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银保监住建部联合发文保障性租赁住房迎来“金融团”

来源：中国银行保险报 2022-02-28 10:22:18

2月25日，银保监会、住房城乡建设部联合印发《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称《意见》），要求各类银行保险机构发挥机构优势，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供有针对性的金融产品和服务。

这也是本月金融监管层第二次释放积极信号，加大金融支持保障性租赁住房发展力度。2月8日，人民银行、银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。

金融支持更多元

金融与房地产密不可分，但不同于传统商业房地产市场，保障性租赁住房市场具有公益性特点。因此，其所需的金融支持与商业房地产市场截然不同。

《意见》明确，各类金融机构可以参与保障性租赁住房业务，但依据各类机构的自身优势，对参与保障性租赁住房业务方向予以明确。

在融资方面，政策性银行及保险资金具有先天优势。《意见》提出，国家开发银行加大对保障性租赁住房项目的中长期信贷支持。《意见》支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。此外，保险机构还可以为保障性租赁住房建设运营等环节提供风险保障。“险资具有期限长、来源稳定等特点，投资更偏好稳健收益，这与保障性租赁住房资金需求更加匹配。”光大银行(行情601818,诊股)金融市场部宏观研究员周茂华表示。

商业银行除去资金支持外，在综合服务方面优势明显。《意见》提出，商业银行优化整合金融资源，积极对接保障性租赁住房开发建设、购买、装修改造、运营管理、交易结算等服务需求，提供专业化、多元化金融服务。

对于农村中小金融机构，《意见》也提出，要充分发挥与农村基层自治组织、合作社有良好合作历史的优势，优先支持利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房项目。

与其他金融机构相比，非银机构在专业服务方面极具优势。《意见》提出，信托公司等非银机构发挥自身优势，依法合规参与保障性租赁住房建设运营。

此外，《意见》还支持银行业金融机构创新担保方式。包括：针对保障性租赁住房项目特点，稳妥有序开展应收租金、集体经营性建设用地使用权等抵质押贷款业务，增强贷款保障能力。加强与融资担保机构在保障性租赁住房领域的合作，发挥政府性融资担保机构增信支持作用。鼓励保障性租赁住房项目业主在项目建设期为在建工程投保工程保险，在项目经营期为租赁经营的财产投保企业财产保险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《通知》不是简单局限于商业银行，各类金融机构的参与确保保障性租赁住房金融服务的多元化和全面化。同时，伴随着支持保障性租赁住房的“金融队伍”不断壮大，标志着保障性租赁住房金融市场在逐渐形成。

支持与规范并重

有了金融的支持，“房地产融资环境将改善，促进房地产逐步回暖；保障性租赁住房和长租房供给将增加，能更好满足多元化住房需求。”周茂华认为。

但是，在加大对保障性租赁住房金融支持的同时，坚守风险底线不容忽视。

为了确保政策落地并加强风控，《意见》要求银行保险机构要严格遵守各项监管规定，规范保障性租赁住房融资管理，严格尽职调查，审慎评估风险，稳妥有序推进业务发展。有效防范金融风险，不得以保障性租赁住房的名义搞变通，打“擦边球”，进行监管套利。

同时，《意见》明确要加强保障性租赁住房项目管理的基础管理制度建设。

一是推动保障性租赁住房相关配套措施尽快落地。各地要尽快出台发展保障性租赁住房的具体办法，明确本地区建设保障性租赁住房的申请条件、流程及工作要求等。二是加强保障性租赁住房项目监督管理。各地要加快建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。严厉打击以保障性租赁住房为名骗取银行保险机构优惠政策的行为。三是做好项目准入管理。

“对于各类金融机构来说，后续需要研究各地保障性租赁住房的市场和政策，积极进入此领域，搭建组织架构和优化业务。”严跃进认为，各地政府也需要重视此类金融服务，鼓励合规高效的金融服务和创新，真正推动保障性租赁住房市场的高质量发展。

另据银保监会披露的数据，2021年1-11月，对于长租房市场、保障性住房建设的金融支持力度加大，投向住房租赁市场的贷款增速接近各项贷款平均增速的5倍。