直击业绩会 | 旭辉控股:2021年收入涨5成至1078亿元,融资成本降至5%

图：2021年度旭辉集团业绩发布会

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

多数百强房企规模停滞乃至倒退之际，2021年旭辉控股集团（00884.HK）（简称：旭辉控股）的销售业绩却录得了稳健增长。

3月24日，旭辉控股披露，过去一年，公司的合同销售金额为2473亿元，同比上涨7.1%；回款金额为2403亿元，同比上涨20%，回款率超过了95%。

分地区来看，旭辉2021年的总销售额中，有87.2%来自一线及二线城市，余下的12.8%都来自三线城市。其中，长三角、环渤海、中西部及华南地区的销售占比分别为46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。若分业务来看，则有92.5%来自住宅项目，7.5%来自办公楼/商业项目。

签约金额上涨的同时，旭辉控股的营业收入也在上涨。报告期内，旭辉实现已确认收入约1078亿元，同比上升50.2%。同时，还实现了76.13亿元的股东权益应占净利润，以及72.84亿元的股东权益应占核心净利润。毛利率、核心净利润率以及核心平均股本回报率方面，旭辉所交出的成绩单分别为19.3%、6.8%和18.7%。

严守投资纪律和底线，2021年的旭辉谨慎判断，持续聚焦核心城市拿地。年内，旭辉新增货值2056亿元，其中84%位于一二线城市，共收购了66个新项目的权益，应占土地出让金合共394亿元，新进入了盐城、六安、宣城、聊城、德州、日照、莆田及株洲等8个城市。

业绩会中，旭辉控股CEO林峰介绍，去年四季度以来，旭辉主要聚焦于北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、广州、武汉等核心城市参与土拍并获取优质地块，以期为长期发展蓄力。

地产主业之外，旭辉建管的已签约总建筑面积也达到了280万方，预估合约总代建费4.7亿元，预估可售货值145亿。旭辉商业2021年的持有物业收入也首度突破10亿，达到了10.3亿元，同比增长74%。目前，旭辉商业在营商业项目有14座，总建筑面积89万平方米。按计划，旭辉2022年还将再开业5座旭辉Cmall，同时完成旭辉里产品线的升级迭代。

对合作方实行分类管理，担保风险可控

一直以来，旭辉都因合作伙伴过多，屡遭外界诟病。评论多认为，合作项目过多会降低旭辉的权益比重，导致公司销售业绩“水”分较多，进而降低公司的风险管控能力。

就此，林峰在业绩会上表示，旭辉内部一直对合作方实行分类管理。比例方面，35%是战略合作方，56%是长期合作方，剩余9%是一般合作方。所有合作项目都保持了强劲的财务管控，采取了独立资金管理，预留出了足额资金确保项目现金安全。外界一直关注出险企业与旭辉的合作问题。目前，旭辉一共有21个项目的合作伙伴出了风险，但是这些项目中有14个已处于尾盘阶段，也就是说，当前只有7个项目还在推进过程中。

去年，旭辉所有项目都是封闭管理，这7个项目哪怕合作方出了风险，在项目运营层面依然是基本正常的，对旭辉不会有太大影响，林峰称。旭辉目前正在不断加大土储中的权益占比，并表比例已达到56%。截至2021年底，旭辉非并表项目权益后有息负债（即表外负债）已压降至203.9亿元，较2021年中期下降约50亿元，同期对外担保金额仅有157.88亿元，旭辉从未为合作方提供超额担保，从来都是按股比担保，因此担保风险可控。

“三道红线”全“绿档”，企业信用良好

经过一年半的努力，旭辉在2021年全面进入了“绿档”状态。其中，净负债率为62.8%，现金短债比为2.6，剔除预售帐款后的资产负债率为69.7%，融资成本也由平均5.4%下降到了5%，新增平均融资成本更是仅有4%，短期负债占所有负债的比重为16%，平均负债周期超过5年，偿债压力可控。

林峰介绍，今年一季度时，旭辉提前赎回和兑付了相当多的直接融资，包括1月份到期的5.85亿、3月份提前回购的8亿公司债。因此，旭辉目前一年内到期的有息负债仅有12%。未来，旭辉会继续积极做好债务结构的管理，不论是久期的、境内外债券的比重，还是利率上的安排。

即便身处弱环境中，优质民企依然会获得资本的青睐。旭辉控股CFO杨欣表示，截止2021年末，旭辉获得的授信额度已超过了2000亿元，与往年持平。旭辉目前与工、农、建、交、招商、民生等银行均签订了总对总的战略合作，同时也与主要的合作银行签订并购贷协议。2022年，旭辉先后逆势进行了境外美元债及境内中票融资，是为数不多打通境内外融资的民营房企之一，这也体现了资本市场对旭辉的信赖。

财报显示，2021年12月15日，国际评级机构标普发布报告维持对旭辉的“BB”评级及“稳定”展望。此后于2022年前3个月，穆迪、惠誉及联合国际也先后宣布维持旭辉的评级及展望。这也让旭辉成为了此轮行业波动下，极少数维持评级及展望的民营房企之一。

刚刚过去的两周，旭辉和战略合作银行平安银行签订了一个50亿专项并购额度，后面还会和其它主要合作银行签订额度。这些并购额度既不计算在金融机构的两集中红线之内，也不计入到房企三道红线计算的新增有息负债之内，因此未来会积极拓展，杨欣指。

他续指，除了在开发端竭力保持一个高于行业平均水平的毛利率以外，旭辉目前在推进的轻重并举的战略当中，无论是商业代运营、代建业务或长租公寓方面的业务收入，和逐步增加到30%左右的非房地产开发的收入，都会主动或者比较明显地修复、提升旭辉的毛利率。

对于旭辉在资本市场的表现，林中指出，管理层认为旭辉股价被严重低估，控股股东也这样认为。静默期后，也就是在今天之后，大股东将会进场开始增持旭辉股票。“过去3个月处在静默期，看到股价那么低也无法增持，今天以后就开始解禁了”，他指。

派息方面，旭辉也会继续维持一贯的35%比例。但是会根据市场情况做出最有利于股东，最有利于公司、最有利于金融机构和投资者的选择和调整。未来，可能会采取全现金的形式，也可能会采取现金+一部分股票的形式。

整体来看，旭辉控股2021年的表现仿若房地产行业转向的一个缩影。过去，地产人总认为，高杠杆、高周转才是发展硬道理，但旭辉控股用实际行动告诉了资本市场和投资者，只有在财务上极度自律的房企，才能获得穿越市场周期的可能和机会。

锚定“三五战略”，未来“做强、做厚、做久”

经历过艰难前行的2021年后，旭辉也在既有稳健的业绩之上，锚定了2022年的新目标。而新目标的实现离不开旭辉的“三五战略”。

旭辉控股董事局主席林中表示，过去，我们更偏重规模追求，以后将更多集中于追求发展质量、发展品质及效益上。未来五年，公司的目标是要“做强、做厚、做久”，具体主要是践行集团“三五战略”。这主要涉及八个方面。

其一，是同心圆战略。基于过去30年形成的核心能力、核心资源，以及所拥有的知识、认知和旭辉特有的企业基因，围绕产业、服务、资产三个维度构筑一个一业为主，相关多元的发展战略。

其二，专注聚焦，做强核心主业，把主业进一步做强做厚。

其三，轻重结合，大力发展轻资产业务。旭辉未来计划将运营型的收入占比提升至30%至40%，进而增强公司穿越周期的能力。

其四，转变经营模式。由过去纯住宅开发的经营模式向“开发+资产运营”的经营模式转变。

其五，转变运营模式。从过去行业传统“高周转”、“高杠杆”等三高模式，向“低负债、轻土储、高效率、低成本”模式转变。

其六，转变经营导向。从追求规模向追求效益转变。这一转变的背后伴随着公司经营理念、经营机制、评价考核机制、激励机制等一系列的转变。

其七，加快数字化转型，大力推进数字化战略。旭辉会大力推进数字化战略，通过数字化转型达到提质增效降本、业务赋能、智慧决策的目的，进而为未来有希望创新的经营物种，创新新的商业模式。

其八，精益化经营和管理。过去行业很粗放，而未来行业的发展趋势是精益化经营和精细化管理。旭辉也将推动以经营为导向，以客户为导向的端到端流程再造。推动科学管理，推出更多新的管理工具、技术和方法，尽快提升地产作为传统行业在经营管理上的提升和变革。

行业只是处在“冬天”，而非“末日”

当下，因集中违约事件产生的悲观情绪尚未在市场中完全散去，房地产行业的前景如何？未来会不会更差？行业信用和信心何时能完全修复？这些疑问一直被外界所关心，也时刻牵动着地产人敏感的神经。

业绩会中，林中表达了自己对行业的看法。在他看来，房地产行业是一个支柱产业，是永续行业，也是一个周期性的行业。周期性意味着这个行业一定会经理春、夏、秋、冬，现在不过是行业的冬天，而非末日。冬天来了，春天也就不会再远。这个行业韧性强、体量大、容量也大。旭辉始终对地产行业的未来充满信心，对行业的良性循环充满信心。

他认为，地产行业未来在成熟期至少可以维持10亿+平方米的开发量，以及15万亿+的交易量，同时可以容纳多家千亿+的大型房地产企业。房住不炒、租售并举等政策，都意味着未来房价将呈现平稳状态。不过，也要认识到，这个行业正在从紧缺时代迈向过剩时代，这也意味着，行业迈向了一个产品和服务品质快速提升的时代。未来，包含旭辉在内的诸多房企都会更加聚焦于产品和服务品质的提升。

当前的行业正在从增量时代逐步过渡到存量时代，这个过渡期可能需要10年甚至15年。这个行业即将迎来C-REITS的春天，存量资产的运营有巨大的空间和商机，包括旭辉在内的很多房企，实际已经开启了转型的脚步，以期发掘和把握好存量时代带来的商业机会和成长空间，林中称。

2022年的房地产市场将呈现怎样的走势曲线？林中表示，不同于2021年房地产市场“前高后低”的表现，今年的市场将是“前低后高”。当前，市场正在逐步复苏，政策已经见底，市场即将见底。预计二季度开始会有“小阳春”。本来，我们预计3月份就会有个“小阳春”，但由于受到疫情影响，“小阳春”并不明显。