南都物业：增值服务开“倒车”｜中报风云?

文/乐居财经徐酒眠

“交卷”期中考的26天前，7月30日，南都物业（603506.SH）以“行稳致远战略协同”为主题召开了2022年半年度经营管理大会。

与会阵容庞大，上到董事长韩芳、执行总裁阙建华、总裁楼俊、副总裁徐静等高管层，下到各职能中心、战区、分子公司负责人，以及部分员工代表。灯光璀璨的会议厅，南都物业人整齐满座。

当日的会议现场洋溢着喜悦。51岁的韩芳黑发浓密、妆容精致，身着浅色西装站在蓝色的背景板前发表讲话，定格下满面春风的一张现场照。而被嘉奖的南都人，一个个手持荣誉证书走过红毯荣耀之门，昂扬斗志。

8月25日，南都物业2022年中期业绩报刊出。一连九份公告，除了业绩报告，还有业绩说明会公告、募资存放与使用情况、高管变更等。

2022年上半年，南都物业实现营收8.97亿元，较上年同期增长17.36%；归属于上市公司股东的净利润9038.58万元，较上年同期增长6.73%；归属于上市股东的扣非净利润7905.01万元，较上年同期增长11.11%。

相对于同在A股、同为独立第三方物企的新大正（002968.SZ），营收、归母净利润、归母扣非净利润39.49%、25.23%、24.35%的同比增幅，南都物业几项财务数据增幅偏窄，业绩增长显疲态。

营收和净利润增长逐渐乏力，在竞争激烈的资本市场环境下，南都物业面临的挑战，除了昂扬斗志之外，或许还需要更多的策略来应对。

净利润“失速”

截至2022年6月30日，南都物业的归母净利润增幅只有个位数，较上年同期的增幅跌去17.82个百分点。

时间线拉长，6.73%归母净利润增幅是南都物业近5年来的历史新低。2018年中期—2021年中期，南都物业的归母净利润分别为4240.61万元、5603.97万元、6799.66万元、8468.73万元，对应期内的同比增幅分别为18.91%、32.15%、21.34%、24.55%。

而利润增幅小于营收增幅，与成本上涨侵蚀利润空间有关。

2022年上半年，南都物业的销售费合计1106.21万元，较上一年同期的778.61万元增长42.07%；管理费用合计6143.19万元，较上一年同期的5431.19万元增长13.11%；研发费用合计120.32万元，较上一年同期的55.08万元增长118.45%。

其中，销售费用中的广告宣传费105.78万元，较上一年同期的23.74万元增长345.58%；管理费用中的职工薪酬4333.33万元，较上一年同期3882.01万元增长11.62%。

与此同时，坏账计提也在一定程度上影响了利润量。

财报数据显示，2022年上半年，南都物业坏账计提约为1103.47万元。而时间往前推，2020年的坏账计提约为979万元，2021年坏账计提达到1200万元，如今已累计近5400万元。

截至2022年6月30日，南都物业的应收账款余额约为6.61亿元，而其中的坏账准备达5391.64万元。

物业增值服务“倒车”

增值服务作为物管行业高毛利业务板块的存在，是很多上市物企的必争之地。

今年4月15日，南都物业刊发公告称，将使用募集资金的2000万元对公司全资子公司浙江悦都网络科技进行增资，以实施“社区O2O平台建设项目”。

其中，1000万元作为实收资本，1000万元计入资本公积。增资完成后，悦都网络科技的注册资本由1500万元增至2500万元。

成立于2015年的悦都网络科技，是南都物业早年间谋划社区O2O项目的产物，南都物业上一次为其增资是在2018年。彼时，南都物业刚上市不久，在2.87亿元的IPO总募资净额中，南都物业为社区O2O平台建设留了一笔3000万元的资金；后来经过调整，预计投资金额达到5000万元。

谋划社区O2O项目，南都物业开始打造“悦嘉家”智慧平台，也尝试与支付宝、菜鸟网络等互联网、物流企业合作，加速从基础物业服务模式向新型商业模式转型升级。过去这些年，悦嘉家平台尚在正常运行，不过在南都物业的官方微信平台中，上一次完整提到“社区O2O”，却还是在2018年。

如今时隔四年，再次提出加码社区O2O，南都物业摆明要发力物业增值服务。然而，以半年报披露的数据来看，目前这步棋不仅尚未出成效，反而还使得其物业增值服务开出“倒车”。

自2021年报重新调整之后，南都物业的业务产品就开始被划分为物业基础服务、非业主增值服务、物业增值服务，以及资产管理服务4个部分。

其中，物业增值服务包括社区零售、到家服务、美居服务、社区空间运营、餐饮、工程服务等，社区O2O便是物业增值服务中的内容。

在南都物业的主营业务中，物业增值服务毛利率最高，达到53.11%，不过其营收与去年同期相比却出现萎缩。

数据显示，2022年上半年，南都物业的物业增值服务收入为7997.95万元，较去年同期8896.98万元，减少了899.03万元，其收入在主营业务中的占比也由去年上半年的14.28%，降至今年上半年的8.93%。

另外三项业务，物业基础服务、非业主增值服务，以及资产管理服务，收入分别为7.71亿元、2466.92万元，以及2038.38万元，分别占主营业务收入的86.04%、2.75%，以及2.28%。

转押城市服务

作为独立第三方物企，因缺乏上游房企的住宅物业项目支持，跻身资本市场后的南都物业也在不断积极尝试，力图走出一条特色增长之路。

过去多年，运营长租公寓是南都物业的重要发力点之一。

2017年，南都物业旗下子公司大悦资产就开始布局长租业务；2018年6月，其公告租下杭州余杭5层物业用作长租及酒店，金额暂定为6277.32万元，租赁期限18.5年。

长租公寓属于重资产项目，前期装修改造投入较大，而回报比较慢。2018年年报显示，南都物业长租公寓业务营业收入为2046.7万元，营业成本为1993.8万元，收入勉强覆盖成本，毛利率为2.58%；再到次年，收入已无法覆盖前期成本，毛利率为-35.73%。

到2020年，多起暴雷事件给长租公寓的未来蒙上一层不确定性。多重因素影响下，南都物业的长租公寓业务继续亮起“红灯”，成本3700万元，收入只有2873万。

持续亏损，南都物业高管层向外宣布，未来运营公寓租赁项目将向轻资产运营模式转型，且公司的长租公寓为募投项目，后续不再增加其他项目。不过南都物业在公寓租赁项目中的收益，还在持续亏损。

转向轻资产运营模式，资产管理服务顺势出现在南都物业的主营业务中，包括产商运营、住宿运营两大业务板块，即是将原来的长租公寓也揉进了资产管理服务中。

2022年上半年，南都物业的资产管理服务的毛利率约为3.01%，几乎是营收刚刚覆盖住了成本。

近两年城市服务赛道大热，南都物业也押宝其中，“报告期内，公司将综合城市服务作为业务增长新的发力点。”

今年上半年，南都物业新签项目61个，新签约面积781.3万平方米，其中城市服务项目占比仅次于住宅项目占比，约39%；住宅项目占比为40%；商写项目占比21%。

上半年虽然加码不少城市服务项目，不过从整体来看，目前南都物业的城市服务项目总的签约面积占比依旧处于末位。

截止2022年6月30日，南都物业总签约项目696个，累计总签约面积8306.87万平方米，其中住宅项目占比67%，商写项目占比23%，城市服务项目占比10%。

从长租公寓转押城市服务，这一次南都物业是否能打下属于自己的天地，还需要时间给出答案。