绿城管理的“确幸”:政府代建账本与风口业务

出品 | 焦点财经

作者 | 王泽红

绿城管理（09979.HK）率先拉开地产中报季大幕，虽同处一个行业，但就像一个割裂的世界，一头是传统业务进入“黑铁时代”，另一头是代建业务进入“黄金时代”。

在7月28日的业绩会上，从绿城管理董事会主席郭佳峰和CEO李军的话语间可以明显感知到。

郭佳峰对未来两年房地产的走势，难言乐观。虽然已经出台了很多积极的纾困政策，但在落地端并不明显；另一方面，消费端信心依旧欠缺，从房产销售走势看，6月份有一点起来，但7月份又落下去了。

绿城近期与一些咨询单位进行了多频次接触，一直认为是一个“L”型的状态，这个“L”型到底多长，可能还需要二十大甚至两会再来统一思想，明确具体能落地的方案。但郭佳峰也指出，“L”横端的长短要看整体宏观情况，再往下落的可能不太大。

而谈到绿城管理所处的代建细分赛道，李军透着一股对业务增长的确定和自信。对比很明显，绿城管理将其称为轻资产管理的“确幸时代”。

虽然商业代建端的收入有所影响，但政府代建却未受销售市场影响，收入增长超过70%。上半年总营收实现1258.5百万元，同比增长16.4%；实现毛利634.7百万元，较去年同期增长23.7%；归母净利润达360.8百万元，同比增长33.4%。

给到投资人的业绩指引也很乐观，归母净利润复合增长30%以上，毛利率保持40%以上，净利润率保持20%以上，派息比率保持65%以上。

国企及政府、金融机构代建业务增速趋势明显，这是绿城管理的底气所在，也是其发展势头强劲的两大板块业务。上半年新拓代建项目中，来自政府、国企委托方总建筑面积提升显著，占比达62.1%；来自金融机构委托方的业务也有突破，总建筑面积占比达7.9%。

“现在接单不是问题，而是处理订单的能力。”李军很直白的讲道。

政府服务外延扩展、地方国企拿地激增、来自金融机构的不良资产处置市场巨大。这些市场主体日渐占据房地产投资的主导地位，且大多并不擅长具体的项目开发建设，成为代建企业发展的机遇期，也成为绿城的“确幸时代”。

代建“确幸”的背后逻辑

对于这个“确幸”的判断，绿城是基于三个发展趋势：

第一，国家“十四五”规划提出，要在核心城市筹建650万套保障性租赁住房。可以预测中国未来整个房地产开发领域里，政府主导的保障类租赁性物业建设，占比会逐步向30%甚至更高的趋势演化；

第二，各地土拍中国有企业、城投公司拿地占比增高。今年一二批次的占比更加明显，超70%的土地是由国有类城投公司拍下，这些拿地主体可能更会依赖于轻资产模式做开发；

第三，市场化端，参考欧美的混合经营模式、小股操盘模式或者轻资产服务模式，在成熟的市场里，资本是主导者，金融实际上是投资者，真正的房地产企业其实是承建商、轻资产服务商。

结合这种模式，李军认为在可见的未来，中国房地产会出现一个投资去中心化的趋势，来自政府、国企、地方城投、金融机构等委托方的代建机会增多，形成分散式的投资格局。同时，消费端也在去中心化。

如果政府、金融机构投资房地产，在没有团队和专业力量的背景下，会应运而生一种新开发模式——开发与服务平台化，这是互联网的思考逻辑，相当于把去中心化的投资集中，通过平台化的开发与服务，最后再向消费端去提供产品。

”这是最高效的一种商业模式，也是代建的底层逻辑和绿城管理真正的未来。”李军指出。

政府代建的“账本”

但也随之引发另一个问题，政府代建目前是绿城管理业务中占比最高的板块，而不少地方政府财政收入受疫情影响，是否会影响其政府代建业务的代建费用收取。

李军给出的结论是没有影响，反而政府代建业务达到了历史最大的增幅，主要原因在三点：

首先，政府在商品房市场下行的时候，会加大政府类、公建类、配套类的投入和建设，背后有很多基建的专项基金、城市更新的基金，包括一些REITS推出；

其次，绿城管理的政府代建业务主要集中在长三角，尤其在浙江，浙江的政府代建类业务占比大约超过80%。绿城管理是在去年才开始往出走，首入四川、重庆和安徽等省市，目前已布局6个省份。

绿城管理走出去的时候是挑区域、挑政府、挑城市的，优先挑选财政能力非常好、地方政府执政公开程度比较高的城市做代建项目，会通过招投标的模式进去。

“杭州的政府保障房超过三分之二是由绿城管理代建。”李军透露道。这一点令他无比自豪。

第三，政府类代建项目都有一个非常前置的招投标流程，需要先立项、预算到位再发标，然后代建企业去应标、中标，因此正常的开发建设预算是能保证的。政府也是个大企业，有信贷化管理的手段来保证开发项目能够实现。

李军认为，在政府代建业务中，按规矩中标的项目，现在的实现度、业务完成度，包括代建费的收取情况都非常良好，一年内的账期占比超过90%，基本上能正常能够收到费用，不存在垫资和延期支付。

绿城管理算过一笔账，政府委托代建的保障房或者安置房项目，内部有一个成本构成：第一是土地成本，土地是最稀缺、最贵的；第二是工程营造成本；第三是原住民过渡的安置成本；第四是需要支付的代建费，也是成本构成中最小的环节。

“所以，政府有很大的动力，主管部门有更大的驱动力，是希望我们的工作加快，效率更高，然后把代建费提前付给我们，我们能够提前把项目交付，那么它的安置成本就很低。”

李军指出，政府也在算大账，代建费是其中能起到四两拨千斤的作用，所以政府代建的费用收入是有保障的。

目前，绿城管理的政府代建业务正在不断创新，已经进入城市更新、产业园区、人才房代建领域，更是拓展至为部队军方代建。

资方代建更是被其成为风口业务，涉及不同阶段纾困类项目代建，不良资产的前期、中期和后期均有成功案例，如与恒大江阴项目，是由中粮信托承接股权，绿城管理提供代建；广州奥园云和公馆是重组类项目，绿城管理在中期进入；广西柳州官塘是破产重整类项目，绿城管理是在后端介入，保交付和保交楼。

“金融机构代建业务，在今年下半年、未来的一年里会陆续转化为在建面积，然后产生收入，这块的占比会陆续提升，我们希望它未来能够提升到20%的占比水平。”李军透露道。

两大板块业务，一个正在向外走、向外拓，一个正在探索、转化，发展势头强劲，呈现出超越商业代建的发展活力，成为绿城管理新的“确幸”。