东莞土地市场“支棱”起来了！万科、保利“熔断”抢地

楼市松绑政策密集出台后，本周郑州、苏州集中供地的行情依然没有明显回温，市场将目光转向了6月24日进行二轮供地的东莞。

今年4月，作为粤港澳大湾区重要节点城市之一的东莞，在首批供地时突遭“滑铁卢”，出让的8宗地块有6宗终止，其余2宗一宗溢价、一宗底价成交，分别被保利发展(行情600048,诊股)、武汉城建拿下。这还是在东莞取消了新房销售限价、降低保证金、仅有一宗地块有安居房配建要求的友好规则下产生的结果。

土地端的惨淡叠加销售市场不景气，土拍后不到一个月，东莞就给楼市松了绑。

5月14日，东莞市发布7条新政，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；商品住房取得不动产权证满2年的可以进行交易转让；符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭（含本市户籍及非本市户籍），允许其新增购买一套商品住房……这些新规也被称之为“莞七条”。

而今，新政发布已经一月有余，市场也在关注东莞此次土拍能否实现“逆袭”。

或许是首轮供地的惨淡，让东莞决心拿出“压箱底”的宝贝，出让的8宗地块中不乏来自城区、松山湖、滨海等核心片区的项目，尤其是率先出战的广发南地块。

其位于南城街道胜和社区，毗邻东莞市政府，周边配套资源不言而喻，是城区内稀缺的优质项目。该地块土地面积7.3万平方米，规划为居住、商业金融、文化娱乐综合用地，容积率3.1，但配建要求较高，需配建不少于7000平的商品住房、3000平的配套服务用房、不少于30000平的商业物业、不少于750个地下停车位等。

即便如此，地块热度依然居高不下，据传包括万科、保利、中海、招商、越秀在内的7家房企报名了该地块。

6月24日9时，在正式开拍前，就有5家房企按捺不住陆续报价17轮。

9时47分，地块达到最高限价，被顶上最终报价环节，终次报价区间在469330万元至469331万元之间，在以终次报价中最接近平均价的原则确定竞得入选人的规则下，万科以46.93亿元成功摘地，溢价率14.46%，楼面价2.59万元/平方米。

今年以来，万科便频频出现在土地市场上激情拿地。

首轮供地时，万科触顶价竞得宁波鄞州区中河地段地块，摇号拿下南京雨花台区地块，也接连摇中杭州余杭区良渚新城的两宗地块，深圳土拍时其又联手人才安居集团封顶价摘地……收获颇丰。据克而瑞统计，今年前5月，万科以865.4亿元新增货值位居行业首位，新增土地价值377.9亿元，仅次于建发房产。

万科开了个好头后，中间赛段的竞拍就显得颇为平淡，均以底价成交。

规模房企中，华侨城联合松山湖控股以底价19.95亿元竞得松山湖迎宾路地块。

该地块为松山湖创意生活城旧改项目，规划为居住、商业金融、文化设施综合用地，曾于2021年底挂牌出让又遭遇终止，此次重新挂牌起始价较此前的18.52亿元有所上调，但胜在取消了销售限价，相当于也给企业留有一定的溢价空间，最终得以底价成交。

本土企业中，东莞景天房地产的公司底价摘下了3宗“迷你”虎门地块，合计耗资12.1亿元，这3宗地块相邻且体量相近，靠近南部湾万科城，周边还有万科未来之光项目，总占地面积3.43万平方米；东实集团底价竞得了大朗蔡边村三限房地块，珑远地产底价摘下大岭山地块。

直至最后一宗收官的万江街道官桥滘社区地块出让才又引起房企们激情参拍。有消息称，万科、招商、华润、珑远、保利等6家房企报名了该地块。

经过50轮高频报价后，地块达到15.46亿元最高限价，转入终次报价环节，最终保利发展以15.46亿元摘地，溢价率14.94%。4月首轮供地时，保利发展还拿下了一宗东莞横沥镇村尾村地块，成交价8.85亿元，溢价率5.4%。

至此，东莞第二批集中供地收官，顺利出让8宗地块，合计收金121.18亿元，其中有2宗触顶成交，整体表现相较首轮供地的6宗流拍、1宗溢价成交、1宗底价成交热度明显提升。

相对而言，东莞楼市的回温就没有这么迅速。据东莞市住房和城乡建设局披露的数据，3-5月，东莞新房市场网签住宅套数分别为2518套、1833套、1546套，成交量还在逐月下降；二手房市场走势则截然相反，3-5月成交套数分别为631套、1071套、1319套，签约均价也从18386元/平方米上涨至20551元/平方米。

市场上也陆续有着新盘以特价房、团购、首付分期等营销手段促进成交，二手房挂牌量增多的消息。不难发现，当前东莞二手房市场回温表现要明显优于新房市场，这也与“莞七条”中提出的限售3年缩短至2年、增值税5改2有一定关系。

不过，网签数据具有滞后性，最终的政策利好在成交数据上的反馈或许还需要一段时间。