苏州物管第一股是否“美好”?

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

受房地产市场整体下行影响，与其关联度极高的物业行业亦无法“独善其身”。

据焦点财经不完全统计，2022年上半年58家上市物企中，有48家市值呈现不同程度下跌，占比达82.7%，包括宝龙商业、中骏商管、烨星集团等在内的多家物企，市值跌幅纷纷超过了50%。

资本市场对于物企的上市热情也有回调。2021年，物业服务板块的新增上市公司数量由2020年的18家降至14家。而在2022年的前7个月，新增上市物企的数量只有4家。

当前，仍在IPO路上的物企只剩万物云、融汇悦生活、龙湖智创生活等8家。“预计2022年内上市物企的数量将不超过10家”，有分析人士称。在这样的背景下，小微物企苏新美好生活却于8月1日正式通过了港交所聆讯。这也引发了业内关注。

背靠国资

相比龙湖智创生活、万物云等仍在排队中的物企，苏新美好生活的规模并不突出。聆讯后资料集显示，截至2022年4月30日，该公司为78个项目提供公建项目管理服务、基本商业物业管理服务及基本住宅物业管理服务，总合约建筑面积只有800万平方米。

而同期，龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积则超过了4.8亿平方米，在管面积亦达到了2.74亿平方米。万物云在2021年底时的在管住宅物业总建筑面积即达到了6.604亿平方米。

苏新美好生活为何能率先拿到港交所的入场券？“国资背景或是苏新美好生活的上市加分项”，分析称。聆讯后资料集显示，该公司由苏高新集团持股93.1291%，而后者由苏州市虎丘区人民政府持股90%，江西省财政厅持股10%。

自物业板块估值回归理性以来，资金多保持观望态度，具有国资背景的物企更易受到青睐。今年上半年成功上市的4家物企中，有2家都是国资物企，也侧面证明了这一点，上述分析称。

在招股书中，苏新美好生活亦指出，其与其母公司苏高新集团长期保持着紧密的战略关系，且后者的多元化物业组合可一定程度上为前者提供大量潜在的优质项目渠道。2019年至2021年及2022年前4个月，苏高新集团一直都是苏新美好生活的五大客户之一。期内，苏高新集团及其合、联营公司为苏新美好生活贡献的收益分别为3930万元、3710万元、4930万元及1600万元，占总收益的比重为9.0%、8.5%、10.7%和9.9%。

截至2022年4月30日，苏新美好生活有41个在管物业由苏高新集团及其合、联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，占前者在管总建筑面积的61.6%。

这也导致苏新美好生活应收苏高新集团的贸易款项额度较大。就此，苏新美好生活表示，对账龄超3个月、超6个月、超12个月的贸易款项将分别采取包括发送费用提醒、寄送催收函或律师函、寻求股东协助或提起法律诉讼等方式解决。

过于依赖苏州

与不少房企旗下的物企不同，苏新美好生活在商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁业务线之外，还在城市服务方面开展业务。这也被不少分析人士视为该公司的差异化优势之一。

聆讯后资料集显示，苏新美好生活的城市服务主要包括市政基础设施服务、公建项目管理服务、垃圾集运中心的运营等。2019年至2021年的收益为1.35亿元、1.41亿元、1.69亿元，占全年总收益的比重为30.9%、32.3%、36.7%。

2022年前4个月，苏新美好生活城市服务业务的收益进一步增至7321.2万元，占总收益的比重亦增至45.3%。随着该板块收益额度的走高，苏新美好生活亦表明，会继续发力多元化城市服务与物业管理服务组合。

不过，这家国资物企也有自己的短板。生长于苏州，苏新美好生活过于依赖苏州地区的贡献。聆讯后资料集显示，2019年至2021年及2022年前4个月，该公司来自苏州的收益分别为3.86亿元、4.34亿元、4.34亿元、2.2亿元，占总收益的比重为99.5%、99.5%、99.4%和99.4%。

苏新美好生活的规模增速表现也不算好。2019年至2021年，该公司的在管总建筑面积分别为640万平方米、700万平方米、670万平方米，2021年时甚至出现规模回缩。今年前4个月，其在管面积更是只增加了约10万平方米。

苏新美好生活表示，其上市后的所募资金将主要用于收购、战略性投资、扩大及丰富物管服务、开发智能物业管理系统、深化与海内外一流大学合作及用于一般业务运营及营运资金等六方面，但并未披露具体分派比例。

有分析人士提醒，在物业股普遍下跌的当下，通过聆讯对于物企而言只是阶段胜利，后续招股进展如何亦关系到公司是否能成功上市。比如，此前祥生活服务就在通过聆讯之后，决定暂缓启动发行流程。以此观之，苏新美好生活的上市或亦存在诸多变数。而若成功上市，苏新美好生活也将成为“苏州物管第一股”。