11月广州房地产市场报告 | 供应放量 新房网签回升

观点指数 广州2021年1-10月经济运行情况出炉，房地产开发投资同比增长14.5%，增速较去年增加11.7个百分点，较2019年下降2.8个百分点，结合今年房地产行业的发展情况来看，固定资产投资较为平稳，预计短期内市场不会出现太大波动。

市场交易方面，继续维持行业健康发展和年末各方"冲业绩"的背景下，11月广州新建商品房成交量达到今年6月以来的最高点；同时,企业积极取证、推售，多个项目预售取证超过500套，过千套的项目亦有3个，一改此前一栋楼办一张预售证的风格。

另外,南沙区两个新盘近期入市，或助推年末区域新房市场热度提升。

加快发展租赁住房市场

广东省人民政府办公厅日前发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》，指出包括广州、深圳在内的十个城市为发展保障性租赁住房的重点城市，主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

实施意见要求，广州和深圳市单列租赁住房用地在年度住宅用地供应计划中，占比原则上不低于10%。

这意味着在"房住不炒"的基调下，租赁住房市场将会获得广阔的发展空间，而保障性租赁住房的发展空间则相对更大。

根据相关规划，广州5年内将筹建保障性租赁住房66万套，而今年计划筹集17万套。

在发力保障性租赁住房的同时，广州也修订了《关于印发广州市发展住房租赁市场奖补实施办法的通知》，同步发展普通租赁住房市场，鼓励市场积极参与住房租赁业务。

按照该通知，建设租赁住房、"非住改租"、城中村租赁住房品质化提升等多种情形都有机会获得住房租赁市场奖补，与修订前相比，部分情形下的奖补力度有所提升。

此外，还特别提到为环卫工人、公共交通一线从业人员等群体提供租赁住房，在一定条件下可获得补贴。

根据日前广州市住房和城乡建设局发布的项目清单，今年第四期住房租赁市场专项资金拟奖补补贴类项目22个，奖励类项目43个，奖补资金合计达到1.57亿元。

随着奖补实施范围扩大及力度加大，规模化租赁住房市场有望进一步开拓市场，获得更充分的发展。

产业引入与集中供地挂牌

据观点指数监测，11月广州成交10宗非住用地，均为底价成交的产业引入地块，包括今年一直在推地的黄埔和天河金融城，其中金融城今年成功出让了6宗地块。

黄埔区本月成功出让3宗地块，其中一宗为商务兼容商业用地，由科学城集团竞得；两宗为二类工业用地，由广汽本田竞得。

据了解，今年8月广汽本田新能源汽车产能扩大建设项目勘察设计进行了招标，项目位置与本次出让的NP-B2-1地块所在位置吻合，即广汽本田扩产项目用地已经完成出让，该项目预计于2024年竣工，届时可年产新能源车12万辆，提升黄埔区新能源汽车产业的发展水平。

金融城方面，鹏瑞地产斥资近50亿元拿下一宗综合体地块，根据地块出让条件，该地块将开发为总部企业办公、商业、服务型公寓、五星级酒店等综合体。该项目或将成为鹏瑞地产在广州首个独立操盘的项目，此前鹏瑞曾打造出"深圳湾壹号"等高端项目。

另外，根据商务部消息，知名便利店品牌罗森已在广州启动投资布局粤港澳大湾区总部项目，拟将区域总部设在广州黄埔。

广州今年第三批集中供地亦于11月挂牌，供地数量较前两次明显减少，仅出让17宗地，主要是增城区土地出让比例大幅下降。

另外，中心城区依然供应紧缺，仅海珠区有一个地块出让，意味着天河区、越秀区今年宅地"零供应"。

此外番禺、白云、从化三区共有5个流拍地块重新挂牌，其中番禺、白云共3宗地块起拍价下调，白云区太和镇沙亭北路南侧地块降价幅度近21%，而番禺的2宗地块降价幅度分别为11.5%和14.2%。

城市更新速度放缓

广州城市更新项目进度趋缓，11月仅监测到3个项目有新动态，分别为增城简村、荔湾东塱村和黄埔南岗村。

增城简村曾于10月中旬短暂挂牌，时隔一个月后重新挂牌，主要招商合作条件未作出调整，但在产业上面提出引入北创营广州信息科技众创空间、环球商品贸易港直播电商基地、奥特莱斯购物中心、服务式公寓等。

奥园参与的东塱村引入世纪金源成为项目合作方，该项目于今年1月确认奥园为合作企业，将打造集商业和滨水休闲带为主体的商务办公集聚区及河岸公园生活区。

供应开闸，成交回升

伴随着房企融资途径逐渐恢复、年末项目促销力度加码、个人房贷放款周期缩短等多重利好因素，11月广州房地产市场成交上升，同时供应端批准预售套数保持高位，市场去化周期再延长。

据观点指数监测，11月广州新建商品住宅网签9230套，环比上升33.7%；网签面积97.76万平方米，环比上升30.5%。

新建商品住房批准预售套数18651套，供应持续放量，连续三个月保持高位；批准预售面积191.39万平方米，环比下降9.6%。

月内仅天河区无新批准预售，中心城区中越秀区批售了粤海·壹桂府，荔湾区批售了力迅西关雅筑、珠江西湾里，海珠区批售了中海观云府。

另外，近期单个项目取证套数扩大，上月7个项目取证超500套，其中2项目取证超千套；本月10个项目取证超500套，其中3个项目取证超千套，而此前这种情况比较少见。

推测企业在减少土地购置的同时正在加快发展中项目的施工进度，以配合企业加快销售、回笼资金的节奏。

数据来源：观点指数整理(统计周期为2021年10月26日-11月25日)

截至11月末，广州市新建商品住宅可售套数超过10.3万套，可售面积1109.91万平方米，去化周期11.4个月，环比增加0.3个月。

分区来看，本月供应不足的天河区和从化区去化周期缩短，另外越秀区、荔湾区、白云区去化周期亦有不同程度的减少，其余各区除海珠区外去化周期小幅度上升。

房企推新热情高，横沥岛再迎新盘

据观点指数不完全统计，样本企业于月内共有11个项目加推，5个项目开盘，共推出约3400套住宅单位，其中仅越秀一家企业就贡献了3个项目和1个开盘，成为本月推货主力。

企业推新热情较高，月内新开盘项目分别为南沙的葛洲坝湾区金融城和阳光城丽景半岛、荔湾的力迅西关雅筑、增城的合景臻尚溋府以及番禺的越秀星寰。

葛洲坝湾区金融城是横沥岛尖开盘的第三个项目，此前仅旭辉曜玥湾、美的江上沄启两个项目开盘，湾区金融城相比其他两个项目更接近"横沥"地铁站，但同时亦紧邻凤凰二桥，一定程度上环境体验或会受到影响。

价格方面，湾区金融城与美的江上沄启接近，比旭辉曜玥湾稍低，首次开盘采用一口价36040元/平方米的方式销售，去化近5成，由于下半年行情较差，湾区金融城开盘热度较其他项目要低。

11月开盘热度最高的项目为力迅西关雅筑，该项目位于陈家祠片区，距离"陈家祠"地铁站约100米，居住价值很高，开盘去化近8成，首推89-107平方米的三房户型，均价约75000元/平方米。

目前仍有多个大量取证的项目尚未入市，包括富颐华庭、中海观云府等，这些项目或许可以为提升广州楼市的年末行情提供机会。