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法拍房“堵漏 ”:2022年1月1日起全面限购

来源：焦点财经 2021-12-20 18:23:17

焦点财经讯盼盼 12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》称，受房产所在地限购政策约束的竞买人不允许竞拍法拍房。该规定已于2021年9月16日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，自2022年1月1日起施行。

《规定》要求，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

《规定》还指出，司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策是全国首个系统性的司法拍卖房政策，对于促进司法拍卖房市场的健康等有积极的作用。

此次政策最大的亮点在于，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。这一点影响很大。换句话说，对于落实房产限购的城市，其法拍房也要纳入其中。这两年，一些重点城市都推出了限购政策，但是其中部分城市的房产并不包括法拍房。这也使得此类城市法拍房的交易比较活跃，因为可以规避或回避限购政策。所以从这个角度看，此次政策规定，若是竞买人本身是受限购政策影响的，那么其竞拍法拍房也是不允许的。此类政策，将促进此类法拍房市场的更快降温，也打击了借法拍房来变相炒房的现象。

此次政策明确，人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料。换句话说，此次对于购房资格的审核，明确了界定的时间点，即从认购到最后成交。这样做，也是为了防范交易中扯皮的现象，换句话说，在提交交易申请和交易成功中，购房者本身都需要具备购房资格，这样能够更清晰认定限购资格。换句话说，一些购房者可能在认购初没有购房资格，而认购后可能具备了购房资格，但根据此次政策规定，此类购房者本身也无法竞拍法拍房。

此外，严跃进提到，此次政策明确，司法拍卖房产出现流拍等无法正常处置情形，不具备购房资格的申请执行人等当事人请求以该房抵债的，人民法院不予支持。同时，政策规定，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务，也将面临管控。类似规定和实践中各类钻漏洞的做法有关系。比如说，有部分买卖双方为了回避限购政策，希望通过法拍房的形式来进行交易。但是为了防止别的竞拍人参与，中间进行了阻扰，最后变相使得法拍房流拍，最终以债务索取的方式过户房产。类似交易都和逃避限购等政策有关，当前最高法政策规定下，类似钻政策漏洞的现象将被杜绝。