债务违约，宝龙做了“反击式”回应
来源：地产K线 2022-07-28 22:23:26
文/乐居财经李奕和
“这实际上是片面曲解，未同意部分只是展期的两笔债券中的一小部分，实际上90%以上都同意展期。”对于近日媒体关于“宝龙宣告美元债违约”的报道，宝龙方面如此回应。
原因出自该公司的一则内幕消息。
7月26日，宝龙地产（01238.HK）公告，其第四批2022年票据的所有尚未偿还本金额及其应计利息，于到期日2022年7月25日到期并应支付。但截至公告日，宝龙地产尚未偿还该等没有交换的第四批2022年票据余下尚未偿还本金额2129.4万美元的本金及应计利息。
此外，该公司第二批2022年票据的所有尚未偿还本金额及其应计利息，将于到期日2022年11月8日到期并应支付。虽然其不断探讨各项融资安排，但就该等没有交换的第二批2022年票据余下尚未偿还本金额3725.9万美元，宝龙地产亦未必能于2022年11月8日偿还该本金及应计利息。
根据公告，宝龙地产不仅未能支付其于7月25日到期的剩余未偿还美元票据，对于即将在11月8日到期的剩余美元票据，宝龙地产也宣布了或将不予偿还。
公告发出后，“宝龙美元债违约”的相关言论在地产圈传开。对于这一言论，宝龙地产方面回应称，其已对今年7月及11月到期的两笔美元票据进行交换要约，两批票据交换要约已获本金总额近九成接纳，展期成功。
对于剩余约10%的未进行交换投资者，宝龙表示，大部分是因为交换展期过程短，导致投资人未能及时进行交换。
公告中，宝龙也称，将与余下的第四批2022年票据及第二批2022年票据的持有人积极保持沟通，并鼓励相关持有人于切实可行情况下尽快与本公司联络，务求就结付该等票据达成双方同意的安排。
违约与回应
由于2021年下半年以来，房地产经历拐点，地产开发商银行贷款减少、市场低迷，极大影响了房企的回款及再融资。基于此，宝龙地产在今年7月4日，曾就上述所提到的两笔美元票据进行交换要约。
根据当时公告，该公司第四批2022年票据即2022年7月到期的4%优先票据，尚未偿还金额2亿美元。第二批2022年票据即2022年11月到期的7.125%优先票据，尚未偿还金额3亿美元。
交换要约主要旨在延长宝龙地产债务的到期日、强化其资产负债表及改善现金流量管理。
具体而言，宝龙地产将分别就尚未偿还第四批2022年票据，发行2023年7月新票据，年期为364天，按年利率4.0%计息，每半年支付一次；就尚未偿还第二批2022年票据发行2024年1月新票据，年期为18个月，按年利率7.125%计息，每半年支付一次。
交换要约于7月13日届满。当时披露的结果显示，分别有1.78706亿美元（占第四批2022年票据的本金总额约89.35%）及2.62741亿美元（占第二批2022年票据的本金总额约87.58%）已根据交换要约有效提交作交换并获宝龙地产接纳。
完成交换要约后，宝龙地产发行了本金总额为169,770,700美元的2023年7月到期的4.0%优先票据及本金总额为262,741,000美元的2024年1月到期的7.125%优先票据。
其已作交换并获接纳的178,706,000美元第四批2022年票据及262,741,000美元第二批2022年票据已分别注销。注销后，第四批2022年票据及第二批2022年票据的余下未偿还本金额分别为2129.4万美元及3725.9万美元。
在最新的回应中，宝龙地产称，对于剩余约10%的未进行交换投资者，接下来公司会积极和这部分投资者进行沟通，在公平一致的前提下寻求妥善解决方案。
该公司也表示，由于此前公司已经成功展期了债券的大部分，并获得了豁免交叉违约，因此即便未能实现交换的剩余部分债券，也不会造成其他美元债交叉违约，不会造成债务提前到期的情况。
对于宝龙地产这份未能偿付公告，有市场分析人士表示，其根本原因出于对近九成已同意交换要约债权人的公平角度来考量。
“在其大部分债务均已实现展期的前提下，对少部分不愿展期的债权人所愿给予其最终兑付，反而容易造成对那些已经同意展期的债权人的不公平，最终更不利于后续债务的处置，并引发新的矛盾。更何况，不排除有部分投资者存在故意低成本收购债券，本质是要求非一视同仁高价赎回债券。”
保交楼与经营回归
除了上述两笔已成功获交换接纳的美元债，宝龙地产此前已对旗下4只美元票据持有人发出同意征求，以进行建议修订。这四笔美元债合计规模16.546亿美元，将于2023年-2026年期间到期。
房企对相关债务进行展期，是希望“以时间换空间”的方式来应对债务的集中到期，以缓解偿债压力。对于债权人和房企而言，这是开发商眼下较为有效的处理方式。除此之外，处置资产变现，也是房企重要的方式。
为了应对集中到期的债务，宝龙地产此前也多次尝试出售资产缓解流动压力。据媒体消息，宝龙地产曾制定将杭州、天津、宁波、中山、青岛等地的多处写字楼和购物中心出售的计划，并计划出售上海、杭州、厦门等城市长租公寓回款。但这些交易仍有待落地。
根据7月初宝龙地产在投资者会上的说法，去年四季度至今宝龙地产已偿债200亿元，此外，该公司在今年下半年还面临等额于70亿元人民币的公募债务。宝龙地产当时就称，公司努力出售资产，但未达预期。这或许也是宝龙地产寻求美元债展期的重要原因。
今年5月，宝龙商业曾拟以代价8.68亿元，向宝龙控股收购一幢位于上海的办公大楼。该办公大楼为宝山区，高24层，总建筑面积3.5万平方米。但被市场质疑为“太过明显的输血行为”，交易经一个月的酝酿后，最终于6月初终止。
对资产的出售，穆迪此前也称，宝龙地产的投资物业组合可以提供一定的流动性来源，但此类资产出售将受到市场状况波动的影响。这代表着，宝龙地产若要通过资产出售缓解流动性，还需要更加坚决的执行力。
另一方面，除了在债务端进行展期以及在资产端紧急的出售变现，销售端回归正轨，以重新获得造血能力始终是房企走出阴霾的关键。这个过程，保交付始终是房企保证经营的底线，而随着更多房企的出险，“交付力”更已经成为公众评价房企能力的重要标准。
宝龙地产对此有清醒的认识。7月22日，该公司2022半年度工作会议上，总裁许华芳做工作报告就指出，下半年行业和市场挑战依然巨大，宝龙地产将重点围绕“保销售、保交房、保还款”，回归良性发展轨道。
具体而言，宝龙地产要落实一城一策、坚决销售突破、全力保障交房、确保资金平衡、高效盘活资产、充分发挥资源、强化信心凝聚。
2022年上半年，宝龙地产在全国5省16市累计交付1.4万余套、交付面积约160万平方米，预计下半年还将在全国范围交付约1.8万套住宅。此外，宝龙旗下近90家商业综合体、20余家酒店，疫情后均已陆续恢复正常运营，多元业务有利于提供持续稳定的现金流收入。
宝龙地产在回应中也称，公司此次最终成功实现了债券的展期，降低了到期债务的压力，而随着利好政策面持续加码，融资端、销售端复苏，后续公司也有望迎来转折。
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