首开股份破千亿后徘徊不前 违规预售背后"三道红线"压顶

素有"京城地产一哥"之称的北京首都开发股份有限公司（以下简称"首开股份(行情600376,诊股)"；600376.SH），其规模扩张之路似乎颇为坎坷。

自从2018年跨进千亿销售规模的门槛后，首开股份似乎已经陷入了举步维艰的境地：销售增长缓慢、违规预售、高负债以及"三道红线"压顶等。

根据1月11日晚间首开股份发布的《2020年12月份销售及取得房地产项目情况简报》，2020年1-12月份，首开股份共实现签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；签约金额1074.55亿元，同比仅增长6.03%。

而就在1月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会（简称"北京市住建委"）公示了首开股份旗下子公司因违规预售被立案处罚的情况。

《投资者网》就相关问题联系首开股份，首开股份回复称："公司知晓后，已要求项目公司销售团队认真按照建委的管理要求整改，认真学习政府的相关管理规定，在销售管理工作中严格执行，杜绝以后出现违规行为。"

违规预售被处罚

1月8日晚，北京市住建委官方微信公众号"安居北京"披露，北京市住建委对存在违法违规问题的开发企业立案处罚，首开股份旗下子公司--北京首开万科房地产开发有限公司（简称"首开万科房地产"）因违规预售璟秀欣苑项目，赫然在被处罚名单之列。

处罚信息显示，璟秀欣苑小区位于通州区台湖镇4-1-014、4-1-015地块居住、托幼项目用地，于2013年取得用地，由首开万科房地产开发建设。穿透股权信息后发现，首开万科房地产是首开股份与北京万科企业有限公司各自持有50%股权的合资公司。而北京万科企业有限公司正是上市公司万科A(行情000002,诊股)持股95%的子公司。

根据企查查信息显示，2020年7月，首开万科房地产因在未取得璟秀欣苑小区《北京市商品房预售许可证》的情况下预售商品房，并因其违规预售的行为遭北京市住建委5次处罚，均对首开万科房地产处已收取预付款0.5%的罚款，处罚金额合计约49119.97元。

首开股份对《投资者网》表示："该项目于2018 年3月31日取得预售许可证。预售许可证公示期为2018年3月29、30、31，共计三天。经统计共有5组客户在公示期内即2018年3月30日，签署了认购协议并交付定金以及部分购房款，总计金额约980万元。建委认为在公示期间虽已具备预售许可证证号，但依然是早于预售证的出证时间2018年3月31日，被建委认定项目无证销售、违规收款。"

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《投资者网》："房企违规预售通常为了想尽早回笼资金。通常情况下，办理预售登记后房企最快也要在半年后才有可能取得商品房预售许可证。这便意味着，房企要在半年后才能收回投资成本，在这期内现金流永远是投出去的，而违规预售则可以减轻企业的资金压力。"

卢文曦认为："对于购房者来说，在房企未取得预售证的情况下买房，风险较大。基本上，若按照更加严格的地方标准，项目投资超过1/3或者是2/3以上，项目烂尾的可能性才会更小。若企业没有取得预售证，说明项目投资投入尚处于较少阶段，风险更大，更加有烂尾的可能性。"

不过，首开股份强调称："该事项并不存在恶意违规预售、吸取资金的情况。"

高负债急补资金流

首开股份违规预售商品房的背后，或许与其规模扩张道路上负债居高有关。首开股份对《投资者网》坦言："公司净负债率确实在行业内属于较高水平，改善资产负债结构将是公司未来重点关注和需要切实解决的问题。"

财务数据显示，截至2020年9月30日，首开股份的总负债为2679.62亿元，较2019年末2454.74亿元增长了224.88亿元，资产负债率为81.13%，较2019年末80.92%增长了0.21个百分点，经营性现金流量净额为-37.51亿元。首开股份解释称，"2020年前三季度公司经营活动产生的现金流量净额为负，主要是因为报告期内，公司积极参与土地市场，购地支出较大。"

根据Wind数据显示，截止2020年6月30日，首开股份的净负债率为174.41%；剔除预收款后的资产负债率为75.29%；货币资金/短期债务为0.99。

而根据房地产的三道红线规定，即："红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%； 红线二:净负债率不得大于100%；红线三:现金短债比不得小于1倍。"由此来看，已经脚踩三道红线的首开股份亟待解决"红线压力"。

此外，首开股份还面临着短期偿债压力。财务数据显示，截至2020年9月30日，首开股份的短期借款为20.79亿元，一年内到期的非流动负债为264.95，其他流动负债为123.17亿元，而账面货币资金仅有294.92亿元，不能覆盖短期借款与一年内到期的非流动负债及其他流动负债之和。

值得注意的是，首开股份的归母净利润也近乎腰斩。根据首开股份公布的2020年第三季财报，2020年前三季度，首开股份营业收入244亿元，同比下降17.39%；归母净利润13.8亿元，同比下降42.12%。

而首开股份的归母净利润早在2019年已露下滑态势。2019年，首开股份的归母净利润27.58亿元，同比下降12.90%。

销售增长缓慢

公开资料显示，首开股份是一家定位于北京市场的房地产开发公司。自首开股份成立以来，先后成功开发了回龙观文化居住区、方庄小区、望京新城等规模超过百万平米的超大型居住社区以及大运村、奥运村、国家体育馆等一批国家重点项目。

但是，自从2018年首开股份实现签约金额1007.27亿元，首次进入千亿销售额阵营后，销售增长的步伐已经明显放慢。

数据显示，2019年全年，首开股份共实现签约面积411.50万平方米，同比增加8.99%；实现签约金额为1013.44亿元，同比增加仅0.61%。

2021年1月11日晚间，首开股份发布了《2020年12月份销售及取得房地产项目情况简报》。简报显示，2020年1-12月份，首开股份共实现签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；签约金额1074.55亿元，同比增长6.03%。

今年虽然房地产企业遭受疫情影响，但是仍有不少房地产企业保持着强劲增长。如万科、中海地产，2020年全年销售额增长率超10%，招商蛇口(行情001979,诊股)、中国金茂、金科集团的销售增长率超20%。相较而言，首开股份的增长率情况并不乐观。

首开股份自2018年销售规模超过千亿之后，这两年规模的变化很小。首开股份对《投资者网》表示："主要原因在于公司目前的在手项目，除了重仓北京区域外，其他项目绝大部分位于南方区域的一线、二线城市（包括苏州、上海、杭州、成都、厦门、福州等地）。这些一二线城市近一年多的时间，受当地严格的房地产管控政策影响比较大，很难做到放量顺销，因此近年销售增长较为缓慢。"

如今，首开股份即将更换总经理。2020年12月31日晚间，首开股份发布公告称，潘刚升因已达到退休年龄，申请辞去公司董事、董事会战略与投资委员会委员、总经理职务。届时，更换总经理后的首开股份，又将迎来怎样的新气象呢？《投资者网》将持续关注。