骗局频发 “以房养老”为何难避雷

随着老龄化社会的到来，传统的养老方式亟待创新，由此出现了“以房养老”等新探索，但该模式尚未正式推广，已有不少不法分子闻风而至。2月24日，最高人民法院发布老年人权益保护十大典型案例，其中就包括居住权保护、老年人理财、以房养老等多方面内容。“以房养老”为何骗局频发？为何试点多年仍难以推进？北京商报记者采访了多名专家，探索“以房养老”困局。

变身套路贷

在最高法发布的案例中，高某诉刘某、龙某确认合同无效纠纷案颇具典型性。2016年，高某经人介绍参加“以房养老”理财项目，与王某签订《借款合同》，约定王某出借220万元给高某，高某将案涉房屋委托龙某全权办理出售、抵押登记等。

但此后，龙某作为高某的委托代理人为案涉房屋办理了抵押登记，并出卖给刘某。刘某再次为房屋办理抵押登记，登记的抵押权人为李某。王某、龙某、李某等人在本案交易期间存在大额、密集的资金往来。

北京市朝阳区人民法院认为，王某、龙某等人存在十分密切的经济利益联系，相关五人系一个利益共同体，就案涉房屋买卖存在恶意串通，应当认定龙某代理高某与刘某就案涉房屋订立的房屋买卖合同无效。

“各方恶意串通造成委托人利益受损的行为是违反《民法典》合同篇的相关规定。该民事行为无效。”晓德律师事务所主任陈文明向北京商报记者解释称，一般而言，在以房养老理财骗局中，行为人之间的恶意串通行为具有较强的隐蔽性，原告难以提供有力的证据予以证明。以房屋作为抵押物的民间借贷合同非常多见，这也是近年来屡禁不绝的“套路贷”中的一个典型套路。

除了将房屋抵押进行借贷，中国政法大学教授胡继晔也告诉北京商报记者，部分养老机构以销售虚构的养老公寓、养老山庄，或者以返本销售、售后返租、约定回购等方式销售养老公寓、养老山庄；或者以入住老年公寓后给予优惠打折、不入住给予高于银行利息分红的方式非法吸收公众资金。

最高法认为，此类“套路贷”难以根除的原因之一，是行为人常常在法律空白或者规定不明确的领域，利用老年人性格特点以及寻求投、融资渠道的迫切心理，披上“迷惑外套”变装成“以房养老”理财项目，进而非法占有老年人房产。

推行困境

“以房养老”也被称为“反向抵押贷款”，是指老年人将拥有产权的住房抵押给银行或特定的金融机构，以取得贷款用于养老。老年人在世时仍保留房屋居住权，去世后则以住房还贷。该模式在国外已经较为成熟，在国内也早已开启试点。

“因人口政策影响，目前独生子女养老负担过重是现实情况。积极应对人口老龄化已经成为国家的一项长期战略任务。”最高法民一庭主审法官王丹在发布会上表示。一对年轻夫妻需要赡养4个老人的情况比较普遍，家庭赡养负担过重，国家养老同样面临较大负担，创新养老模式成为当务之急。

2013年，国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年6月，中国保监会就发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。2018年8月，“以房养老”开启全国试点。

“以房养老”模式给“名下有房产、手中无现金”的老年人养老提供了一种全新的思路。从设计初衷来看，“以房养老”模式兼具现实的必要性和理论的可行性。但从实际推行结果来看，截至全国试点前夕，仅有幸福人寿一家保险公司开展了该项业务。数据显示，四年来，幸福人寿累计承保仅139单(99户)，签约意向客户201单(141户)。此后几年，也未有完全成功的案例，甚至逐渐成为犯罪分子最爱的“幌子”。

“以房养老”为何叫好不叫座？资深保险行业从业者刘伟告诉北京商报记者，以房养老这种模式试点已久，但鉴于我国的实际情况，房产仍作为家庭主要资产更倾向于传承，目前老年人的接受度会比较低。

陈文明认为，“以房养老”模式的推行缺乏相关法规政策配套。“目前我国该领域法律法规一片空白。一是土地70年产权，70年后相关权利的处理方法尚无明确规定；二是税收问题。我国物业税、遗产税政策未出台，房产税全国如何征收尚未明确，这些都会对‘倒按揭’等产品的定价以及开展以房养老的意愿产生影响；三是拆迁问题。城市化进程中的大量拆迁以及地方政府规划的重新布局，都会引发拆迁费补偿不足、地价下跌等问题。”

同时，市场环境尚不成熟。“房产价格不稳定，波动风险较大，我国房地产评估体系不健全；保险业诚信建设滞后，对以房养老这种长期性业务开展不利；资本市场也不成熟，如我国金融衍生品市场刚起步，尚无资产证券化产品，保险公司无法通过二级市场融资来分散风险，个人理财产品售前咨询机制不完善等等。在风险控制上，如长寿风险、道德风险等，难度也都比较大。”陈文明说。

尚需引导

虽然推行遇阻，但养老问题终需答卷。“以房养老”作为一种政策构想，能否配以成熟的执行环境，依旧值得期待。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为：“后续其实还是可以去创新，尤其是养老地产、大健康、大资管等领域可以合作，真正形成企业新的模式。当然这中间一定要警惕各类非法集资等现象，法律风险也需要提示到位。”

“其实我身边就有老年人是买了这个保险的，但实际上保险公司每个月返还的金额还是有限的。未来这个事情要想推进的话，首先受众要更明确，法制环境得优化。我建议可以通过技术手段提前介入，保护老年人的合法权益。比如相关的材料、数据，可以通过区块链进行上链，防止房屋产权被层层套贷。”中国人民大学助理教授王鹏也建议道。

在避免把“以房养老”作为幌子套路贷方面，陈文明建议，在对套路贷采取刑事手段打击的同时，亦应进一步完善民间借贷、担保等法律规范，规制投、融资领域乱象，让行为人无路可套，维护当事人的合法财产权益。同时也提醒公众，还需时刻保持理性和冷静，审慎选择投、融资渠道，以免落入请君入瓮的套路之中。

“未来，包括以房养老、居家养老、旅居养老都是可以探索的多种方式，但需要一个过渡的阶段。”刘伟建议，对于消费者要做好教育引导，对以房养老还是要与传统理财产品区隔开来，同时相关部门对于准入机构要进行严格审核。

（文章来源：北京商报）