细细的红线 | 融信转身

编者按：2020年，中国房地产在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年，中国房地产如何在求发展与严监管中寻得均衡？想要有所作为、有所改变的企业，需要充足的勇气和智慧去应对。

我们深信，“地产向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此，观点地产新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”，回顾并总结标杆房企过去一年在“抗疫”与“红线”之下，大到战略、模式，小到融资、人事等方面的调整与改变，并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

2020年12月，市场消息称融信中国拟抛售其位于上海的总部办公楼，即上海虹桥商务区的虹桥世界中心项目。

融信方面确认了这一消息的真实性。

据接近融信方面的人士称，上海总部办公楼本来就准备卖的，具体出售事宜由融信第二事业部负责，相关买卖协议已经签订完成。不过物业尚未整体移交，融信员工未来一段时间还会在原址办公，预计2021年会搬到新的办公楼。

这不是融信第一次“搬家”，过去四年，这家公司差不多每两年就会“动一动”。

2016年，出身于福建的融信将总部搬迁到了上海虹桥；2018年，融信二度“搬家”，将总部迁至虹桥核心商务区的虹桥世界中心。加上这次，大概是融信第三次搬迁总部。

融信每次“搬家”，总会伴随着某些变化。

2016年，历经前几年高速扩张后，融信顺利在港交所完成上市；2018年，融信合约销售从502亿大幅增长73.35%至1218亿，首度突破千亿大关。

这一次总部搬迁之后，融信又会不会发生转变？草蛇灰线伏脉千里，或许可以从刚刚过去的2020年看出某些端倪。

总体来看，尽管有疫情影响，但融信中国在过去一年的销售表现还算“中规中矩”。数据显示，2020年融信全年总合约销售额1551.7亿元，较上一年增长9.82%。

尽管涨幅不高，但是顺利完成了年初定下的1500亿销售目标。

经营变奏、人事变动、销售降速、风险把控、降低杠杆……过去一年里，行业环境风云变幻，旧时增长红利已经退去的当下，融信正在谋求“转身”。

2019年开始，融信提出“降速提质”，进而再到掀起组织架构调整、高层人事变动等等的一切，无不在表露着融信希望转变“航向”，并寻求新的增长模式。

刚刚过去的2020年，正是融信“转身”的阶段。

历史重现？

仅站在业绩的角度，融信2020年的销售增幅并不算非常高。

总裁余丽娟在2020年初曾表示，现在外部环境仍比较复杂，融信中国未来三年内还是要追求有质量的发展，有信心每年保证10%-12%左右的增长。

基于这一发展策略，曾在过去几年“翻番式”增长的融信将增幅降到了10%以下。

于2015年至2020年，融信分别录得合约销售金额为119.17亿元、246.39亿元、502.35亿元、1218.84亿元、1413.17亿元和1551.73亿元；销售同比增幅分别为33.15%、107%、103.9%、73.35%、15.94%和9.82%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

具体到单月，除了2月和12月之外，融信每月的业绩表现颇为平均，5月之后都保持在百亿以上。

尽管2019年之后，融信的推货节奏开始显得有些“上轻下重”，但总体而言，除了因疫情停摆和复苏后出现反弹的月份之外，融信过去三年时间里，每个月的销售业绩都基本保持在一个较为稳定的水平上。

数据来源：企业公告、观点指数整理

按照地产行业的周转周期计算，本期销售表现往往代表着前一两年的拿地策略。换句话来说，融信前几年在拿地上同样也是秉持着“上下平衡”的策略。

于2019年里，融信合共新增了46块新收购地块，新增土储总建筑面积约为730.55万平方米。其中，上半年和下半年各新增了23个项目。2018年，融信合共新增总建筑面积约477.51万平方米，其中上半年和下半年分别占比52%和48%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从数据看，2017年融信曾经历过一次大手笔拿地，当年共新增了78个项目，总建筑面积1481.53万平方米。值得注意的是，截至2016年底，融信总土地储备才1060万平方米，换句话来说，融信在2017年相当于购入了一个“融信”的体量。

某种程度而言，融信冲过千亿乃至千亿之后较长一段时间的发展，都得益于那一年的扩储。据融信方面介绍，直到2020上半年，结转项目主要还是2016下半年及2017年拿的相对高质量的项目。此后两年时间，融信的拿地回归到了较为谨慎状态。

节奏转变出现在2020年。

2020年上半年，融信共新收购了21宗地块，总建筑面积约为460.55万平方米。从新增项目数量和体量看，似乎和前两年同期并无太多差别。但值得注意的是，融信年内曾多次拿下体量较大的项目。

过去两年，融信新增项目中单个成本超过30亿的仅有1宗，是2018年在杭州拿下的一宗宅地，总价43.04亿元，溢价率28%。

反观2020年，融信于1月19日、4月9日以及6月24日，分别在杭州和福州耗资33.38亿、49.7亿和41.32亿元拿下了三宗地块。到了下半年，融信仅在上海就曾三次出手，分别在8月6日、8月17日和12月4日，以45.23亿、48.71亿和52.13亿各拿一宗宅地。

或许是因为“大项目”拿了不少，按计容面积，融信2020年上半年收购地块平均成本为每平方米8550元。

形成对比的是，于2018年上半年和2019年上半年，融信新收购地块平均成本为5383元/平方米和6451元/平方米。按此计算，融信2020年上半年购地成本较前两年分别高出了58.8%和32.5%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

对比过往五年，融信平均购地成本仅在2017年低于5000元/平方米，那年也正是其抓住政府加大土地供应的风口，进而大手笔“屯粮”的一年。而上一次大补仓之后，融信紧接着便在第二年跨过了千亿大关，并在二度搬迁总部之后，宣布进入“2.0时代”。

历史总是惊人的相似，时隔三年，总部搬迁并加大了土地市场投入的融信再度“转身”。

审慎的融资

对于拿地，融信的基调是“谨慎”，而加大投入和谨慎并不冲突。

从区域上看，融信大手笔拿地区域主要集中在杭州、上海、福州等地，而这几个地方均是其布局已久的城市或区域。

2020年上半年，融信销售贡献排名前五城市分别是杭州、南京、福州、上海和温州。其中，仅杭州一座城市就为融信贡献出了220.79亿元销售额，在销售总额中占比36.58%。剩下的福州和上海，销售贡献占比分别为9.69%和6.56%。

换而言之，尽管斥了重资去拿地，但融信对于项目所在的市场颇为熟悉，一定程度上来说风险尚属可控。另外，长三角区域的市场环境同样是融信底气所在。

市场开始复苏后，融信曾尝试过线上售房、直播卖房等各种新营销方式，并曾向投资者坦言，在不断尝试中明显发现，长三角的地产复苏程度远高于其他区域。

数据来源：企业公告、观点指数整理

“哪个地方更稳更有优势，就在哪个地方拿地，摊子铺太大反而没有太多意义。”于2020年上半年，融信只新进了3个城市。

融信高层指出，未来的方向是区域深耕，对于一些没有管理团队的新地方，以后可能不会过多考虑。

数据来源：企业公告、观点指数整理

一方面是区域深耕带来的自信；另一方面，融信也深谙“风险共摊”的道理。

2020年8月6日和12月4日两次上海拿地中，融信分别拉来了旭辉和保利、招商组成联合体，进行合作。

在增量市场下行、融资环境收紧、区域调控层出不穷的大环境中，合作是不少房企管控风险追求稳健的一大选择。

融信也不例外，2020年上半年购入的460.55万平方米新增土储中，融信权益比例约为45.5%、209.5万平方米。

据观点指数研究院公布的相关榜单显示，2020年全口径销售超过千亿的房企共有44家，但在另一个权益排行榜中，权益销售超过千亿的只剩下26家。

如果说前几年房企合作是为了快速将规模做大，那么现如今再度“抱团”，原因或许更多是为了安全。

2020年与融信高层交流过程中，观点地产新媒体注意到“稳健”“安全”等字样被反复提及。或许正是风险把控的考虑，融信在加大了拿地力度同时，仍是颇为审慎地控制着自己的杠杆结构。

2019年末，融信借款总额约为631.78亿元，同比微增1.03%；到了2020年上半年，借款总额约为689.37亿元，较上年末增长了9.12%。

值得一提的是，尽管融信2020年上半年借款总额较上年末新增了57.59亿元，但在该报告期内，融信未偿借款平均利率为6.67%，这也是过去六年来的最低值。

数据来源：企业公告、观点指数整理

三道红线等调控政策出台之际，为了确保现金流安全，融信一方面在控制借款总量，另一方面也在拓展更多的融资路径。

2020年9月，融信作为原始权益人成功发行了一笔名为“交银施罗德-世欧商业广场资产支持计划”的CMBS，发行规模22亿元，发行利率为5.2%。

值得注意的是，这是融信首次在CMBS领域试水。同时，也是其年内六次融资动作中利率最低的一次。

如今回过头观察融信多次公开场合上的表态，其似乎并不喜欢公开提出一个很长远的目标；相反，融信给人的感觉是，更热衷于专注改善眼前的事务。

融信总裁余丽娟曾对观点地产新媒体表示，融信内部其实不太会讲特别远的战略，“因为我们觉得很空，三五年后这个行业会发生什么样的变化都不知道，我们更关注的是这个阶段把能看到、能遇见、能想的做到极致。”

存量路途

一家简单的企业，做事风格往往会比较单刀直入一些。

和许多走多元化道路的同行们不同，从业务构成上看，融信更像是一个纯粹的“住宅开发商”。

截至2020年上半年，融信在47个城市共布局了219个项目，其中仅有三个项目为商业或办公项目，其余均为住宅。

与此同时，在整个集团的大框架下，和地产业务相关的除了住宅开发平台之外，便剩下一个物业服务平台和一个资产管理平台。

2020年，融信开始筹划搭建自己的第二个上市平台。该年11月，融信服务在港交所递交招股书。

值得注意的是，融信服务与融信中国并无股权关系，二者是平级“兄弟公司”。依照股权架构，融信服务属于融信中国实控人欧宗洪旗下公司，其将担任融信服务董事长。

与不少房企存在差别的是，在融信服务业务体系中，对于地产平台的依赖程度并不高。

于2017-2019年及2020上半年，融信服务来自由融信中国开发项目及共同开发项目的建筑面积分别为573.7万平米、635.7万平米、921.4万平米及1011.5万平米，分别占总面积的60.2%、60.2%、58.0%及59.5%。

早在几年前，融信服务便开始有意识地向外拓展第三方业务。

于2017-2019年及2020上半年，融信服务由独立第三方房地产开发商开发的项目在管面积分别为379万平米、421万平米、666.5万平米及689.2万平米，占比分别为39.7%、39.8%、42%及40.5%。

数据来源：企业招股书、观点指数整理

房企分拆物业平台上市原因繁多，一方面是物业行业颇受资本市场青睐，投资者对于该领域广泛看好，物业公司上市之后有不错的估值和可观的资金，从而获得更好的发展。

另一方面，源于地产开发行业整体放缓，快速发展的物业平台需要另辟蹊径。而这个原因背后的底层逻辑，是增量市场的缩小以及存量时代的到来。

某种程度来说，将融信服务推上市除了和近两年的物业上市潮有关之外，也未尝没有早些抢占存量市场的心思。

类似的心思在地产开发平台上其实早有显露。

从2016年参与“郑州时光之城项目”城中村改造开始，融信便走上了通过城市更新项目进行一二级联动获取低成本地块的道路。

截至2020年上半年，融信陆续通过分布在郑州、太原等地的4个城市更新项目，累计确权了约474万平方米的土地储备。

数据来源：观点指数整理

资料显示，截至2020年上半年，融信剩余待确权的面积还有约502万平方米。也就是说，融信通过这4个城市更新项目最终预计可确权总建筑面积976万平方米的土地储备。

尽管总量可观，但是这一类型项目推进起来需要较多时间。能够看到的是，目前已经确权的474万平方米是从2017年陆续确权至今的成果。

于2020年上半年，融信新增确权了约48万平方米的土储。对此，管理层表示，上半年主要是受到了疫情影响，要把疫情控制放在第一位，所以公司在旧改速度上会有所减缓，但这是特殊环境导致的，并不影响项目确权的确定性。

2020年初发布的年度报告中，融信首次作出了“未来还将继续推进一二级联动项目，转化和丰富土地储备”的提法，尽管目前存量市场上转化出来的业务体量还不算太多，但融信或许已经做好了深入的准备。

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