住房空置率是伪命题？

文/乐居财经赵微

近日，贝壳研究院发布关于“全国28个大中城市平均住房空置率为12%”的调查报告。

8月11日凌晨，该机构官微发文称，该报告部分调研问卷数据采集有误，导致数据不准确，同时，调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标，不能充分反映真实情况。

空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标，合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化，使住宅的供给和需求达到均衡。因此，“住房空置率的高低”也被认为是衡量楼市泡沫的重要指标之一。但“住房空置率”目前并没有形成一个国际国内普遍承认的概念，官方也并未公布过住房空置率相关数据。

因与住宅供需关系有较强的关联度，近年来住房空置率一直以来都是一个备受关注的话题。

2014年6月，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心曾发布《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告。该报告指出，2013年中国城镇家庭空房率高达22.4%，空置住房资产占城镇地区家庭总资产的11.8%，4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房；现有住房需求为3250万套，空置房4898万套，待售商品住宅供给350万套。空置房存量甚至超过全部住房需求。

2015年5月，也有机构发布统计数据称，“目前中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积达10亿平方米。”

而在2020年，“全国有6540万套空置房”的消息也引发广泛关注。该消息称，中国660个城市有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，表示全国有高达6540万套空置房。但这则消息不久后便被辟谣：这则假消息其实是多年以前的“旧闻”，国家电网相关人士曾就此明确表示，从来没有发布过相关数据，也没有对这样的数据进行过统计。

从近年来关于住房空置率的研究、报告、新闻乃至谣言可以看出，无论是学术界、研究机构，还是媒体及社会公众，都十分关注住房空置率的情况。但由于统计指标待商议、全面普查难度大、我国幅员辽阔，各地差异较大，很难有统一口径作为科学决策的依据等等原因，目前，住房空置率数据仍缺乏官方数据。

曾有专家学者为住房空置率的界定提出过建议。例如，中国人民大学土地规划研究中心主任严金明介绍，国外通过在一个区域或者在一个城市，比如说用水费、电费等相关的这些指标来调查房屋空置率，这样得出的数据简单而明了，同时也比较科学；北京市人大代表卫爱民也曾建议，通过水、电、气、暖的使用情况来判断，比如实际使用量为应用量的1/5、1/6即可认定为空置房。

除专家学者外，还曾有网友拿黑灯照片尝试“证明”住房空置率。这种做法被更多网友质疑不够科学：晚归的家庭怎样说？遮光好的窗帘怎样算？临时出门出差的怎样讲？……

国家统计局新闻发言人曾表示，“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准，要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑，调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”住建部门相关人士接受采访时表示，关于空置率，目前“没有准确官方定义”。

按照国际通行惯例，5%为适度空置率，商品房空置率在5%至10%之间为合理空置范围，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；国际房地产“泡沫”空置率的控制警戒线为10%，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，一部分的住宅空置是有其合理性的，住宅市场是有流动性的，不可能做到每套住宅时时刻刻都有人居住，尤其租赁住宅客观上就要有一定的空置，以保持更新维护和对新增人口的接纳能力。这部分空置可以称之为“自然空置率”。此外，随着人们生活的不断改善，部分用于旅游度假的房产其实也无法做到实时居住。但另一方面，过多的住宅空置确实是对资源的浪费。在陈杰看来，部分房屋之所以空置，一方面是因为持有成本低，另一方面则是因为目前的租赁市场仍待完善，部分城市的租售比也比较低。

也有观点认为，空置率从理论上讲可以理解为住房供大于求，有无人居住的房屋。但有一定空置率，也说明居民住房水平提高了，是居住生活更美好的表现。

易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进则表示，将空置的房源转变为可租赁的房源，或也是一个思路。

例如，5月8日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。《方案》指出，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。这一试点方案，旨在畅通新房、二手房、租赁住房市场通道，引导刚需、改需和租赁需求的统筹与分流，促进房地产市场良性循环。

陈杰认为，对于处于空置状态的住宅，应该采取必要的税收手段，尤其是通过加大持有环节的税收，增加空置的成本，由此倒逼出恶意性、特别为了投机炒作而空置的住宅，让尽量多的住宅资源为人们所使用，及早发挥应有的作用，也给市场一个明晰的供需信号。