金短债比为1.3倍，已有两项指标满足央行“三道红线”标准。

不过，对于一家中型房企来说，保持规模增长同样重要。

一位参与了大唐地产业绩会的投资者向观点地产新媒体透露，考虑目前发展阶段，大唐地产既要考虑安全，又要求一定的增长速度，因此不会强求过低的负债率，会维持两项指标在线内，剔除预收账款的资产负债率控制在80%以内的水平。

按照大唐地产的计划，是通过四年时间实现既定销售目标，迈入行业前五十强。

规模目标

大唐地产的目标，是在“十四五”期间，达到内部制定的销售目标。

但对目前规模仍在400亿阵营的大唐地产来说，是否有足够土储的支撑显得尤为重要。

年报显示，截止2020年末，大唐地产在海西、北部湾、京津冀、长江中游、长三角及成渝大经济区共拥有123个处于不同开发阶段的地产项目， 土储总建筑面积约2044万平方米。

其中，已竣工供出售物业134万平方米，持作投资的可租用面积17 万平方米，开发中物业1893万平方米。

于年报中，大唐地产清晰阐释了其在房地产业务上的规划，即遵循“2+1+X”的区域战略布局：2即深耕聚焦海西、 北部湾2个城市群；1是指重点拓展的长三角区域；X则是对成渝、长江中游等经济优质的都市圈进行慎重布局。

长三角区域是大唐地产重点发展区域之一。也是在2021年，为了充分发挥上海资金、人才集聚等优势，大唐地产在上海设立总部。

期内，2020年，大唐地产通过公开招拍挂和合资合营等多种拿地方式，共新增44幅地块，总建面约839万平方米，新进14个城市。仅在长三角区域，其新增土储就达到169万平方米，占年度新增土储比例的20%。

上述投资人表示，大唐地产的拿地方式，包括招拍挂、城市更新、收并购及产城联合四种，会根据自身在区域当地的条件进行差别化拿地。

具体来看，在新拓展的长三角区域，大唐地产将以公开市场招牌挂为主，并积极跟当地具备优势的企业进行合作，尽快提升市场占有率；对其深耕的海西、北部湾区域，由于自身具备资源优势、运营优势和品牌黏性，则会多渠道采取城市更新、产城联合，以及和当地政府形成的安置商品房的获地模式。

对于所有的企业来说，今年都将面临集中供地政策下的拿地调整。

3月初，“22个重点城市住宅用地将实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息开始流传，涉及城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。

在大唐地产管理层看来，集中供地政策也是中型房企的“机会”。

“大型房企很难同时参与多块土地的竞争，中型房企有更多选择的余地，更有利于投资研判强的房企。”管理层表示，大唐地产会全面协调好资金和整体融资计划，通过集团统筹进行跨区域的调拨资源，利用好各城市的错峰拍地时间，统筹各城市公司资源。

上述投资者称，业绩会中，大唐地产管理层数次提及会坚持“合作”的策略。自然，作为一家有规模扩张诉求的房企，合作是一种能够快速扩大规模的方式。

“我们坚持开放、合作，一般在合营项目中，对权益比的要求是不低于30%，会具体项目具体分析。目前公司整体权益比约为50%，未来在这个基础上有所提升。”

据透露，大唐地产要求未来新获取项目中保证至少40%的并表权，以维持公司正常的营业收入增长。

负债取舍

对一家民企来说，规模与负债往往难两全。

过去发展的几年，大唐地产也面临“高负债”困境。

2017年，大唐地产的净负债率甚至高达1087.9%，采取措施降负债后，其3年内净负债率从1087.9%下降至119.2%。

2020年下半年，央行根据“三道红线”标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，进一步对房企的负债规模作出限制，这也使得高杠杆的增长模式难以为继。

规则为大家所熟知：依据杠杆水平高低设置三条红线，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。

央行根据上述标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

观点地产新媒体了解于年报获悉，于2020年末，大唐地产上述三个指标均有所优化提升，两项指标已达到央行要求的标准。

具体来看，2020年末，大唐地产净负债率约为58.7%，2019年末为119.2%；资产负债率为83.2%，2019年末为91.7%；剔除预收账款的资产负债率约为77.7%，2019年末为87%；现金短债比为1.3倍，2019年末为0.96倍。

三项指标中，大唐地产仅有剔除预收账款的资产负债率尚未达标。不过，在目前这个阶段，大唐地产还要保持一定的规模发展速度，并不会强求过低的负债率。

据投资者透露，大唐地产今年的目标是继续保持两个指标在线内：保持剔除预收款后的资产负债率80%左右，净负债率不超过90%，现金短债比1.3倍左右的水平。

数据显示，2020年末，大唐地产拥有现金及银行结余约为56.6亿元（2019年末为41亿元），总借贷（包括计息银行贷款及其他借款）约为103.1亿元，2019年末约为77.7亿元，增加25.4亿元，同比增长32.69%。

“我们要求有息负债总量年增幅控制在10-15%，销售回款覆盖有息负债，最低现金水平保证未来三个月的全口径支出。”

在大唐地产看来，这是权衡下的综合考量。毕竟，在目前的发展阶段，公司需要在考虑安全的同时达到一定增速。

“未来3-4年保持在25%-30%左右的增长。”

管理层表示，一方面，公司会保持两条线内即10-15%的有息负债增长；另一方面，则是通过加快运营的周转速度等方式贡献一部分增长率。