万科的信心与底气 | 财报深响?

图：万科集团管理层在2021年度线上业绩说明会

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

“昨天晚上我特别忐忑不安，就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样”，3月31日上午，万科2021年度线上业绩说明会中，董事会主席郁亮如是称。

总结过去的经验教训，当前的万科管理层正致力于未来业绩的提升。针对2022年的市场变化，郁亮将万科今年的任务总结为了八个字——“止跌企稳，稳中回升”。

任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。郁亮介绍，为达成“企稳回升”的目标，万科已取消了集团合伙人层级，也即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。

直面问题的态度

2021年的房地产行业经历了前所未有的震荡和调整，一向以稳健著称的万科虽然守住了安全经营的底线，维持住了“三道红线”的全“绿档”状态以及行业领先的信用评级，依然未能避免净利润下降情况的出现。

财报显示，截至2021年底，万科的经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本仅有4.1%，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%，持续处于行业低位。不过，其营收增长只有8%，出现了上市31年以来的第三次净利润下滑。郁亮向股东诚恳表达了他的歉意。“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。

面对公司上市以来第三次净利润下滑的压力，郁亮带领管理团队始终对问题保持着直面和清醒态度。事实上，早在年报披露伊始，其便已以《致股东》的方式，用四页纸的章节对净利下滑的原因进行了详细剖析和反思，同时针对性的提出了改进措施。业绩会中，郁亮再从管理和业务两方面对导致净利润下滑的原因做了进一步反思。他指，过去三年，万科管理方面充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题，而业务层面，多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生了影响。

有机构投资者质疑万科或在“业绩洗澡”。对此，万科总裁祝九胜以“洗澡门票”作比喻，称包括郁亮在内的管理层个人收入皆大幅下降，以此为代价进行“业绩洗澡”，没有必要也不可能，“如果一定要说和洗澡有关，我们更愿意用冲凉这个词，经常保持清醒的头脑。”

郁亮的自省在收入这一细节中也有表现。据披露，2021年，万科管理层的收入均有不同程度的下降，郁亮本人更是主动放弃了全部奖金，相比2020年降低近90%。而据2018年万科公告的董事长薪酬制度，郁亮年收入仅需与公司净利润保持同等比例下降。

与此同时，焦点财经了解到，目前，郁亮在万科内部兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题，总裁祝九胜则兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。这也是万科管理层向前线下沉的进一步体现。

打铁还需自身硬

众所周知，当前地产债市信心完全修复尚需时日，万科“企稳回升”的底气何在？郁亮认为，这主要源于“两个外部基础”和“三个内部基础”。

其中，第一个外部基础是政策基础，有利于市场稳定的政策措施正不断出台。他指，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整后，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科“止跌企稳，稳中回升”的政策基础。

第二个外部基础是行业基础。房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。郁亮认为，一方面，房地产市场仍是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来会常做常有。另一方面，随着城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务也不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。这是万科“止跌企稳，稳中回升”的行业基础。

“打铁还需自身硬”，除却日渐回暖的外部环境影响外，万科2022年业绩“企稳回升”最重要的底气，仍来自于自身。也即“三个内部基础”。

其中，第一个内部基础是万科的开发业务。目前，万科的体量依然在行业第一阵营，万科不缺地，土地储备足以满足未来2至3年的开发需求。同时，万科还拥有7100亿元的已售未结款，这些已售未结资源陆续转化为结算收入，也会对万科业绩增长形成有力支撑。

开发业务主要通过三个方面进行支撑。其一，是通过开发经营本部，对开发业务进行集中管控和统筹管理，努力挖掘管理红利，提高整体回报水平。其二，是通过继续坚持高质量投资。“万科从来没有停止过投资，但从去年下半年起，已取消此前的投资额度分配办法，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等，这些举措将最终转化为实实在在的利润”，郁亮称。

“手中有粮，心中不慌”。充足的土地储备是万科开发业务第三个方面的支撑。据介绍，目前，万科的在建面积有1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备资源充足，已售未结合同金额更是在去年底达到了结算收入的1.6倍。

“企稳回升”的第二个内部基础是增速快、营运净收入（NOI）率势头良好的经营、服务类业务。经过多年探索，此类业务正逐渐成为万科新的利润蓄水池。

从数字上来看，万科物业收入过去十年的复合增速超过了30%，物流近三年收入增速也达到了52%，公寓业务近三年达40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。NOI率方面，物流稳定期项目NOI率为6.5%，其中冷链超过7%，公寓业务2019年后获取的项目NOI率超过6%，印力近两年的重要新开业项目，首个完整年超过6%。

另外，万科探索非开发业务的学费，大部分已经交完。郁亮介绍，万科一直坚持追求有现金流的利润，因此采取成本法对这些业务进行计量，折旧摊销在成本费用里进行列支，去年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，客观上对报表利润存在影响。2022年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。

如今，社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITS为代表的不动产长期股权投资，也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。在这方面，万科也已做出一些成绩。

郁亮表示，以上海七宝万科广场项目为例，万科如果退出，可实现差不多15亿的利润。2021年万纬物流通过增资入股方式，引入了战略投资者，实现了30%溢价。这类合格资产，也会对万科未来业绩构成有力支撑。

万科行业领先的信用评级与长期保持行业低位的净负债率，是公司“企稳回升”的第三个内部基础。郁亮认为，这有利于万科获得更多投资选择以及更多发展机会。

业绩会最后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的决心。他指，万科历史上曾分别在1995年、2008年和2021年经历过三次净利润下滑，每次下滑都暴露出了不少过去发展中累积的短板问题。当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待2022年给大家交上合格的答卷。

有望扭转局面

有分析指出，在波动的市场环境下，万科业绩下滑在情理之中。过去几年，行业流行追逐规模排名，公开市场土地争夺愈演愈烈，企业规模越大，越容易为保持规模地位，买一些收益率不高的地，进而拖累整体回报表现。这也是为什么2021年行业形势发生剧变后，一些头部房企遭遇到的业绩冲击最大，万科目前的表现还是很让外界放心的。

作为地产老大哥，万科并未将净利润下滑的原因归咎于外部，而是做了深刻检讨，从企业内部查找原因，更在业绩会上直面投资者质疑，讲清楚了公司2022年的发展目标，也讲清楚了业绩“企稳回升”的底气和策略，在给投资者吃下“定心丸”的同时，展现出了行业逆境时敢于直面错误的勇气和担当，上述分析称。显然，万科清楚自身的问题所在，且正尽全力对症下药。2021年下半年，万科开发经营本部成立后所采取的多项行动初见成效，也让人看到扭转局面的希望。

资料显示，万科在去年9月时顺应市场变化新增成立了开发经营本部，由分兵作战的管理模式，向“本部强管控、地产开发等权力向开发经营本部集中”的抱团作战局面转变。开发经营本部随后推出了谷雨行动等诸多举措，并对产品标准、投资标准进行了更规范的管理。这在一定程度上促进了开发业务提质增效，且颇受投资者认可。

按计划，2022年的万科将持续以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时，严格投资管理，向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。“止跌、企稳、回升”是开发经营本部今年的发展目标。

业绩会中，开发经营本部首席合伙人张海介绍，2022年，以天空之城为代表的轨道综合体项目将全面建成交付开业。同时，该部门还会持续发挥各业务协同优势，从单项目开发模式向区域全周期、全品类的发展模式转变。这也让投资者颇为期待。

尽管市场环境多变，但万科回馈客户和股东的初心始终未变。焦点财经了解到，在发布年报的同时，万科还推出了史上最高比例的分红派息预案：分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。

有投资者表示，当前行业形势下，很多房企都会选择留存更多现金，或缓解自身资金压力，或蓄能寻找市场中的机遇。万科拿出112.8亿元分红，足见回馈股东诚意之足。万科是在兼顾长远发展的前提下尽最大的力量，用最实在的行动，来保障股东的利益。