融资收紧与偿债高峰并存，房企开年密集融资

来源：蓝鲸财经 2021-01-05 15:23:29

开年伊始，多家房企发布了融资信息。

1月5日，禹洲集团发布公告称，拟发行一笔绿色美元优先票据，该票据本金总额为5.62亿美元，利率6.35%，将于2027年到期，主要用于其将于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。

目前，禹洲已就票据与摩根大通、瑞信、中银国际、花旗、高盛（亚洲）有限责任公司、摩根士丹利、瑞士银行、德意志银行、汇丰银行、中信银行（国际）、国泰君安国际、海通国际、东亚银行有限公司、中信里昂证券、中达证券投资有限公司签订了购买协议。

当日，世茂集团公告称，公司拟发行8.72亿美元于2031年到期的3.45%优先票据，拟将票据发行所得款项净额用于为一年内到期的境外中长期债务再融资。正荣集团称，公司拟发行4亿美元5年期6.63%绿色优先票据。

这与偿债情况不无关系。华泰证券统计结果显示，2020年-2022年，房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。虽然即将迎来偿债高峰，多位业内人士表示，预计2021年房企融资环境略有收紧，而房地产按揭贷款仍将保持稳定。

2020年12月31日，中国人民银行等部门发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，被外界认为是房贷领域的“三条红线”制度，对于后续房贷尤其是个人按揭贷款等都有较为明显的影响。

事实上，2020年以来，房地产融资环境经历了由松到紧的变化。1月-4月中旬，融资环境因疫情影响相对宽松，央行2月和4月初进行了两次降准，国内货币环境呈现出宽松迹象，房企的融资以及回款也有所受益。为了帮助企业复工复产，多地推出了一些扶持政策，一季度出现了年内房企融资规模的小高潮。

2020年4月起，随着复工复产的推进，国内经济开始逐渐回到正常轨道。房地产行业也较快复苏，并逐渐呈现出土地市场过热迹象，随后监管层对房企融资开始逐渐收紧。

2020年8月底，监管层对于房企提出了三道红线的要求，引导企业降杠杆，从2021年1月1日起，该标准将在全行业实施。贝壳研究院分析，三道红线的融资新规影响是长期和深远的，将推动行业逻辑变革加速进行。过去几年尽管头部房企已经采取主动降速、降负债措施，但行业内“加杠杆、扩规模”的发展路径仍不鲜见，2020年在新的变革中，房企在销售、土储、盈利、偿债等诸多方面已经做出了很多改变。

融资收紧的情况下，根据克而瑞地产研究中心的数据，截至2020年12月16日，2020年95家典型房企融资总额为14800亿元，较2019年全年下降2.71%，预估全年融资总量同比基本持平。

从融资结构来看，2020年房企境内债权融资8455.96亿元，同比上升11.5%，融资量占比达到57%，同比上升了7个百分点，在连续三年下降后反弹回升。2020年境外债权融资总量为4401.40亿元，同比下降23.4%，且境外债权融资占比仅为30%，同比下降了8个百分点。

2020年房企的整体融资成本下降，新增债券类融资成本为6.13%，同比下降了0.95个百分点，其中，境内债券加权平均融资成本为4.41%，同比下降0.91个百分点；境外债券成本为7.89%，同比下降0.15个百分点。