首家国企混改物企要上市了|穿透IPO

文/乐居财经徐酒眠

混改引入民资股东、更名城市运营服务、调整人员架构……

酝酿多时，6月10日，中湘美好城市运营服务股份有限公司（简称“中湘美好”）正式向港交所递交了招股书，中金公司为其独家保荐人。

意料之中。事实上，早在两个月前中湘美好就对赴港IPO作了“预热”。

4月11日，根据证监会披露，中湘美好境外首次公开发行股份申请已获接收材料。彼时，中湘美好离递表就已经不远了。

与大多数物企的业务划分不同，中湘美好的三条业务线分别为城市运营服务、城市生活服务，以及城市更新服务，主打“城市服务”特色牌意图明显。不过，在上市、递表的物企中，中湘美好的规模、营收等基本面并不突出。

资本对物业的热情下降，2022年时间进度条将近过半，今年以来拿到港交所通行证的物企仅有4家。

据乐居财经统计，目前递表等待上市的物企已有9家，中湘美好能否凭着这张“城市服务”的特色牌获得资本的侧目与投票，还是一个未知数。

混改引战2家民营股东

中湘美好前身前身为湖南建工物业发展集团有限公司（简称“湖南建工物业”），成立于2016年1月20日。一年后，2017年3月，湖南建工物业举行品牌发布会，正式官宣挂牌成立。

而追溯其最早的历史，是2003年1月，其主要经营的附属公司之一兴发物业管理成立。

成立后的湖南建工物业可谓是实打实的国资背景，彼时由湖南建工集团全资持有，而湖南建工集团则由湖南国资委控股。

筹谋上市，步入2020年底，湖南建工物业就已经有了苗头。扩股增资，广撒英雄帖，湖南建工集团开始为湖南建工物业招揽实力强劲的战略投资者。

2020年11月，湖南建工集团在湖南省联合产权交易所公开挂牌，拟通过增资的方式，为全资子公司湖南建工物业寻找新股东，拟募集资金金额不低于680.2万元，新增股东持股比例为5%-20%。

五个月后，2021年3月30日，湖南建工物业与两家民营企业顺利“联姻”，并举行了增资扩股签约仪式。

这两家民营企业分别是广东丰乐集团有限公司（简称“广东丰乐”）、湖南爱拼房地产开发有限公司（简称“湖南爱拼”）。其中，广东丰乐所出的注资额为1520万元，湖南爱拼的注资额为760万元。

对于这份远超预期的注资所得款“嫁妆”，中湘美好在招股书中表示，用作补充集团的一般运营资金。

广东丰乐与湖南爱拼注资完成后，中湘美好服务混改的“靴子”终于落地，其IPO前的股权框架也搭建完成，分别由湖南国资委旗下的建工控股通过建工集团持股85%，广东丰乐与湖南爱拼分别持股10%、5%。

资料介绍，广东丰乐成立于2011年3月8日，注册资本3亿，实缴资本1.4亿。广东丰乐的业务涵盖能源、城市更新、实业投资控股、医疗健康、绿新农业等。官网介绍其为一家多元发展的产、商、融综合实业集团公司。

2019年9月，广东丰乐成为增城石滩塘口村改造项目合作企业，据报道，这个项目投资总金额约为50亿元。2020年4月，其又拿下了增城石滩葵湖村15亿旧改项目。

穿透股权，广东丰乐由张大林、钟伟新分别持股占比84%、16%。

相比于广东丰乐曾在广州旧改中小小“出圈”，湖南爱拼的名气则小了不少，其成立于2003年12月4日，注册资本6000万元，实缴资本2000万元，主要从事房地产开发，由赵武波、赵伟波，以及赵巧名分别持股占比40%、40%，以及20%。

此外，广东丰乐、湖南爱拼各自承诺，在IPO完成后的一年内，不会将中湘美好的股权出售给任何人。

2021年12月29日，湖南建工物业完成改制后，正式更名为了如今的中湘美好。

毛利率低于行业均值

背靠国资委，有着先天优势的中湘美好服务，其基本面在行业中却并不算突出。

招股书披露，截至2021年12月31日，中湘美好服务在管总建筑面积约950万平方米，在管132项物业。其在管面积在目前已上市的物企中处于后置位。

中湘美好的收入主要来自城市运营服务、城市生活服务、城市更新服务。

其中，城市运营服务主要包括为政府机关大楼、学校、医院、公共场馆及市政基础设施等公建物业提供物业服务；城市生活服务主要包括为写字楼、商业综合体、文旅街区、酒店及食堂等商业、住宅物业提供的管理服务及增值服务；城市更新服务主要包括物业、小区的修缮、升级以及电梯销售、安装及维修。

按照地域划分，中湘美好的收入大部分来自湖南省，客户包括湖南省的地方政府、公共事业单位及国有企业，在管物业包括湖南省地质博物馆、湘西自治州人民医院、岳麓书院、长沙轨道三号线等。

2019年-2021年，中湘美好服务的总收入分别为3.17亿元、3.78亿元、4.2亿元，三年营收复合年增长率约为15.1%。

对应期内，城市运营服务收入占比分别为29.1%、38.2%、49.1%；城市生活服务的收入占比分别为19.6%、19.5%、29%；城市更新服务的收入占比分别为51.3%、42.3%、21.9%。

三条业务线中，城市生活服务的毛利率相对较高，2019年-2021年分别为31.5%、29.8%，以及40.3%。

不过，近三年，中湘美好服务的城市生活服务营收，在总收入中的占比一直为最低，因此对整体毛利率的拉升作用并不明显。2019年-2021年，中湘美好服务的整体毛利率分别为20.6%、21.4%，以及23.7%。

放在物管行业，中湘美好服务的毛利率水平偏低。据乐居财经统计，目前披露2021年财报的49家港股物企，整体毛利率均值约30%。其中，仅有9家物企的整体毛利率低于25%。

上市前突击高额分红5170万

与大多数物企一样，递表前中湘美好服务也进行了高额派息。

招股书披露，截至2019年、2020年，以及2021年12月31日止年度，中湘美好分别宣派及批准股息约为150万元、160万元及5170万元，三年派息总额5480万元。

其中，2021年度的派息分红额分别是2019年度的34.4倍，2020年度的32.3倍。截至递表，其股息已全额支付。

而截至2019年、2020年，以及2021年12月31日止年度，中湘美好的整体净利润率分别为7.5%、7.9%、8.9%，对应期内的溢利分别为2380.3万元、2969.8万元、3741.4万元。

据此计算，2019年-2021年，中湘美好服务的派息率分别为6.30%、5.39%、138.2%。递表前2021年的突击高额分红超过了全年净利润收入。

一边是大方派息分红，另一边却是非控股权益股东的净利润亏损。招股书披露，2019年-2021年，中湘美好服务权益股东应占利润分别为2371.6万元、3019.5万元，以及3747.1万元，非控股权益股东的应占利润分别为8.7万元、-49.7万元，以及-5.7万元。

此外，招股书披露，中湘美好董事会由9名董事组成，包括5名执行董事、1名非执行董事、3名独立非执行董事。

“一把手”吴湘海今年54岁，担任中湘美好服务执行董事、董事长及党委书记。招股书介绍其于物业管理行业有逾24年经验，其自2003年兴发物业成立便加入管理，先后担任副总经理及总经理，主要负责业务运营。

余下四名执行董事中，三位是2021年8月之后才加入中湘美好服务。

51岁的李立于2021年8月获委任为董事，负责公司行政、人力资源、财务工作，联系兴发物业管理和湖南电梯。

李立加入一个月后，2021年9月，47岁的欧艳梅获委任为职工董事，主要负责主持公司工会工作，协助经营工作，联系七星酒店管理及湖南环境科技。

2021年12月，38岁的成大超获委任为董事，负责本公司董事会秘书事宜，协助董事长做好公司改革改制、股东会、董事会工作。