多指标继续下行！4月房产销售创5年新低，开发投资增速由正转负，何时企稳？

受疫情冲击影响，4月房地产市场持续低迷。

从国家统计局发布的最新数据来看，1-4月份，房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标继续下行。其中，开发投资增速由正转负，是2020年5月以来最低值；销售额降幅继续扩大，4月单月销售数据创5年来最低值；房企到位资金同比下降超20%。

业内人士认为，4月房地产多指标继续下行主要是受疫情拖累，同时，市场信心没有全面恢复，虽然楼市宽松政策井喷，但暂时市场还未完全见底。近日，央行、银保监会释放积极信号，下调首套房贷利率下限，各地首套房贷利率仍有较大下调空间，随着政策逐渐显效，市场信心有望逐步修复。

开发投资增速由正转负

国家统计局的数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；房屋新开工面积39739万平方米，同比下降26.3%；土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%。

证券时报·券商中国记者统计，开发投资2.7%的降幅，为2020年5月以来最低值。2020年前5个月，开发投资累计增速为负，1-2月为负16.3%，1-3月为负7.7%，1-4月为负3.3%，1-5月为负0.3%。

“近些年，除了2020年疫情期间同比下降外，开发投资数据多为正增长，今年1-4月房地产开发投资同比下降2.7%，结合土地购置面积同比增速为-46.5%，这表明了房企投资动力极弱，也会进一步拖累全国的固定资产投资。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，去化难、库存增加下房企投资意愿不足。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，开发投资累计增速从一季度的正增长0.7%到1-4月份的负增长2.7%，有点出乎意料。主要原因是4月份疫情贯穿全月，导致拿地、开工等房地产全链条的下行。除了疫情影响外，开发商整个拿地、开工的积极性也比较小，仍旧以降价促销、回笼资金、保卫资金链为第一目的。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，短期来看，房地产市场整体延续低温运行态势，销售端活跃度不足仍拖累企业的开工、投资意愿，预计短期企业新开工面积同比降幅仍较大，投资继续调整，个别市场情绪有所修复的热点城市，新开工、投资或有所好转。

许小乐进一步指出，虽然中央层面强调加大房企流动性风险化解力度，但房企债务风险未得到有效改善，这是掣肘房企拿地投资的根本。未来地方政府、金融机构需要切实出台房企债务解决的细则，如积极支持房企再融资，尤其是放开优质上市房企的并购融资，加快重点房地产企业风险处置。

4月商品房销售数据创5年来最低值

国家统计局的数据显示，1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。

陈文静指出，1-4月，全国商品房销售金额、面积同比降幅均超20%，其中商品房销售额降幅近三成，降幅较1-3月均扩大；4月，商品房销售面积、销售额同比分别下降39.0%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3、20.4个百分点，其中商品房销售面积、销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。分区域来看，1-4月东北地区、东部地区成交规模降幅较大，其中东北地区商品房销售面积、金额同比降幅均超40%。

“拆分单月数据来看，4月单月销售面积和销售额，同比均出现了非常明显的下调，是5年来市场最低值，销售额同比下调超过46%。”中原地产首席分析师张大伟说。

对于4月楼市成交低迷的原因，张大伟认为，主要是全国疫情影响巨大，同时，市场信心没有全面恢复，虽然楼市宽松政策井喷，但暂时市场还未完全见底。

销售市场的下行除了受疫情拖累之外，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，市场预期较弱是主要原因。今年以来超过百城发布楼市支持政策，但疫情反复、地缘冲突加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。

不过，陈文静认为，近日央行、银保监会释放积极信号，下调首套房房贷利率下限，各地首套房贷利率仍有较大下调空间，随着政策逐渐显效，市场信心有望逐步修复，但短期市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控以及各地政策的执行力度，大多数城市市场预期短期难以明显改善，叠加整体高基数影响，全国商品房销售规模同比降幅或仍较大。

房企到位资金同比降幅超20%

国家统计局的数据显示，1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，同比下降24.4%；利用外资38亿元，同比增长129.4%；自筹资金16271亿元，同比下降5.2%；定金及预收款15357亿元，同比下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，同比下降25.1%。

1-4月房企到位资金同比下降超20%，其中，定金及预收款降幅最大。陈文静认为，主要是房地产销售市场疲软，购房者置业活跃度不足导致定金及预付款同比降幅较大。

李宇嘉指出，从近日发布的金融数据看，4月居民的短期贷款和中长期贷款都是负增长，这是今年以来的第二次。另外，从4月房企资金来源来看，占开发商资金来源15%的银行贷款同比跌幅非常大，超过20%，说明银行对房地产风险的偏好已经降到历史最低水平。同时，占开发商资金来源一半的销售回款，也就是定金及预收款和个人按揭贷款，同比跌幅比一季度扩大了6个百分点和6.3个百分点，足以说明一方面，居民买房贷款的预期、信心和主动性下降，另一方面，整个疫情下，大家对未来收入、工作预期都比较悲观的情况下，买房的动力就很低了。

陈文静认为，房企资金状况短期较难明显改善，随着政策进一步发力显效，房地产销售市场特别是热点城市的市场有望逐渐企稳，市场信心不断修复后，整体资金状况或有改善。