“不复工就停贷”，业主们的“集体诉求”可能成功吗？

当要求停贷的业主越来越多，银行坐不住了。

7月14日，随着“停贷潮”的蔓延，不少银行作出了紧急回应。截至发稿前，国有六大行、招商银行(行情600036,诊股)、兴业银行(行情601166,诊股)等超10家上市银行公告称，存在风险楼盘的逾期按揭贷款规模较小，总体风险可控。

克而瑞地产研究中心监测数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。对于银行方面的说法，某位正在申请“集体停贷”的业主张志（化名）直言，银行只是从金融风险角度出发作了表态，根本没有触及客户停贷一事的根本。“几亿对银行不构成影响，可是几十万、上百万元对普通人整个家庭都有很大影响；对资本不影响，不代表对民生不影响。”

就银行如何处理“烂尾楼”业主停贷问题、此前是否严格按照规定流程将监管资金发放给房企、未来将如何做好预售资金监管等问题，银柿财经记者向六大行、股份行等多家上市银行发送采访函。不过，截至发稿时尚未收到回复。

最高法判决案例：“烂尾”后业主可不还贷

张志提供的资料显示，其所在楼盘的大部分业主是在工商银行(行情601398,诊股)广西钦州分行等五家银行办理的贷款，但随后他们发现，上述5家银行并未将贷款转至买卖合同规定的监管账户，而是转至银行与开发商私下签订协议的账户中，“最后监管账户没钱了，我们房子也没得建了”。

“以前也有维权成功的案例，在银行存在违规操作的情况下，法院判决业主可以断供。”张志告诉记者。

2018年，广东惠州某楼盘的业主起诉招商银行惠州分行，请求法院支持在房子达到交付条件之前，停止还贷。该案中，银行未将贷款支付至预售款专用账户，而是转到开发商的另一个账户，导致资金被挪用、项目烂尾。广东省高院一审均判处业主胜诉，二审维持原判：开发商交房前，购房人可以不还贷，购房人已付的贷款银行不需要退回。

次年，基于青海一位业主以1.5亿凶土价格购买的商业用房“烂尾”的事件，最高法认定，烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商方面的问题导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

值得注意的是，上述成功案例的前提是，业主申请了解除购房合同。一位房产律师直言，购房者应当对期房本身存在的风险有所预判。“在可能面临烂尾的风险之后，要么是与开发商完全解除合同，既不用还房贷，开发商也将承担一定赔偿。如果不解除合同，就是继续偿还房贷，等待交房。”

“非诉讼情况下，如果在购房人采取这些集体行动后，银行愿意和购房人坐下来协商，根据实际情况，适当协商变更合同内容，包括调整还款方式，延长还款期限等。也就是说，银行和购房人对合同变更内容达成一致意见了，那么购房人的目的也就实现了。”上海市光大律师事务所高级合伙人徐军补充道，诉讼情况下，法院以往很少会碰到此类要求变更贷款合同诉请的案件，如何审理存在不确定性。

“只要复工就还贷”成为集体诉求

银柿财经记者采访了多位申请“集体停贷”的业主，他们坦言，这都是迫不得已的选择。“一边在租房，一边是看不到尽头的房贷，还有不知道什么时候才能造好的房子。强制停贷，也只是想弥补自己的损失，减少自己的生活压力。”

对于不少业主而言，目前最大的心愿是楼盘项目能够顺利复工。“我们不是不想交房贷，只要房子交付了，我们就交房贷，连之前的利息也会补上。”张志称。这也是众多业主的心声，延期交房贷直至复工抑或交付，再来偿还贷款，成为他们的集体诉求。

“从法律角度来看，目前购房人的‘集体诉求’是在贷款合同继续履行情况下，要求暂停或调整支付一段期限的银行贷款，例如由贷款合同约定的按月支付形式改为暂停按月支付，直到楼盘复工或交房以后再恢复按月还款，这在法律上属于对合同内容的变更。”徐军解释道，合同的变更应经过双方协商，未征得双方同意的，不能变更。

这就意味着，未征得银行同意之前，如有业主自行停止还贷，属于违反贷款合同，将承担不利的法律后果。

“切忌盲目维权，要理性分析自己遇到的情况后再做决定，避免自己违约。”北京市京师律师事务所王琮玮律师强调，不同楼盘、不同开发商的购房合同和贷款合同可能都存在不同程度的差异，楼房烂尾的原因也多种多样，要分析清楚自己所购楼盘的烂尾原因，看清购房合同和贷款合同中各方的权利和义务，再进行维权。目前已有生效判决支持断供的案例，并不代表所有烂尾楼盘业主要求断供都能得到法律支持。

浙江一墨律师事务所副主任孟令大律师指出，因楼盘烂尾、停工、复工日期不定等原因，业主集体申请停贷这一行为并不可行。“这属于开发商违约，业主可以追究开发商的责任。但业主向银行贷款产生的是贷款方面的法律关系。在未与开发商解除合同之前停贷，是肯定存在一定风险的。”

三方权利义务的平衡

那么，对于面临烂尾风险的业主而言，应该如何保证自身的权利不受到进一步损害呢？

“首先，尽快核实这个项目的预售房款收取情况、监管情况。这是因为，几乎所有的烂尾楼都和开发商逃避预售资金监管、挪用预售资金有关系。”北京金诉律师事务所主任王玉臣提醒道，“如果交房已经延期，还可以视情况提起相关的逾期交房违约金的民事诉讼，追究相关的逾期交房违约金。”

事实上，不少“强制停贷书”将楼盘停工、烂尾的原因归于银行违规放贷和监管不力导致预售资金被违规挪用。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，预售资金监管政策，本身就是为了确保工程项目不烂尾而设立的一道防火墙机制。如果严格执行监管政策，按理说不会出现烂尾，因为预售资金的监管部分，理论上可以确保工程按期完成。

“如果业主有充足证据证明银行在开发商的贷款过程中未尽到监管义务，使得本该专款专用的钱被挪用，导致项目烂尾停工。”孟令大强调，“这种情况下，银行需要承担一定责任。”

银行业内专家分析指出，除了尽快摸清潜在的风险敞口、做好风险处置预案之外，“银行与房企等相关部门应加强沟通协调，稳妥处置。银行应该高度重高近期出现停贷事件，区分对待停贷客户，不随意将近期出现停贷客户列入失信，或影响征信。”

此外，对于现有烂尾楼，有银行业专家提出建议，央行可以创设“保交付”专项再贷款，向银行提供低成本资金，由银行向烂尾楼盘提供定向融资支持，推动楼盘尽早复工、交付。

在上述青海案件中，最高人民法院的判决还指出，“审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。”无论业主、银行还是开发商，在这场“停贷潮”的风波中，每一方都面临着法律上的风险。但对于张志而言，最想要的，无非是早日复工，早日搬进自己的家。