海南：引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房 鼓励住房租赁企业规模化筹集改造社会闲置房源

金融界7月16日消息 海南省住房和城乡建设厅等9部门发布关于加快发展保障性租赁住房的实施意见。《意见》提到，盘活闲置住房发展保障性租赁住房。坚持试点先行，积极探索通过财政补贴等优惠政策，引导个人提供闲置住房用作保障性租赁住房，鼓励住房租赁企业规模化筹集改造社会闲置房源，依托政府住房租赁管理服务平台，实施保障性租赁住房供给。加大资金支持力度。对符合规定的保障性租赁住房项目，积极争取中央补助资金，省级财政统筹现有经费渠道予以支持。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可结合人才引进和三孩生育政策实施，适当筹集、建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。集中新建的项目，建筑面积应不少于2000平方米或30套（间），且项目中70平方米以下的小户型要占到70%以上。

在租金方面，保障性租赁住房租金实行政府指导价，按照“租户收入可负担、租赁经营可持续”的原则，建立科学合理的保障性租赁住房租金定价机制。面向社会供应的保障性租赁住房， 租金应当不超过在同地段同品质市场租赁住房租金的90%； 面向产业园区、企事业单位职工定向供应的保障性租赁住房， 租金可进一步降低。市县人民政府要建立市场租金定期评估发布制度，每年12月底前评估发布一次，对保障性租赁住房租金的初次定价和后续调价加强统筹指导，租金涨幅每年不得超过5%，稳定保障性租赁住房租金水平。

《实施意见》重点内容解读

一是关于实施范围。按照国办22号文件精神，所有市县都可以发展保障性租赁住房，但重点是人口净流入的大城市和省政府确定的城市，重点市县和非重点市县在发展保障性租赁住房方面享受差异化的土地支持政策。我省是一个人口小省，大部分市县租赁住房市场价格较为稳定，市场租赁房源相对充足，供需基本平衡，对发展保障性租赁住房有较大需求的主要是人口净流入的大城市和发展速度相对快、规模相对大的重点产业园区。因此，《实施意见》根据上述标准，确定了发展保障性租赁住房的首批重点市县：海口市、三亚市、儋州市、文昌市、琼海市、东方市、澄迈县、临高县、陵水县。其中海口市、三亚市为符合城市人口净流入要求的城市；儋州市、文昌市、琼海市、东方市、澄迈县、临高县、陵水县为海南自由贸易港重点产业园区所在市县，未来将有大量产业人口导入，保障性租赁住房需求较大。同时，《实施意见》也明确全省各市县均可根据实际情况发展保障性租赁住房，非重点市县可在今后根据当地人口、产业发展状况，报经省政府审定后，调整为发展保障性租赁住房的重点市县。以此体现发展保障性租赁住房工作以需求为导向，避免无序盲目发展。

二是关于筹集方式。国办22号文件强调，要结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给。《实施意见》结合海南省情实际，提出保障性租赁住房主要通过盘活改造各类闲置住房、改建闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋来筹集房源，可适当采用集中新建、项目配建、租赁补贴等其他方式增加房源供给。同时，明确了利用政府、企事业单位、个人闲置住房发展保障性租赁住房的相关路径和政策。

三是关于建设规范。国办22号文件对保障性租赁住房套型建筑面积的要求是以70平米以下小户型为主。为增强可操作性，经调查了解并参考其他省份做法，《实施意见》提出集中新建的保障性租赁住房项目，70平米以下的小户型要占到70%以上，利用闲置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。

四是关于配套政策。为加快发展保障性租赁住房，国办22号文件明确了土地、审批、资金、税费、民用水电气价格、金融等六方面政策支持，含金量很足，操作性很强。《实施意见》结合实际，对部分政策进行了细化和充实。其中，在土地支持政策方面，明确了重点市县和非重点市县发展保障性租赁住房享受差异化土地支持政策。在简化项目审批流程方面，进一步明确闲置房屋和非居住存量土地建设保障性租赁住房的项目审批程序。在金融支持方面，根据国家最新政策规定，明确银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中管理；提出在把控风险的前提下，探索在保障性租赁住房领域开展不动产投资信托基金（REITs）试点工作。  

五是关于监督管理。保障性租赁住房主要通过政府给予政策支持，发挥市场机制作用去建设筹集。为规范保障性租赁住房项目建设筹集和运营管理工作，《实施意见》明确了保障性租赁住房项目的准入、建设、租住管理、退出等要求。一是严格项目准入管理。享受保障性租赁住房相关支持政策的项目全部纳入保障性租赁住房规范管理，不符合规定的项目不得享受国家和我省对保障性租赁住房的专门支持政策。二是加强项目建设管理。加强保障性租赁住房工程质量安全监管。改建、改造的保障性租赁住房应提前进行房屋安全性能鉴定，满足安全使用要求。三是规范项目租住管理。根据不同的建设筹集方式，建立保障对象和标准动态调整机制以及保障对象进退监管机制，规范保障对象租住行为。严厉打击以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策的行为。四是明确项目退出管理机制。对于企业利用闲置房屋改建的保障性租赁住房项目，项目合同期限满后自然退出；对于利用新供应土地建设的保障性租赁住房项目，按照土地出让合同中的相关约定执行。

六是关于主体责任。国办22号文件明确，省政府对本地区保障性租赁住房的发展负总责，城市政府对发展保障性租赁住房负主体责任。《实施意见》重点对各相关市县政府履行保障性租赁住房发展职责提出了明确具体要求。一要完善政策制度，出台加快发展保障性租赁住房的具体操作或实施办法，明确本地区发展保障性租赁住房优惠政策和项目建设筹集的准入条件、操作流程及工作要求等。二是要健全工作机制，建立保障性租赁住房项目部门联审机制，明确保障性租赁住房项目认定程序、办法和牵头部门，构建保障性租赁住房项目审批手续绿色通道。