沙里淘金 不良资产处置与AMC机会

（2022年5月6日）随着行业进入调整周期，助力房企化解财务风险，合理处置不良资产和挖掘投资收益，成为了目前各大金融机构与房地产企业需要深思的课题。

在此背景之下，5月6日，“2022年观点学徒计划-线上季”正式起航。

作为观点学徒计划2022年内第一场线上会议，房地产私募基金、金融机构、开发企业等多位高层相聚于虚拟空间，共同探讨现实世界不良资产的投资与处置，展望调整周期与未来。

作为化解房企困境的选项之一，不良资产处置与投资业务愈发活跃，如今房企市场正处于缓冲期，对于不良资产的投入如同沙里淘金。

与此同时，中国不良资产管理行业正在从政策性业务逐步向商业化、市场化前进，参与主体规模也逐步壮大，地方金融管理公司、外资AMC、房企、专门不良资产基金和信托机构等如春笋般涌现。

宏观来看，目前市场存在较大升值空间的不良资产，资管公司等机构应该如何针对标的选择最佳的财务重组、资产重组、完善公司治理方式？挖掘债转股或追加投资机会，以恰当的时机实现可观的处置收益？

在3个小时酣畅淋漓的线上讨论中，问题的答案逐一浮现。

不良资产投资战略及合作双赢

要辨明不良资产投资处置的方向，离不开多视角的观察思考。

在机会与挑战并存的时期，不良资产处置机构既需有用投行思维及投行手段重塑资产价值的综合处置能力，也需具备对资产的深度盘整改良和提升价值的能力。海华永泰律师事务所高级合伙人郭元鑫于主题演讲中表示，通过对所经办的不良资产和风险地产项目的观察，那些能够在发生风险产生不良后仍顺利退出的项目，特征并不在于法律技术、法律工具运用有多娴熟，而是基于对债务企业足够全面的信息和信任的基础之上。

因此，对于不良资产投资及处置机构而言，如果能够对债务企业信息足够了解，能够与债务企业建立较为顺畅的沟通渠道，便能够有机会占得先机，这也应作为不良资产在投资过程中应予特别重视的一个因素。郭元鑫称，在不良资产业务外延拓宽，复杂程度提升的大背景下，传统的“三打”处置模式显然已无法顺应需要，要由过去单纯的收包处置思维向综合服务思维转变，那么重组无疑是最重要的方式之一，有时甚至是唯一选择，要综合运用企业重组、资产和债务重组、债转股、破产重整、资产证券化、引入特殊机遇基金等多种工具和手段，特别对于不良房地产项目的处置，更需要跨界整合能力和综合重组能力，只有打通法律、金融、地产，甚至资本市场等多个维度，才有机会最终实现提升资产价值的目的。目前，房地产行业债务风险仍未解除，同时也有部分房企率先踏上了债务重整之路，如何重整债务、重整投资，也成为了未来行业与企业必将面对的课题。

另一位与会嘉宾金杜律师事务所合伙人郝朝晖也分享了对于重整的看法，指出重整的核心目的是使企业摆脱债务困境，恢复持续经营能力和盈利能力，从而获得新生。因此，在重整程序当中可以做股权投资、债权投资及资产投资，相对来说，资产投资不具有普适性。

郝朝晖表示，在重整期间，经债务人申请，人民法院批准，债务人可以在管理人的监督下自行管理财产和营业事务；此外，在管理人管理的模式下，管理人可以聘任债务人的经营管理人员负责经营事务。

另于近年来，房企和资产管理机构合作逐渐增多，而两者之间该如何进行资源配置，实现合作的双赢值得深思。

对此，帕拉丁资本助理总裁&特殊机会投资业务负责人张浩在演讲中表示，根据这一轮地产调控及政策的指引要求，AMC会更直接的参与到困境地产风险化解过程中，会直面问题。AMC与优质房企或房企平台公司设立基金共同投资，联动房企提供合作、代建等运营操盘功能，AMC方面也可以提供丰富的经验，给出有效的盘活方案，做到优势互补、利益捆绑，也可解决房企从前端介入项目的动力问题。

生机焕发与价值延伸

干货满满的演讲环节过后，作为不良资产处置方面的践行者，线上参会嘉宾们进一步展开主题圆桌讨论，共同分享在不良资产投资处置战略领域的真知灼见。

当圆桌讨论主持人北京产权交易所专家&国际金融地产联盟常务理事张平提及市场是否存在着具有高增值空间不良资产的投资机会时，瑞威资管首席运营官&瑞威财富总经理宋昊坦言，在当前市场环境之下，部分不良资产项目经过重组重整、赋予新内容或进行资金盘活后会焕发生机，而投资时则需谨慎思考，灵活运用底线思维。

谈及资管公司、投资机构如何针对投资标的选择最佳财务重组、资产重组，实现价值变现及提升，朗姿韩亚资管特殊机会投资部董事总经理陈犇洋则表示，资管机构要以终为始，以退出为前提，回归基本规律；此外，能够找到合适的交易方式，实现可预期稳定现金流，再通过交易实现价值变现及价值提升。

此外，如何通过合理的资源配置来实现互补和双赢？与会嘉宾信保基金北京公司总经理郝利波坦言，AMC及房企之间能够更好地结合，挖掘投资机会。建立在优势互补、理念共通基础上的开放、融合与创新至关重要。要将金融思维跟地产思维有机结合；将投资思维跟经营思维有机结合；将债权思维跟股权思维有机结合。

圆桌讨论中，五牛控股不动产董事总经理刘锦州还分享指出，资产本身是中性的，没有“良”或“不良”之分，而是需要跨行业的专业团队通力合作，降低处置风险、化解资产困境，盘活项目。面对经济新形势，不良资产投资机会在不断增多，但是不良资产的投资如同沙里淘金，对资管机构的专业能力也提出了更高要求。

当前形势下，不良资产投资要打通“法律+金融+地产+资本”等多维度跨界能力，遵守“从快到慢”、“从短到长”、“从感性到理性”、“从无序到规制”四大原则。处置手段已不仅仅局限于处置债务本身，还包括债务重组、资产证券化、并购基金、上市公司纾困基金、权益类投资等，跨越各类资本市场，最终实现利益重组、信任重组和预期重组，充分发挥不良资产投资化解困境和增值赋能的功能。

3个小时的讨论交流中，参会嘉宾们一致认为，不良资产处置应以退出为目标，以投资为切入点，行业人员更有一双慧眼，做好价值识别，以专业化、多元化进行赋能，通过主动管理进行资产价值修复，实现价值提升与延伸。

有关不良资产投资与处置的话题就此告一段落，但“2022年观点学徒计划-线上季”尚未落幕，5月10日，观点学徒计划还将前行，与业内人士共同探讨“商业多元化”。