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2021年中国物业管理行业“扩规模”总结与展望

来源：金融界 2022-01-18 20:26:24

中指研究院于今日下午召开“2022物业管理行业市场拓展线上沙龙”，中指研究院物业事业部高级分析师吴奎勇对2021年中国物业管理行业“扩规模”进行总结，2022年扩规模仍将持续

1、 “规模为王”背景下，多种渠道助力面积快速增长

物业管理行业正处于发展的黄金时期，行业内收并购频发，整合速度加快，市场集中度将进一步提升。第三方市场拓展、并购、承接关联方面积是企业“扩规模”的重要渠道，同时也是企业的发展的核心竞争力之一。

2、头部物业服务企业规模保持快速增长，收并购和招投标贡献度提升

“规模为王”的时代背景下，“扩规模”仍是头部物业服务企业战略优先目标。2021年，头部企业规模保持快速增长，其中大体量并购是头部企业管理面积快速增长的最主要因素。2021年，TOP50物业服务企业第三方市场拓展（招投标）项目和面积面积不断增加，为物业服务企业规模的扩张提供了有力的支持。

3、非住宅业态已成为企业新增拓展的重要方向

非住宅业态拓展：物业管理服务的边界不断延伸，从住宅不断延伸至商办、医院、学校等非住宅业态及城市服务等领域。中指数据显示，2021年物管行业第三方市场招标信息发布约10万余条中，以非住宅业态为主（占比超过八成），其中办公业态占比最高约40.4%，其次是学校业态，占比22.2%。

4、年内现百亿级并购案，交易总金额创新高

2021年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达77宗，涉及并购方36家物业企业。交易金额约362.5亿元，相比2020全年交易总额大幅增长约243%。总体来看，2021年行业并购市场整体呈交易额创新高、大额交易多发、并购主体以上市企业为主、并购标的估值回归理性现等特点。

5、并购热潮的驱动原因

一：房地产流动性危机传导，成为大宗并购交易的直接诱因

二：企业扩规模、求发展，是并购狂潮的内生驱动力

三：并购资金充足，为并购规模化的支撑性因素

6、关联房企持续助力，物企规模稳定提升

物业服务企业关联房地产开发企业普遍存在互惠互利的关系，房地产销售面积情况一般会转化为物业服务企业的合约面积，从而形成内生性规模增量。2021年，TOP50企业承接关联方面积合计约6.78亿平方米。其中TOP10企业待转化面积的门槛值为1661万平方米。承接关联方项目是物业管理企业规模扩张的重要手段。

7、展望：扩规模仍将持续，2021年百强企业市场份额或将过半，市场分化加剧

并购加速了行业整合，为整个行业带来诸多变数和不确定性。我们预计，未来收并购市场会有如下特点：第一，大鱼吃大鱼的现象仍将发生；第二，部分中小型物业企业借力并购、市场拓展、战略合作等多种手段快速提升市场份额，甚至实现弯道超车；第三，在收并购领域，国资背景的物业服务企业将越来越多的唱主角。行业未来集中度将进一步提升，同时市场分化也将加剧，行业整体呈现出一种“长尾效应”，头部企业凭借突出的规模优势，赢得更高的市场认可和期待。