低杠杆运行时代,建业要这么做(含2021财年业绩会问答实录)

业绩发布会郑州会场

焦点财经讯 3月29日，建业地产（00832.HK）召开2021年全年业绩发布会，建业地产董事局主席胡葆森、执行董事王俊、首席执行官杨明耀、投资者关系总监及首席投资官梅世荣、首席财务官赵瑞昆、助理总裁杨斐斐出席发布会。历经2021年疫情、汛情、行业调控、需求回落等多重因素叠加影响，建业地产针对投资者回答相关问题。

1. 请问管理层对于房地产行业未来整体的趋势的看法？

建业地产执行董事王俊：行业未来整体趋势，其实大家都能看到杠杆将持续降低，也可以看到我们2021年这一年，我觉得最重要动作就是有息负债减少了100亿，杠杆降低是一个趋势，保持一个相对较低的杠杆在目前这样一个阶段才能使地产企业生存下去。生存下去才有机会发展，这一点是非常明确的。从政策方面，我们认为房住不炒还是一个基调而且稳房价、稳地价、稳预期“三稳”目标在相当长时间不会改变，整个行业经过三条红线为要求的宏观调控之后，市场逐渐回归理性。

另一方面，除了宏观调控以外，还跟整个市场城镇化率有关系，城镇化率增长逐步放缓。也就是说市场从增量是逐渐向存量市场转变，所以我们预期在城市更新、老旧小区改造这些领域将会成为行业发展新的趋势。房地产企业逐步从打造空间产品，转化成完善空间服务、综合开发代建、资产管理这样一些新的业态，原来提供一个空间就行了，现在要把这个空间完善，怎么把它的服务做好。

第三个比较重要的就是稳健经营。现金流成为重中之重，预期民营的房企将进一步加强跟央企、国企、政府之间合作，实现资源优势互补，这正是我们正在做的一件事情。长远来看，整个房地产市场健康发展整体的态势不会改变。所以市场也不用过度地悲观。2022年开始全国房地产市场还是有不少政策出来，大家尤其看到3月1日郑州市政府也发布了促进房地产良性循环、健康发展的通知，包括里面特别提到支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷支持，推进安置房建设转化、优化房地产市场环境等五个方面有19条，我觉得这些措施出台之后确实有回暖迹象。所以我们对于2022年包括对于未来尤其是在河南市场还是充满了信心。

2. 集团在年初做了较大的管理结构变化，对于未来发展有什么影响？有什么计划？

建业地产执行董事王俊：关于我们架构的调整。架构调整主要就是要向管理要红利的具体实践，刚才讲到了未来可能是一个存量时代，是一个管理的时代，所以像过去这种靠规模、靠大量的规模冲销售，盈利增长主要靠规模增长。未来很可能是规模不是第一要位，如何实现更高利润率，提质降本增效是成为非常重要的。所以现在把五级管理架构压缩成三级，从总部到城市到项目公司，变成三级管控后，审批流程缩短了、决策效率提升了，同时城市公司权限扩大了，当然我们也会用一些强有力手段，包括像任务包、权益包、费用包考核每个城市甚至每个项目。组织项目调整是为了更好完成经营目标、激发组织活力，提升整个经营管理效果。但是公司方向、战略重点没有发生任何变化。

2022年分成这几个阶段掌握发展，比如说结合我刚才说的架构的调整之后我们把它分成四个阶段，第一阶段、第二阶段就是我们第一季度、第二季度主要是年后平稳复工，然后要去库存、清欠款、支出减控，第三阶段提前准备好8月份到期美元债，开源节流，保证我们回款，包括监管资金重点方面，加大融资。第四阶段年底保证资金安全，达到合理水平，同时保交付、保结转、降本增效，为全年2022年业绩准备。一方面架构调整去推动。另一方面也结合架构调整制定我们今年四个阶段的计划。

3. 能发出经过核算的业绩已经不太容易。关于建业和中国电建、中海那边签订的战略合作，具体方面合作是什么合作？

我想说一下关于跟中电建和中海的合作，其实是多方面合作。目前主要是几块，第一，我们重点项目。项目我们会释放一部分股权，另外一块合作去拿地，就是成立新的合资公司拿一些新的地。另外尤其跟中电建也有一些，因为他有工程总包业务，我们项目工程总包也会考虑跟中电建建设合作，由他们来完成建设。另外我们也在积极跟省内一些国有平台公司对接，盘活我们的不动产，我们会战略性引入国有平台进行持股甚至控股的方式，然后由我们继续运营。

4. 8月份，有美元债还款计划，我们大概用什么资金偿还5亿美金美元债？

建业地产首席财务官赵瑞昆：刚才提到了我们去年通过多种举措全额按时还了4亿美金美元债，因为建业再过两个月30周年，30年在金融机构也是一个零拖欠、税务部门零偷逃，保持非常良好的记录。这是非常重要的一点。第二，对2022年8月份到期5亿美元债，我们原则性经营性现金流为安全底线，明确预期、量入为出，具体举措有五大方面：第一，确保所有项目按计划开盘，加速项目去化，提升经营现金流。加快销售类应收帐款，减少坏账损失。第二，不动产盘活。通过跟外部机构合作，持续优化结构，通过结构化融资、项目整体转让、大宗交易结合方法，去盘活我们的不动产。第三，优化融资结构，在目前境内外融资环境相对来说比较紧的情况下，挖掘境内、境外融资潜力，加大融资境内比重。第四，一直紧盯整个市场窗口，保持跟投资人、境外机构密切沟通，在市场条件允许情况下，开展资本市场融资工作。最后一点，我们会严控我们资金支出，量入为出，以收定支，做细我们预算管理。刚才也提到了我们降本提质增效，我们会依托整体架构调整会带来管理效率提升，指导城市公司高效使用资金，缩短项目投资额回收期。

5. 我们看见销售方面，去年我们增速，各方面销售情况可能河南市场受到水灾、疫情的影响，导致我们整体有点落差，今年整体河南市场特别是在郑州市场，现在河南市场是怎样的情况？我们看见前两个月反弹销售还是可以的。

建业地产首席执行官杨明耀：我回答一下河南市场销售情况。从2021年来看，河南受到洪灾包括疫情影响，叠加去年下半年整个房地产行业调控的影响，消费者包括客户观望态度确实比较浓厚，对于市场造成了一定冲击。去年河南省整个房地产销售8657亿，同比下降了7.5%，郑州市销售2608亿，同比下降更多一点，达到22.6%，这是去年河南市场的情况。进入今年2022年以来，我们看1-2月份整个河南省商品房销售额612亿，同比增长了3.3%。就建业地产来看，1-2月份销售31.65亿，同比增长了35.5%，预计3月份建业地产销售额环比也会实现提升。另外包括河南省政府，郑州市政府也积极出台了多项支持政策，也就是目前整个河南市场销售也在积极转暖向好。

6. 在毛利率展望上，在各项架构的改变之后，是否有可能在毛利率层面上能够对毛利率有一些提升的帮助？然后这个效果要什么时候能看到？

建业地产首席执行官杨明耀：另外毛利率的问题。2021年毛利率实现了16.2%，下降了3.7个百分点。这个有几个方面原因，一个是房住不炒基调不变，地方政府也出台了一些调控政策，再加上河南省在汛情、疫情之后，客户对购房价格敏感度也比较高。所以我们集团也是为了应对特殊情况，制定了一系列措施，保证现金流稳定。包括对于部分项目也进行了一些优惠促销，通过全员营销等方式积极拓宽销售渠道，加速去化和回款。所以说销售单价提升空间有一定程度压缩。我们认为上述管理动作是向主动、必要并且阶段性的管理动作，在市场情况不明确情况下我们积极回笼现金，保障企业生存安全主要的任务。另外从行业趋势方面，整个房地产行业毛利率普遍下降，这是一个行业现实，是所有行业发展必须经历的。我们思考也在采取一系列措施能把毛利提上来。今年也有几个动作，一个是降本增效方面，我们开始通过全员参与全过程管理提升产品品质、成本竞争力。为土地获取、毛利率提升提供强有力支持。第二，随着各项政策出台，适时调整售价。拿地方面内地对拿地毛利率20%以上，IRR超过100%。所以毛利率提升方面会有积极的行动和作为。

7. 关于派息率，去年全年派息率相对来说比较高的，我想市场可能对未来的派息率预期也不会特别的要求高，但是公司在展望未来的时候，长远派息率比较合理的水平应该是什么区间？

建业地产执行董事王俊：我回答一下派息问题。我们过往一直希望维持一个稳定派息比率，通常不低于35%。但是在最近，你可以看到因为去年各种原因叠加，导致整体业绩下滑，但是我们想还是希望能够给我们尤其长线支持我们的股东能够分享到企业的收益，所以还是决定向股东大会适当向股东派息，总共年末派息现在是8000万港币，但是我们也作了一个安排，可以一部分选择股票、也可以选择现金。目前我们集团董事长也是公司的股东胡董他的意愿是选择股票，可以让我们既可以让股东得到合理的股息回报，但是同时又尽量减少对外现金支出，这样保障企业现金安全，也为我们8月份偿还美元债做好充分准备。